优先权和先买权：最高法院要求的双重证明

想象一下：您在贝桑松（Besançon）Chaprais区拥有一栋房产。您与商业承租人签订了一份优先权协议（pacte de préférence），承诺在出售前通知他。但有一天，您未通知他就将房产卖给了第三方。承租人发现出售后要求撤销交易。他能胜诉吗？没那么简单，最高法院（Cour de cassation）回答道。

每个业主都会问：我的口头或书面承诺，如果我将房产卖给别人，是否可能被用来对付我？而对于买受人来说，他承担什么风险？2021年3月4日的这项判决（编号19-22.971）裁定了一个关键问题：举证责任。优先权或先买权的受益人如果希望撤销出售并取代买受人，必须提供双重证明。

第一项证明：买受人知道优先权协议的存在。第二项证明：买受人知道受益人想要行使该权利。没有这些，就不能撤销。这项判决保障了交易安全，但要求受益人迅速且明确地采取行动。

事实：每天都会发生的故事

案件始于杜省（Doubs）的一个小镇博姆莱达姆（Baume-les-Dames）。Système U-Est公司经营一家Super U品牌的大卖场。M.家族作为商业基金的所有者，希望转移商店并通过Jacmar公司进行不动产融资租赁（crédit-bail immobilier）。第一份融资租赁合同草案已拟定。但Système U-Est根据先前的协议享有资产的优先权。

在工作会议上，多家融资租赁机构出席，包括Ucabail和里昂银行（Lyonnaise de Banque）的融资租赁子公司。Système U-Est参加了这些会议，并且并非不知道可以通过融资租赁为转移提供资金。然而，最终出售却与Jacmar达成，而未事先通知Système U-Est。

那么Système U-Est做了什么？它起诉卖方和买受人，要求撤销出售并取代Jacmar的权利。理由：违反优先权协议。一审法院和贝桑松上诉法院（cour d'appel de Besançon）支持Système U-Est。但Jacmar和M.家族向最高法院提出上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《法国民法典》第1240条（关于因过错造成损害应赔偿）以及优先权理论。它重申了一项原则：优先权或先买权的受益人只有证明买受人知道协议的存在并且知道受益人想要行使权利，才能获得撤销出售和取代的权利。

为什么需要双重证明？因为需要平衡两种利益：保护受益人免受权利侵害，以及保护不知情的善意买受人。如果买受人对优先权一无所知，撤销出售将是不公平的。

在本案中，上诉法院认为，作为专业买受人的Jacmar本应了解Système U-Est的意图。但最高法院不认同：不能指责专业买受人未主动询问。举证责任在于受益人，而非相反。这与之前某些要求买受人负有注意义务的判决相反。

因此，初审法官必须具体核实Jacmar是否知道Système U-Est享有优先权并打算行使。仅凭共同参加会议不足以证明：需要实际知晓的证据。

这对您实际意味着什么

对于贝桑松的出租人业主：如果您与承租人签订了优先权协议，必须遵守承诺。如果您未通知就出售，可能面临损害赔偿。但撤销出售并非自动：如果受益人无法证明买受人知情，善意买受人可以保留房产。

对于博姆莱达姆的商业承租人：您享有优先权吗？不要被动等待。一旦得知出售，立即以书面形式（挂号信并要求回执）表明您的意图。如果没有表明，买受人可能不知道您的意愿，您将失去权利。

对于专业买受人：这项判决保护了您。您无需介入卖方与第三方的关系。但如果您知道协议存在，请谨慎：要求卖方出具一份宣誓声明，证明其已履行义务。

数字示例：假设博姆莱达姆的一处房产以20万欧元出售。享有优先权的承租人未被告知。他起诉要求撤销。如果买受人完全不知道协议，出售维持有效，但卖方需向承租人支付损害赔偿金（例如2万欧元，即房价的10%）。如果买受人知情，出售可能被撤销，承租人按相同价格成为业主。

避免此类纠纷的四点建议

• 书面记录所有优先权协议：口头协议难以证明。起草一份注明日期并签名的私人协议（acte sous seing privé），并妥善保管。
• 每次出售前系统性地通知受益人：发送挂号信并要求回执，注明价格和条件，并留出合理期限（1至2个月）供其回应。
• 如果您是受益人，请迅速回应：收到要约后立即以书面形式表明意图。不要错过期限，否则您将失去权利。
• 买受人，要求担保：要求卖方在销售合同中加入条款，证明其已履行所有优先权义务。如有虚假，卖方将赔偿您。

深入探讨：相关判例与演变

这项判决符合保护善意买受人的趋势。在较早的2020年9月30日判决（编号19-16.934）中，最高法院已判定优先权受益人必须证明买受人知道协议存在。但当时尚未要求双重证明（包括知道意图）。

更近期的2022年6月8日判决（编号21-14.760）确认了这一立场：仅凭买受人是专业人士不足以推定其知情。初审法官必须审查具体情况：是否参加会议、通信等。

未来，最高法院可能进一步加强买受人保护，例如要求几乎无可辩驳的知情证据。受益人因此必须非常警惕。

行动前检查清单

• 我是否是优先权受益人？检查您的租赁合同或任何书面协议。如果是，记录日期和条件。
• 我是否被告知出售？如果是，您是否在规定期限内回复？保留回复副本。
• 如果我想撤销出售：我能证明买受人知道我的权利和意图吗？收集所有证据：邮件、会议记录、证词。
• 时效是多久？撤销之诉的诉讼时效为自出售起5年。但请尽快行动，以防买受人将房产转卖给善意第三方。
• 成本如何？撤销程序可能花费3000至10000欧元的律师费，加上可能的鉴定费用。如胜诉，您收回房产，但费用通常由您承担，除非对方被判处承担费用。

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