参考判决： cc • N° 85-13.682 • 1987-02-24 • 查看判决 →
想象一下场景：在维勒讷夫莱阿维尼翁（Villeneuve-lès-Avignon），一个家庭凭借使用权和居住权（droit d'usage et d'habitation）占据一套公寓多年。权利人去世。他的子女认为可以留下，拒绝搬走。而业主希望收回房产以便出售或重新出租。谁是对的？答案很明确：使用权和居住权随权利人去世而消灭。继承人甚至不能援引留置权（droit de rétention）（即在某些款项未得到偿还前保留房产的权利）。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1987年2月24日的一项判决中裁定的。
这一判决对许多自以为受保护的占有人来说是一记重击。但对于担心永远无法收回房产的业主而言，则是一种解脱。那么，法律具体怎么说？如何避免陷入这种僵局？
本文为您解析第85-13.682号判决，包括其事实、推理，以及更重要的是，无论您是尼姆（Nîmes）的业主、勒维冈（Le Vigan）的租客，还是普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区（PACA）的房地产专业人士，它将如何改变您的日常生活。
事实：一个日常发生的故事
案件始于塞纳河畔讷伊（Neuilly-sur-Seine）的一栋私人宅邸。1961年，一位女士，Mme Rolland Max Y...，出售了她在该建筑上的用益权（usufruit，即使用财产并获取收益的权利，而非所有权）。公证文书规定了一笔终身年金（rente viagère，即定期支付直至卖方去世的金额）。后来，一位名叫Hubert Z... 的人被授予了同一建筑上的使用权和居住权（一种比用益权更有限的权利：仅允许居住，不得出租或出售）。
Hubert Z... 去世。他的概括受遗赠人（légataire universel，即遗嘱中指定继承其全部财产的人）搬入该宅邸并拒绝离开。该建筑的业主同时也是遗产的债务人（需向继承人偿还某些款项），要求驱逐占有人。
概括受遗赠人辩称：他援引留置权（即在业主未偿还其终身年金相关款项前保留房产的权利）。上诉法院（cour d'appel）在紧急审理程序（référé）中下令驱逐他。受遗赠人向最高法院提起上诉。
法律问题很清楚：使用权和居住权是否可转移给继承人？受遗赠人能否对该建筑主张留置权？法国最高法院对这两个问题均给出了否定回答。
法院的推理——详解
法国最高法院依据《法国民法典》第625条（即现行第625条的前身，但原则相同）：“使用权和居住权因使用人或居住人死亡而消灭。”换言之，该权利是属人的（personnel）：它依附于权利人本人，而非财产本身。因此，权利人去世时，权利消失。句号。
但案件并未就此结束。概括受遗赠人主张，他可以根据《法国民法典》第2402条（该条允许用益权人或其继承人在虚有权人未支付某些款项前保留财产）对该建筑行使留置权。最高法院驳回了这一论点：使用权和居住权在适用该条款时确实被视同用益权。但该权利已在去世时消灭，受遗赠人从未成为使用权权利人。因此，他不能行使与之相关的留置权。
初审法官（上诉法院）因此正确地下令驱逐。受遗赠人是无任何权利或依据的占有人（occupant sans droit ni titre，即没有合法或合同权利占用房屋）。法国最高法院确认了这一推理：使用权不可转移，留置权不可行使。
这一判决严格适用了终身权利随权利人去世而消灭的原则。它提醒人们，属物权利（droits réels personnels，如用益权、使用权、居住权）不转移给继承人，除非有法律例外规定（例如，如果尚存配偶享有临时居住权）。
这对您的实际影响
如果您是业主（在尼姆或其他地方）：您可以在使用权权利人去世后立即收回房产。无需等待继承人同意离开。如果拒绝，您可以像本案一样申请紧急驱逐。但注意：如果权利人留有尚存配偶，该配偶可能享有一年的临时居住权（《法国民法典》第763条）。但该权利不可转移。
如果您是继承人或受遗赠人：您没有任何权利留在房屋内。即使您认为业主欠您钱（例如未付的年金欠款），您也不能保留房产。您必须单独提起付款诉讼。具体例子：在勒维冈，儿子继承了父亲对一所房屋的使用权。业主向他索要钥匙。儿子拒绝，声称业主欠他15,000欧元的工程款。上诉法院下令驱逐他，因为使用权已消灭。儿子必须通过诉讼追讨15,000欧元，但不能再占用房屋。
如果您是租客：此判决不直接涉及您，但它说明了租赁合同（bail，属人权利）与使用权（属物权利）之间的区别。租赁合同有时可转移给继承人（取决于条款），但使用权则不能。
如果您是专业人士（公证人、房地产经纪人、律师）：您必须告知客户，设立使用权和居住权是一项严格属人的行为。在赠与或出售并保留该权利时，务必明确说明该权利在受益人去世时消灭。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草清晰合同：如果您设立使用权，请以书面形式明确其为终身且不可转移。在公证人处办理，并加入“去世后归还业主”条款。
- 提前规划房屋未来：如果您是业主并授予亲友使用权，为使用权人的继承人安排替代方案（例如探视权或优先租赁权）。
- 去世后迅速行动：如果占有人拒绝离开，请在数周内向紧急审理法官（juge des référés）提出申请。驱逐令可迅速下达（数月内）。不要让继承人长期居住，否则他们可能主张继续居住权（droit au maintien dans les lieux）。
- 核实债务存在：在驱逐前，确保业主不欠遗产债务。如果是，受遗赠人可能试图援引留置权（尽管本判决限制了这种可能）。最好在驱逐程序之前或同时结清账目。
深入探讨：相关判例与演变
这一1987年的判决是稳定的。其他判例也有体现：例如，第一民事庭（Civ. 1re），2000年7月12日，第98-18.956号，最高法院重申使用权和居住权不转移给继承人，即使死者曾同意租赁。同样，第三民事庭（Civ. 3e），2010年12月15日，第09-71.158号，明确指出使用权不可转让且不可扣押。
因此，法院的倾向非常保护业主。但有一个显著例外：尚存配偶的居住权（《法国民法典》第763条）。该权利是临时的（一年）且免费，但可对抗死者的继承人。注意：这不是经典的使用权，而是一种法律保护。
关于未来，法律在此方面没有变化。2021年财产法改革（2021年9月15日法令）未修改用益权和使用权的规则。因此，这一判例仍然有效。
总结与后续步骤
常见问题：
- 如果我是业主，使用权权利人去世后占有人拒绝离开，我该怎么办？ 向紧急审理法官申请驱逐令。您还可以就非法占用要求损害赔偿。
- 我能否通过遗嘱将使用权传给子女？ 不能，使用权是终身且属人的。它在您去世时消灭。您不能遗赠它。
- 概括受遗赠人能否在业主未偿还其款项前保留房屋？ 不能，如本判决所述，留置权附属于使用权，而使用权已消灭。受遗赠人必须单独提起付款诉讼。
- 紧急驱逐程序需要多长时间？ 听证会约需2至4个月，如果占有人不自愿离开，驱逐约需1至2个月。程序费用（律师费）在1,500至3,000欧元之间。
- 如果我是继承人且对业主有债权，我该怎么办？ 提起实体诉讼（action au fond）追讨欠款。但您必须搬离，因为您无权保留房产。
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以为您节省数月的程序——通常更多。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat droit immobilier & baux |
→ 浏览所有法律文章
