参考判决： cc • N° 13-12.107 • 2014-02-19 • 查看判决→
想象一下场景：您是图卢兹（Toulouse）Chalets区一处房屋的所有者。一天，您的邻居建造了一道围栏。仔细观察后，您发现他的墙侵占了您的土地几厘米。您觉得没什么大不了的。但几个月后，这位邻居告诉您，他想让这堵墙成为共有墙（mitoyen），并提出偿还您其价值的一半。您会想：当他的墙侵占您的土地时，他真的有权利强加这种共有关系吗？
这个问题，很多业主都会遇到。因为共有墙（即每方邻居各拥有一半的墙）常常是冲突的根源。《法国民法典》（Code civil）第661条允许一方邻居强迫另一方分享墙的所有权，但前提是偿还其价值。然而，法国最高法院（Cour de cassation）在2014年2月19日的一项判决（第13-12.107号）中明确了限制：如果墙侵占邻地，则无法强制取得共有墙。无论侵占者是谁，这一原则都适用。
简而言之，一堵超出邻地几厘米的墙不能单方面成为共有墙。被侵占土地的所有者可以要求消除侵占，或者拒绝共有关系。这一由最高法院第三民事庭（troisième chambre civile）作出的判决，是遭受侵占（即使是微小的）的业主的胜利。让我们一起来解读这一案件及其对您的实际影响。
事实：一个每天都会发生的故事
X夫妇是图卢兹一处住宅区的房屋所有者。他们的土地与Y夫妇的土地相邻。一堵墙分隔了两处地产。这堵墙由Y夫妇建造，侵占了X夫妇的土地约十厘米。虽然不大，但足以让X夫妇察觉。他们起诉Y夫妇，要求确认侵占并拆除墙。
但Y夫妇援引了《法国民法典》第661条。他们认为，这堵墙是私有墙（只属于他们），但他们希望使其成为共有墙。根据该条，他们提议向X夫妇偿还墙价值的一半，估计为1500欧元。X夫妇拒绝：他们不希望有一堵侵占他们土地的墙，即使成为共有人。
案件提交至图卢兹大审法院（tribunal de grande instance de Toulouse），随后上诉至图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）。初审法官支持Y夫妇：他们认为，侵占不妨碍取得共有墙，因为第661条没有区分。X夫妇随后向最高法院上诉。最高法院撤销了上诉判决：它指出，无论侵占者是谁，侵占都阻碍了共有墙的取得。换句话说，不能强迫邻居分享一堵侵占其土地的墙。
法院的推理——解读
最高法院依据财产法的基本原则：除非出于公共用途并给予公正补偿，否则不得强制任何人转让其财产（《人权宣言》第17条）。《法国民法典》第661条是对这一原则的例外，允许私有墙的所有者强迫邻居取得共有墙。但这一例外是严格的：它要求墙完全位于其所有者的土地上。一旦墙侵占邻地，它就不再是纯粹的私有墙，第661条就不再适用。
最高法院明确指出：“无论侵占者是谁，侵占都阻碍了《法国民法典》第661条赋予的使侵占他人土地的墙成为共有墙的可能性。”通俗地说：即使您是无意中建造了墙，您也不能强迫邻居分享它。侵占是对他人财产的干扰，邻居可以要求消除（拆除诉讼），或者如果他愿意，可以要求取得被占用的土地部分（返还诉讼）。
很少有人知道，这一解决方案在先前的判例中已有雏形。最高法院在此确认了明确的路线：强制共有墙不是绝对权利。它取决于没有侵占。法官因此驳回了Y夫妇关于侵占没有影响的论点。但请注意：如果侵占很小，法官可以拒绝拆除，如果拆除会造成过度损害（权利滥用理论）。但这并不因此赋予共有墙的权利。
对您的实际影响——具体来说
这一判决根据您的具体情况有重要的实际后果。
如果您是侵占邻居土地墙的所有者：您不能强制共有墙。您要么协商友好协议（例如，购买被侵占的土地条带），要么拆除并重新建造墙，遵守界限。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中Castelnaudary一堵墙的所有者侵占了20厘米，不得不支付8000欧元的拆除和重建费用。预防胜于治疗。
