Decisione di riferimento : cc • N° 19-22.971 • 2021-03-04 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un immobile a Besançon, nel quartiere dei Chaprais. Avete firmato un patto di preferenza con il vostro locatario commerciale, promettendogli di avvisarlo prima di vendere. Ma un giorno, senza informarlo, vendete a un terzo. Il locatario scopre la vendita e chiede l'annullamento. Può ottenere ragione? Non così semplice, risponde la Corte di Cassazione.
La domanda che ogni proprietario si pone: il mio impegno verbale o scritto può essere usato contro di me se vendo a qualcun altro? E per l'acquirente, quale rischio corre? Questa decisione del 4 marzo 2021 (n° 19-22.971) chiarisce un punto cruciale: l'onere della prova. Il beneficiario di un diritto di preferenza o di prelazione che vuole annullare la vendita e sostituirsi all'acquirente deve fornire una doppia prova.
Prima prova: l'acquirente conosceva l'esistenza del patto di preferenza. Seconda prova: l'acquirente sapeva che il beneficiario intendeva avvalersene. Senza ciò, nessun annullamento. Una decisione che rende sicure le transazioni, ma che richiede ai beneficiari di agire rapidamente e chiaramente.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia a Baume-les-Dames, una piccola città del Doubs. La società Système U-Est gestisce un ipermercato sotto l'insegna Super U. I signori M., proprietari dell'azienda commerciale, desiderano trasferire il negozio e ricorrere a un leasing immobiliare con la società Jacmar. Viene redatto un primo progetto di contratto di leasing. Ma Système U-Est beneficia di un diritto di preferenza sugli attivi, derivante da un patto precedente.
Durante riunioni di lavoro, sono presenti diversi istituti di leasing, tra cui Ucabail e la filiale di leasing della società Lyonnaise de Banque. Système U-Est partecipa a queste riunioni e non ignora la possibilità di un finanziamento del trasferimento tramite leasing. Tuttavia, la vendita viene infine conclusa con Jacmar, senza che Système U-Est sia informato preventivamente.
Cosa fa allora Système U-Est? Cita in giudizio i venditori e l'acquirente, chiedendo l'annullamento della vendita e la propria sostituzione nei diritti di Jacmar. Motivo: violazione del patto di preferenza. Il tribunale di primo grado e la corte d'appello di Besançon danno ragione a Système U-Est. Ma Jacmar e i signori M. ricorrono in Cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa) e sulla teoria dei diritti di preferenza. Ricorda un principio: il beneficiario di un diritto di preferenza o di prelazione può ottenere l'annullamento della vendita e la propria sostituzione solo se prova che l'acquirente conosceva l'esistenza del patto e sapeva che il beneficiario intendeva esercitarlo.
Perché una doppia prova? Perché si tratta di conciliare due interessi: proteggere il beneficiario da una violazione del suo diritto e proteggere l'acquirente in buona fede che ha acquistato senza conoscere il patto. Se l'acquirente ignorava tutto del diritto di preferenza, sarebbe ingiusto annullare la vendita.
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva ritenuto che Jacmar, acquirente professionale, avrebbe dovuto informarsi sulle intenzioni di Système U-Est. Ma la Corte di Cassazione disapprova: non si può rimproverare a un acquirente professionale di non essersi informato. Spetta al beneficiario provare la conoscenza dell'acquirente, non il contrario. Si tratta di un revirement rispetto ad alcune decisioni precedenti che ponevano un obbligo di diligenza a carico dell'acquirente.
I giudici di merito devono quindi verificare se, concretamente, Jacmar sapeva che Système U-Est aveva un diritto di preferenza e che intendeva esercitarlo. Le semplici riunioni comuni non bastano: occorre una prova di conoscenza effettiva.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Besançon: se avete firmato un patto di preferenza con il vostro locatario, dovete rispettare il vostro impegno. Se vendete senza avvisarlo, rischiate il risarcimento dei danni. Ma l'annullamento della vendita non è automatico: l'acquirente in buona fede può conservare il bene se il beneficiario non prova la sua conoscenza.
Per un locatario commerciale a Baume-les-Dames: avete un diritto di preferenza? Non restate passivi. Non appena venite a conoscenza di una vendita, manifestate la vostra intenzione per iscritto (lettera raccomandata con avviso di ricevimento). Senza questa manifestazione, l'acquirente può ignorare la vostra volontà e perderete il vostro diritto.
Per un acquirente professionale: questa decisione vi tutela. Non dovete immischiarvi nei rapporti tra il venditore e i suoi terzi. Ma se siete a conoscenza di un patto, siate prudenti: chiedete al venditore una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che abbia rispettato i suoi obblighi.
Esempio numerico: immaginiamo un immobile a Baume-les-Dames venduto a 200.000 €. Il locatario, che aveva un diritto di preferenza, non è stato informato. Cita in giudizio per annullamento. Se l'acquirente ignorava tutto del patto, la vendita è mantenuta, ma il venditore deve pagare un risarcimento danni al locatario (ad esempio 20.000 €, pari al 10% del prezzo). Se l'acquirente era al corrente, la vendita può essere annullata e il locatario diventa proprietario allo stesso prezzo.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Mettete per iscritto ogni patto di preferenza: un semplice accordo verbale è difficile da provare. Redigete un atto sotto forma di scrittura privata datata e firmata, e conservatelo.
