不动产侵占：即使仅有几厘米，您也可以要求完全拆除

想象一下：您回到位于普卢伊内克的家，经过漫长的一天。当您沿着共有墙伸手时，感觉到一个凸起。仔细一看，您发现邻居的车库侵占了您的土地40厘米。您想，这没什么大不了的。但这个小细节却让您无法修建车道，并降低了您房产的价值。该怎么办？真的可以要求拆除该建筑吗？您财产权的保护能走多远？

法国最高法院在2017年12月21日的一项判决（编号16-25.406）中对此问题做出了特别明确的回答。它确认，所有权人有权要求完全拆除侵占其土地的建筑，且其诉讼行为不得被视为滥用或有过错。换言之，即使侵占程度微小且邻居出于善意，您也可以要求完全恢复土地原状。

这一裁决巩固了所有权人的权利，但也引发了一些实际问题：如何在不与邻居交恶的情况下采取行动？有哪些可能的救济措施？在本文中，我将结合实际案例（来自我在布列塔尼等地的执业经验）为您详细解释。

事实：一个日常故事

Z先生是普卢伊内克的一位所有权人，他在自己的土地上建造了一栋建筑和围墙。然而，该建筑的一部分侵占了相邻土地（属于B夫妇）。侵占面积并不大：宽度在0至80厘米之间，长度为19.14米。对于B夫妇来说，这是不可接受的：他们起诉Z先生要求拆除。

在上诉法院，Z先生辩称自己出于善意：他无意侵占，侵占程度微小，而拆除将花费他巨额费用。他甚至援引了《欧洲人权公约》（第一附加议定书第1条），该条款保护财产权。他认为，强制他拆除是相称性的。

而B夫妇则坚持其绝对的财产权：即使只有一厘米的侵占也是过分的。上诉法院支持了他们，下令拆除。Z先生随后向最高法院提起上诉。

法院的推理——详细解析

最高法院驳回了Z先生的上诉，维持了下级法院的判决。其推理清晰明了：财产权是一项绝对且永久的权利。一旦建筑侵占他人土地，即使只有几厘米，受害所有权人即可要求拆除。并且，其诉讼行为不得被认定为有过错或滥用。

法律依据是《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定因过错造成损害需承担赔偿责任。但请注意：这里的过错不在于提起诉讼，而在于在他人土地上建造。侵占行为本身即构成过错，无论是否出于善意或侵占程度大小。

最高法院还驳回了基于《欧洲人权公约》的论点。它认为，Z先生不能援引其财产权的保护来维持侵犯邻居财产权的建筑。简言之，受害方财产权的保护优先于侵权方。

这一裁决并非转折点：它符合一贯的判例。但它重申了一项基本原则：善意和侵占的微小性不构成借口。

对您的实际影响

如果您是所有权人且遭受侵占，该裁决巩固了您的权利。您可以要求完全拆除建筑，即使侵占程度极小且邻居出于善意。但请注意：在实践中，这一权利并非绝对。如果拆除会造成明显不成比例的损害，法官有时可能拒绝拆除，但这是例外情况。通常情况下，拆除请求会被批准。

例如，在孔卡尔诺，我曾处理过一个案件：一位所有权人建造了15平方米的扩建部分，侵占了相邻土地25厘米。尽管拆除成本高昂（约8000欧元）且建筑方出于善意，邻居仍获得了完全拆除的判决。法官认为财产权不容妥协。

如果您是承租人，如果侵占给您造成损害（如使用权丧失、租金价值降低），您也可以采取行动。但请注意：拆除诉讼权属于所有权人。您必须通知所有权人，并在必要时起诉所有权人要求其采取行动。

对于买受人，请保持警惕：在购买房产前，请由测量师核实土地的确切边界。未申报的侵占可能成为法律难题。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何施工前进行地界勘定：由测量师进行的官方土地边界划定是首要保护措施。费用在1500至3000欧元之间，但这是一项避免许多诉讼的投资。
• 获取城市证明：在购买土地前，向市政府申请城市证明。它将告知您建筑规则和可能的地役权。
• 签署通行或容忍协议：如果您需要在边界附近施工，请向邻居索取书面授权。即使是临时性的，也能在发生纠纷时保护您。
• 一旦发现侵占，迅速行动：您等待的时间越长，情况就越复杂。一封挂号信（附回执）给邻居可能足以启动友好协商。如果没有回应，则向法院起诉。

深入探讨：相关判例与演变

该裁决属于保护财产权的判例系列。早在2014年，最高法院（第三民事庭，2014年9月30日，编号13-21.382）就判定，即使只有几厘米的侵占也足以构成拆除的理由。最近，在2020年（第三民事庭，2020年7月9日，编号19-15.227），它重申了善意无关紧要。

因此，趋势很明确：法院优先保护财产权，即使下令成本高昂的拆除。这意味着，对于未来，受害所有权人很有可能胜诉，但建筑方也必须加倍谨慎。

很少有人知道，存在拆除的替代方案：出售被侵占的地块、设立通行地役权或赔偿。但这些解决方案需要双方同意，这在冲突情况下很少见。

行动前检查清单

常见问题：5个关键问题

• 如果侵占不到一米，我可以要求拆除吗？可以，尺寸无关紧要。即使10厘米也足以要求拆除。
• 如果邻居拒绝拆除怎么办？您必须向司法法院起诉。必须聘请律师。程序可能需要6至18个月。
• 拆除诉讼的费用是多少？律师费在1500至5000欧元之间，外加专家和测量师费用。但如果您胜诉，邻居可能被责令赔偿部分费用。
• 除了拆除，我还能获得损害赔偿吗？可以，如果您能证明损害（如房产价值损失、使用权受扰）。例如，在孔卡尔诺，一位女所有权人除了拆除外还获得了3000欧元的损害赔偿。
• 诉讼有时效吗？有，拆除诉讼的时效为自侵占发生起30年。但如果您等待太久，您可能丧失权利。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →