Droit d'usage et d'habitation : que se passe-t-il au décès du titulaire ?

Imaginez la scène : à Villeneuve-lès-Avignon, une famille occupe depuis des années un appartement au titre d'un droit d'usage et d'habitation. Le titulaire décède. Ses enfants, pensant pouvoir rester, refusent de partir. Le propriétaire, lui, veut récupérer son bien pour le vendre ou le louer à nouveau. Qui a raison ? La réponse est nette : le droit d'usage et d'habitation s'éteint avec son titulaire. Et les héritiers ne peuvent même pas invoquer un droit de rétention (le fait de garder le bien tant qu'ils n'ont pas été remboursés de certaines sommes). C'est ce qu'a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 24 février 1987.

Cette décision, c'est le couperet pour beaucoup d'occupants qui se croient protégés. Mais c'est aussi un soulagement pour les propriétaires qui craignent de ne jamais récupérer leur bien. Alors, concrètement, que dit la loi ? Et comment éviter de se retrouver dans cette impasse ?

Cet article décortique pour vous l'arrêt n° 85-13.682, ses faits, son raisonnement, et surtout ce qu'il change dans votre vie quotidienne, que vous soyez propriétaire à Nîmes, locataire au Vigan, ou professionnel de l'immobilier en PACA.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence avec un hôtel particulier situé à Neuilly-sur-Seine. En 1961, une dame, Mme Rolland Max Y..., vend son droit d'usufruit (le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire) sur cet immeuble. L'acte notarié prévoit une rente viagère (une somme versée périodiquement jusqu'au décès du vendeur). Plus tard, un certain Hubert Z... se voit attribuer un droit d'usage et d'habitation (un droit plus limité que l'usufruit : il permet seulement d'habiter le logement, sans le louer ni le vendre) sur le même immeuble.

Hubert Z... décède. Son légataire universel (la personne désignée dans son testament pour recueillir l'ensemble de ses biens) s'installe dans l'hôtel particulier et refuse d'en partir. Le propriétaire de l'immeuble, qui est aussi débiteur de la succession (il doit rembourser certaines sommes aux héritiers), demande l'expulsion de l'occupant.

Le légataire universel se défend : il invoque un droit de rétention (le droit de garder le bien tant que le propriétaire ne l'a pas remboursé des sommes dues au titre de la rente viagère). La cour d'appel, en référé (procédure d'urgence), ordonne son expulsion. Le légataire se pourvoit en cassation.

Le problème juridique est clair : le droit d'usage et d'habitation est-il transmissible aux héritiers ? Le légataire peut-il se prévaloir d'un droit de rétention sur l'immeuble ? La Cour de cassation va répondre par la négative aux deux questions.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 625 du Code civil (ancêtre de l'article 625 actuel, mais le principe est le même) : « Le droit d'usage et d'habitation s'éteint par la mort de l'usager ou de l'habitant. » Autrement dit, ce droit est personnel : il est attaché à la personne du titulaire, et non au bien lui-même. Donc, au décès, le droit disparaît. Point final.

Mais l'affaire ne s'arrête pas là. Le légataire universel soutenait qu'il pouvait exercer un droit de rétention sur l'immeuble, en application de l'article 2402 du Code civil (qui permet à l'usufruitier ou à ses héritiers de retenir le bien tant que le nu-propriétaire ne leur a pas versé certaines sommes). La Cour balaie cet argument : le droit d'usage et d'habitation est assimilé à un usufruit pour l'application de ce texte, certes. Mais ce droit étant éteint au décès, le légataire n'a jamais été titulaire du droit d'usage. Il ne peut donc pas exercer un droit de rétention qui y est attaché.

Les juges du fond (la cour d'appel) avaient donc raison d'ordonner l'expulsion. Le légataire était un occupant sans droit ni titre (sans aucun droit légal ni contractuel à occuper le logement). La Cour de cassation confirme le raisonnement : pas de droit d'usage transmissible, pas de droit de rétention possible.

Cette décision est une application stricte du principe de l'extinction du droit viager à la mort du titulaire. Elle rappelle que les droits réels personnels (comme l'usufruit, l'usage, l'habitation) ne se transmettent pas aux héritiers, sauf exception légale (par exemple, si le conjoint survivant bénéficie d'un droit d'habitation temporaire).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire (à Nîmes ou ailleurs) : vous pouvez récupérer votre bien dès le décès du titulaire du droit d'usage. Pas besoin d'attendre que les héritiers acceptent de partir. En cas de refus, vous pouvez demander l'expulsion en référé, comme dans cette affaire. Attention toutefois : si le titulaire avait un conjoint survivant, celui-ci peut bénéficier d'un droit d'habitation temporaire d'un an (article 763 du Code civil). Mais ce n'est pas un droit transmissible.

