封闭地块与通行容忍：当通行足以避免役权时

想象一下：您在加尔省（Gard）的蓬圣埃斯普里（Pont-Saint-Esprit）拥有一块农业用地。要进入该地，您必须穿过邻居的地块。多年来，邻居一直默许您通行。但有一天，他改变了主意，封锁了通道。您惊慌失措，想知道是否可以通过司法途径要求通行权。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2024年3月14日就一个涉及比利时边境附近地块的案件所裁决的问题，但其原则适用于任何地方，包括尼姆（Nîmes）司法管辖区。

在这种情形下，每个业主都会问：被容忍的通行是否足以阻止承认因封闭地块而产生的法定役权？换句话说，如果邻居允许您通行，您能否要求一个永久性权利？答案是有细微差别的，最高法院的这一判决澄清了一个关键点：通行容忍，即使给予经营者而非所有者，只要持续存在，就足以排除封闭地块的认定。

但注意：如果容忍终止，情况就会改变。那么，具体如何应对？本文将通过实践中的例子和预防建议为您全面解释。

事实：一个日常发生的故事

案件始于2011年。Y夫妇购买了位于北部靠近比利时边境的一块地块（地籍编号A n° 1）。他们的土地被相邻地块包围，特别是X先生拥有的A n° 3地块。为了到达公共道路，Y夫妇必须穿过包括X先生地块在内的多块土地。但X先生拒绝他们通行。Y夫妇提起诉讼，要求基于封闭地块获得通行役权（永久通行权）。

在一审中，法院支持了他们：该地块处于封闭状态（没有足够通道通往公共道路）。但X先生提起上诉。杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）在2019年2月28日的判决中撤销了一审判决：法院认定Y夫妇实际上享有另一地块所有者Z先生给予的通行容忍，使他们能够通过比利时进入自己的土地。当然，这种容忍并非永久权利，但足以满足地块的经营需求。因此，不构成封闭地块。

Y夫妇向最高法院提起上诉。他们主张，第三方给予的通行容忍不能对抗封闭地块的所有者，并且随时可能被撤销。最高法院在2024年3月14日的判决中驳回了他们的上诉。它支持上诉法院：只要通行容忍持续存在，该地块就不属于封闭地块，无论授权是给予经营者而非所有者。

简而言之，法官认为，只要通行未被质疑，事实上的通行状态（每天通过）就足以排除法定役权的权利。但注意：如果Z先生撤回授权，Y夫妇届时可以要求役权。

法院的推理——详细解读

封闭地块役权的法律依据是《法国民法典》（Code civil）第682条，该条规定：“其地块处于封闭状态且无任何出口通往公共道路的所有者，可以为其产业经营要求通过邻居地块的通行权。” 但什么是封闭地块？是指没有足够通道通往公共道路的土地，无论直接通行还是通过现有役权。

在本案中，上诉法院认定Y夫妇的地块享有Z先生（位于比利时的一块土地的所有者）给予的通行容忍，从而能够通往公共道路。这种容忍虽然临时且可撤销，但足以满足该地块的农业经营需求。最高法院认可了这一推理：“享有足以满足其经营需求的通行容忍的地块，在该容忍持续期间，不构成封闭地块。”

值得注意的是，容忍不需要亲自给予所有者。它可以给予经营者，如本案中Z先生允许Y先生（经营者）通行。因此，只要地块的经营是可能的，所有者是否拥有个人权利并不重要。

鲜为人知的是，这一解决方案符合一贯的判例：最高法院此前已判决，即使临时性的通行容忍也排除封闭地块的认定（Civ. 3e, 1998年4月29日，n° 96-13.595）。但本案的特殊之处在于授权给予经营者而非所有者。这扩展了容忍的范围。

