使用权与居住权：当共有关系介入时

想象一下这样的场景：在阿韦龙省的德卡兹维尔（Decazeville），一栋楼房几十年来一直是一个家庭的家。父亲将使用权和居住权（终身居住该住宅的权利）赠与了他的儿子，但保留了虚有权。父亲去世后，他的其他子女继承了完全所有权。问题在于：居住的儿子和新房主在物业使用上无法达成一致。谁来决定装修？能否强制分割？这个问题每天都在困扰着房主和物权持有人，而2016年7月7日法国最高法院的一项判决给出了明确的答案。

最高法院认为，当财产所有人与使用权和居住权（一种允许居住但非所有权的物权）持有人对该财产行使竞争性权利时，他们就该使用权和居住权构成了共有关系（共同占有）。后果是：他们可以请求分割，即清算该权利，例如将其转换为金钱或出售财产。

这项来自鲁埃格自由城（Villefranche-de-Rouergue）案件的判决，颠覆了公证实践，并为僵局提供了解决方案。完整解读，附有避免或解决此类纠纷的具体建议。

事实：每天都会发生的故事

1992年，一对夫妇在德卡兹维尔的花卉街购置了一栋楼房。丈夫L先生于2010年去世，留下妻子和三个孩子。根据遗嘱，他将楼房的使用权和居住权（终身居住权，不得出租）遗赠给了长子让（Jean）。另外两个孩子皮埃尔（Pierre）和玛丽（Marie）平均继承了虚有权（无居住权的所有权）。

很快，矛盾出现了。让独自居住，但拒绝让弟弟妹妹进入。皮埃尔和玛丽希望出售房产，但让以其使用权为由反对。于是，房主们起诉让，要求分割使用权和居住权，认为该权利在他们和哥哥之间是共有的。

2013年，罗德兹（Rodez）大审法院一审驳回了皮埃尔和玛丽的请求。法院认为使用权和居住权是个人权利且不可转让，因此不存在共有关系。房主们提起上诉。蒙彼利埃上诉法院在2014年12月2日的判决中维持原判：根据该法院，使用权和居住权是终身的，随持有人死亡而消灭，在其存续期间不能分割。皮埃尔和玛丽于是向最高法院提起上诉。

法院的推理——详细解析

最高法院撤销了上诉判决，将案件发回图卢兹上诉法院重审。其判决依据是《法国民法典》第815条，该条调整共有关系（多人对同一财产享有相同性质权利的情形）。最高法院认为，使用权和居住权虽然是个人且终身的，但它是物权（直接作用于财产），而非单纯的债权（如租赁）。因此，所有人（拥有虚有权）和使用权持有人（拥有居住权）都对同一财产行使物权：一人拥有所有权（分割后的），另一人拥有使用权。这些权利性质相同（都是物权）且竞争性行使。因此，他们之间存在共有关系，可以请求分割。

最高法院明确，分割的对象不是使用权本身（它是终身的），而是该权利的价值，例如将其转换为年金或出售财产并分配价款。换句话说，法官可以应共有人的请求，通过清算使用权和居住权来终止共有关系。

这一判决标志着显著的演变：此前，判例通常认为使用权和居住权因其终身性和个人性而不可分割。现在，最高法院通过承认共有关系从而打破僵局。房主们的论据（需要流动资金、不和）胜过了居住者的论据（主张终身居住权）。

## 这对您意味着什么——具体而言

对于出租房主：如果您通过赠与或遗嘱向亲属授予了使用权和居住权，您不再被迫无限期地忍受这种情况。在发生冲突时，您可以请求法官分割该权利。例如，如果房产价值20万欧元，使用权估价8万欧元，法官可以命令出售并分配您的份额。但注意：分割并非自动；法官拥有自由裁量权。

对于使用权和居住权持有人：要知道您的权利并非绝对。您可能被迫分割，从而导致失去居住权。反之，如果您认为情况对您不利（例如，房主妨碍您平静享用财产），您也可以请求分割。

举一个鲁埃格自由城的具体例子：一位老妇人通过其子（房主）授予的使用权居住在一栋房子里。儿子想出售，但母亲拒绝。现在，儿子可以起诉请求分割。如果法院命令分割，母亲将获得相当于其权利价值的补偿（根据预期寿命计算），房产将解除居住负担。

如果您是附有使用权和居住权负担的房产的买受人，这一判决为您提供了出路：即使权利人反对，您也可以请求分割以解除负担。

## 避免此类纠纷的四点建议

• 起草精确的公证文书：在授予使用权和居住权时，详细说明条款（期限、撤销条件、费用）。明确写明该权利是否可转让或可分割。这可以避免解释分歧。
• 规定退出条款：在赠与或遗嘱中，包含允许房主按确定价格或计算方法回购使用权的条款。例如：“使用权可随时由虚有权人回购，金额等于按持有人预期寿命资本化的租赁价值。”
• 定期评估情况：如果您是房主且使用权持有人年事已高，请提前行动：要求评估其权利价值。这将使您能够在冲突恶化前协商友好回购。
• 在诉讼前咨询专业律师：分割诉讼复杂，需要策略。律师将帮助您收集证据（文书、通信）并评估胜算。在审判前也可以尝试调解。

深入探讨：相关判例与演变

在此判决之前，最高法院已在2015年11月4日的一项判决（n° 14-21.323）中开始转变，认定使用权和居住权可以以金钱评估，并在遗产分割中作为补偿金支付。2016年的判决确认并扩展了这一原则至房主与权利人之间的共有关系。

另一项2010年1月13日的判决（n° 08-21.099）拒绝承认虚有权人与用益权人（享有收益权）之间的共有关系。2016年的判决因此作出了区分：使用权和居住权比用益权更为有限，因此受到不同对待。当前法院的趋势是促进财产流通，避免长期僵局。

未来，可以预见法官将利用这一解决方案解决家庭纠纷，特别是在继承领域。然而，分割并非系统性的：法官必须确认共有关系确实成立且分割公平。

您必须记住的要点

• 使用权和居住权可以分割：是的，根据此判决，房主和该权利持有人被视为共有人，可以请求司法分割。
• 分割并不意味着自动驱逐：法官可以命令出售财产并分配价款，或向权利人提供金钱补偿。
• 通过合同条款提前规划：为避免诉讼，从一开始就规定退出方式（回购、有限期限等）。
• 在行动前咨询律师：分割诉讼需要法律专业知识和财务评估。不要单独行动。
• 时间与成本：分割程序可能需要1至3年，律师和专家费用为3000至10000欧元，但可以打破持续多年的僵局。

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