Si vous êtes un héritier ou un légataire : vous n'avez aucun droit à rester dans le logement. Même si vous estimez que le propriétaire vous doit de l'argent (par exemple, des arrérages de rente impayés), vous ne pouvez pas retenir le bien. Vous devez engager une action en paiement séparée. Exemple concret : au Vigan, un fils hérite du droit d'usage de son père sur une maison. Le propriétaire lui réclame les clés. Le fils refuse, arguant que le propriétaire lui doit 15 000 € de travaux. La cour d'appel ordonne son expulsion, car le droit d'usage est éteint. Le fils devra agir en justice pour récupérer les 15 000 €, mais sans pouvoir occuper la maison.

Si vous êtes locataire : cette décision ne vous concerne pas directement, mais elle illustre la différence entre un bail (droit personnel) et un droit d'usage (droit réel). Un bail se transmet parfois aux héritiers (selon les clauses), mais un droit d'usage non.

Si vous êtes professionnel (notaire, agent immobilier, avocat) : vous devez informer vos clients que la constitution d'un droit d'usage et d'habitation est un acte strictement personnel. En cas de donation ou de vente avec réserve de ce droit, précisez bien qu'il s'éteint au décès du bénéficiaire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un contrat clair : Si vous constituez un droit d'usage, précisez par écrit qu'il est viager et non transmissible. Faites-le chez le notaire, avec une clause de « retour au propriétaire » en cas de décès.
• Anticipez le devenir du logement : Si vous êtes propriétaire et que vous octroyez un droit d'usage à un proche, prévoyez une alternative pour les héritiers de l'usager (par exemple, un droit de visite ou un bail préférentiel).
• En cas de décès, agissez vite : Si l'occupant refuse de partir, saisissez le juge des référés dans les semaines qui suivent. L'expulsion peut être ordonnée rapidement (quelques mois). Ne laissez pas les héritiers s'installer durablement, car ils pourraient invoquer un droit au maintien dans les lieux.
• Vérifiez l'existence de dettes : Avant d'expulser, assurez-vous que le propriétaire n'a pas de dettes envers la succession. Si c'est le cas, le légataire pourrait tenter d'invoquer un droit de rétention (même si cette décision le limite). Mieux vaut apurer les comptes avant ou parallèlement à la procédure d'expulsion.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1987 est constante. On la retrouve dans d'autres arrêts : par exemple, Civ. 1re, 12 juillet 2000, n° 98-18.956, où la Cour rappelle que le droit d'usage et d'habitation ne se transmet pas aux héritiers, même si le défunt avait consenti un bail. De même, Civ. 3e, 15 décembre 2010, n° 09-71.158, précise que le droit d'usage est incessible et insaisissable.

La tendance des tribunaux est donc très protectrice des propriétaires. Cependant, il existe une exception notable : le droit d'habitation du conjoint survivant (article 763 du Code civil). Ce droit est temporaire (un an) et gratuit, mais il est opposable aux héritiers du défunt. Attention : ce n'est pas un droit d'usage classique, mais une protection légale.

Pour l'avenir, la loi n'a pas changé sur ce point. La réforme du droit des biens de 2021 (ordonnance du 15 septembre 2021) n'a pas modifié les règles de l'usufruit et du droit d'usage. Donc, cette jurisprudence reste d'actualité.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Que faire si je suis propriétaire et que l'occupant refuse de partir après le décès du titulaire du droit d'usage ? Saisissez le juge des référés pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts pour occupation illicite.
2. Puis-je transmettre mon droit d'usage à mes enfants par testament ? Non, le droit d'usage est viager et personnel. Il s'éteint à votre décès. Vous ne pouvez pas le léguer.
3. Le légataire universel peut-il retenir le logement tant que le propriétaire ne l'a pas remboursé ? Non, comme le dit cet arrêt, le droit de rétention est attaché au droit d'usage, qui est éteint. Le légataire doit agir en paiement séparément.
4. Quels délais pour obtenir une expulsion en référé ? Comptez 2 à 4 mois pour l'audience, puis 1 à 2 mois pour l'expulsion si l'occupant ne part pas volontairement. Le coût d'une procédure varie de 1 500 à 3 000 € d'honoraires d'avocat.
5. Que faire si je suis héritier et que j'ai des droits à faire valoir (créances sur le propriétaire) ? Engagez une action au fond pour réclamer les sommes dues. Mais vous devez quitter les lieux, car vous n'avez pas le droit de retenir le bien.

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