然而，法官提醒，如果容忍被撤回，封闭状态将重新出现。换言之，这种情况不稳定。Y夫妇最好协商签订一份约定役权（书面协议）以保障通行。

这对您意味着什么——具体来说

这一判决对业主、承租人和房地产专业人士具有重要的实践意义。根据您的情况，请记住以下几点。

封闭地块的业主： 如果您享有邻居的通行容忍，在该容忍持续期间，您不能在法庭上要求法定役权。即使授权是临时性的，法官也会认为您的地块不构成封闭地块。例如：在巴尼奥勒-叙尔-塞兹（Bagnols-sur-Cèze），一位农业用地的业主每天驾驶拖拉机穿过邻居的田地。邻居没有异议。该业主不能获得司法役权。但如果邻居有一天关闭了通道，届时他可以采取行动。

承租人或经营者： 容忍可以亲自给予您，而无需地块所有者参与。这使您无需获得所有者同意即可经营地块。但注意：如果您离开，新的承租人或所有者必须重新协商。在我的实践中，我遇到过一些案件，农业经营者因为前任邻居容忍通行，但新所有者拒绝而陷入困境。

地块的购买者： 在购买前，请检查通行是基于容忍还是基于物权（役权）。如果是容忍，请注意它可能随时被撤销。要求卖方通过约定役权进行正规化。例如：在蓬圣埃斯普里，一位买家购买了一栋房子，却没有意识到通道穿过邻居的花园且没有权属。六个月后，邻居建起了围栏。结果：代价高昂的诉讼。

共同所有权人或地块划分人： 在住宅区（lotissement）中，通道通常由规划规定。但如果某个地块没有直接通道，请确保已设立役权。否则，您可能陷入同样的情况。

避免此类纠纷的四点建议

• 尽快协商约定役权。 如果您享有容忍，建议邻居签署公证通行役权契据。这可以保障您的权利并避免冲突。费用：几百欧元的公证费，远低于诉讼费用。
• 以书面形式确认容忍。 即使是简单的信件或电子邮件，确认邻居允许您通行，也可以作为证据。如果突然撤回，您可以证明容忍的存在。
• 在购买房产前检查通道。 查阅地籍图，并要求卖方提供关于役权或容忍的证明。如果通行不稳定，要求在出售前进行正规化。
• 发生纠纷时，不要切断联系。 如果邻居封锁通道，不要强行通过。您可能因暴力行为被起诉。应向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼以确认封闭地块，但仅在容忍终止后。

深入探讨：相关判例与演变

这一判决确认了最高法院已经开始的趋势。在1998年4月29日（n° 96-13.595）的判决中，最高法院已经裁定，即使临时性的通行容忍也排除封闭地块。2024年的判决更进一步，明确指出容忍可以给予经营者，而不一定是所有者。

然而，存在一个似乎更严格的先前判例：在2018年7月12日（n° 17-18.853）的判决中，尽管存在被容忍的通行，最高法院仍认定封闭地块，理由是该通行不足以满足经营需求（特别是对于大型车辆）。区别何在？一切取决于通道的“充分性”。如果容忍允许正常经营，则不构成封闭地块。否则，所有者可以要求通行权。

展望未来，这一判决稳定了事实上的情况，但鼓励业主进行正规化以避免不稳定。法院可能会更严格地审查被容忍通道的充分性。

实践中的做法

常见问题：

• 如果邻居多年来允许我通行，我能否要求通行权？ 不能，只要容忍持续，您的地块就不属于封闭地块。您不能要求法定役权。但如果邻居撤回授权，您可以采取行动。
• 如果邻居突然封锁通道，我该怎么办？ 您可以向司法法院提起诉讼，要求确认封闭地块并获得通行役权。但注意：您必须证明您不再有足够的通道。收集证据（照片、证人证言、公证笔录）。
• 通行役权诉讼的费用是多少？ 律师费和鉴定费根据复杂程度可能在2,000到10,000欧元之间。调解或和解通常更便宜、更快捷。
• 承租人能否享有役权？ 不能，役权是附属于地块的物权，而非人身权。但承租人可以使用邻居给予的容忍。如果所有者变更，新所有者必须重新协商。
• 我是否需要在地籍中登记役权？ 是的，以便对抗第三方（未来买家）。约定役权必须在土地登记处（service de la publicité foncière）公告。

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