如果您遭受侵占：您有选择。您可以要求拆除墙（拆除诉讼），或者如果墙对您有用，您可以要求取得被占用的土地部分。但请注意：如果您放任不管30年，您可能会因取得时效（usucapion）而丧失权利。一个耐心的邻居可能通过持续占有而成为土地的所有者。
如果您是财产的购买者：请检查财产界限。未申报的侵占可能会让您付出高昂代价。在购买前请由几何学家-专家（géomètre-expert）进行界限勘定（bornage）。这是一项1500至3000欧元的投资，但可以避免更昂贵的诉讼。
对于共管公寓：问题可能出现在相邻单元之间。如果一堵分隔两个私人部分的墙存在侵占，它能否成为共有墙？根据同样的逻辑，答案是否定的。受损害的共有人可以采取行动。
总之，这一判例保护了被侵占土地的所有者。它防止了笨拙的建造者通过强加共有墙来低成本地解决问题。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何建造前进行界限勘定。几何学家-专家会精确指出您土地的界限。这项小额投资（约2000欧元）可以避免意外和诉讼费用（侵占诉讼的费用约为5000至15000欧元）。
- 检查产权证书。公证文书通常会提及地役权和界限。简单一看就能发现特殊情况（例如，一块共有土地或通行地役权）。
- 如有疑问，暂停施工。如果您不确定界限，不要建造。等待界限勘定。如果发生侵占，您必须自费拆除，并且不能强迫邻居分享共有墙。
- 协商书面协议。如果您已经侵占，向邻居提议签署土地条带转让证书或设定地役权。由公证人起草。费用几百欧元，但比诉讼便宜。
- 保留证据。照片、证明、公证人笔录。在发生纠纷时，这些证据对于证明侵占及其日期至关重要。
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深入探讨：相关判例及演变
这一判决符合最高法院的一贯立场。早在2005年（第04-10.573号判决），最高法院就已裁定，墙对邻地的侵占禁止了共有墙的取得。2014年的判决只是确认并明确了这一原则。
然而，一个问题仍然悬而未决：如果侵占微不足道且邻居不反对，会发生什么？最高法院尚未做出裁决。一些初审法官可能会在侵占可忽略且邻居同意的情况下允许共有墙。但谨慎起见：最好通过公证文书来解决问题，而不是依赖容忍。
此外，法院的趋势是保护被侵占土地的所有者。侵占被视为对财产权的侵犯，法官通常会命令拆除，除非邻居滥用权利。因此，这一判例对受损害的业主有利。
您必须记住的要点
常见问题：
1. 我的邻居建造了一堵侵占我土地的墙。我可以强制他拆除吗？是的。您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起拆除诉讼。您有30年的时间采取行动。但如果侵占很小且拆除会造成过度损害，法官可能驳回您的请求。
2. 我可以取得墙所占据的土地部分吗？是的，如果您愿意解决问题。您可以通过时效（30年）或友好协议要求取得土地条带。但请注意：邻居可以拒绝并要求拆除。
3. 我的邻居想让他的墙成为共有墙，但它存在侵占。我可以拒绝吗？是的，这一判例赋予您拒绝的权利。侵占阻止了第661条的适用。
4. 采取行动的期限是多少？拆除诉讼的时效为自侵占之日起30年。土地返还诉讼不受时效限制，但如果您在30年内不采取行动，您可能会因取得时效而丧失权利。
5. 诉讼费用是多少？根据复杂程度，律师费和鉴定费约为5000至15000欧元。友好界限勘定费用约为2000欧元。最好通过友好协议预防。
总之：一堵侵占的墙不能违背被侵占土地所有者的意愿而成为共有墙。如果您处于这种情况，不要拖延：咨询专门从事房地产法的律师。
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