征用：最高法院撤销部分闲置减价

想象一下：您在科尔特（Corte）拥有一块土地，海景优美，被当地城市规划划为可建筑用地。有一天，政府通知您一条高速公路将从您家附近经过。您的土地被部分征用。他们向您提供一笔补偿金。但令人惊讶的是：评估专家因为土地被噪音“闲置”而适用了30%的减价。如果您的土地是官方认可的可建筑用地，这怎么可能呢？

每年都有数百名业主提出这个问题。原因在于：征用法是公共利益与业主公平补偿之间的脆弱平衡。但当行政机关或初审法官似乎无视规则时，该怎么办？

最高法院1976年6月15日的判决（编号75-70.215）给出了明确答案：一旦一块土地被认定为“可建筑用地”，就不能对其适用“部分闲置”减价，除非具体说明了在参考日期时实际的建筑可能性。换句话说，没有明确理由就不能大幅削减补偿金。我们来剖析这一判决。

事实：每天都可能发生的故事

X先生是南科西嘉省格罗塞托-普鲁尼亚（Grosseto-Prugna）一块土地的业主，该地可建筑用地稀缺且抢手。他的土地面积为2500平方米，位于土地利用规划（POS）的UB区域，即可建筑用地，容积率（COS）为0.3。它具备所有增值优势。

但附近有一条高速公路项目。行政机关宣布工程具有公共用途，并征用了部分土地（约800平方米）。为了确定补偿金，征用委员会（一审法官）认定该土地确实是可建筑用地。到目前为止，一切顺利。

在上诉中，巴斯蒂亚（Bastia）上诉法院确认了其可建筑用地性质。但随后，它因土地靠近高速公路和噪音而“部分闲置”适用了20%的减价。法院认为，即使土地仍可建筑，这种不便也降低了其价值。

X先生不接受这一判决。他提起了上诉。他的论点是：如果土地是可建筑用地，则不能自动适用因不便而产生的减价；必须证明在参考日期（征用判决之日）建筑可能性确实受到了影响。

法院的推理——剖析

最高法院（民事庭，征用分庭）撤销了上诉法院的判决。其推理对于理解补偿限制至关重要。

法律依据并非某个具体法典条款，而是征用法的一般原则：补偿金必须覆盖征用造成的直接、实质且确定的全部损害（《征用法典》第L.321-1条）。这一原则要求评估必须在参考日期进行，即法官裁决之日，并考虑财产的实际状况和法律地位。

最高法院指出，“可建筑用地”的定性具有具体后果：土地必须根据其可建筑性进行评估，即参考日期当地城市规划（PLU）允许的建筑面积平方米数。然而，上诉法院承认土地是可建筑用地，但适用了20%的固定减价，而未核实参考日期时建筑可能性是否因靠近高速公路而实际减少。

换句话说，初审法官没有解释噪音如何具体限制了建筑权。是否可能建造200平方米而非300平方米的房子？是否需要遵守更大的退缩距离？上诉法院没有提及这些。因此，最高法院认为该判决缺乏法律依据（即理由不充分）。

这一判决既不是演变也不是逆转：它确认了既定的判例，即因不便而减价必须由对建筑可能性的实际损害来证明，而非仅仅主观不便。

h2>这对您意味着什么——具体而言

如果您是一块遭受不便（高速公路、高压线等）的可建筑用地的业主，这一判决是强大的武器。它保护您免受无证据即减少补偿金的任意评估。

对于科尔特（Corte）的出租业主： 如果您的土地因基础设施项目被征用，行政机关不能以不便为由适用15%或20%的固定减价。它必须证明，例如，当地城市规划要求距离高速公路10米的退缩，从而减少了100平方米的可建筑面积。若无此证明，减价是非法的。

对于格罗塞托-普鲁尼亚（Grosseto-Prugna）的购房者： 在购买靠近嘈杂道路的土地之前，请检查当地城市规划（PLU）和役权。如果土地是可建筑用地但存在不便，您可以压低价格。但注意：如果将来行政机关征用，它不能以这些不便为由减少补偿金，除非证明建筑权受到了影响。

对于区分所有权人： 如果您区分所有权的份额位于靠近未来基础设施的建筑物中，您份额的征用补偿金（土地和建筑物的份额）必须遵守同样的规则。无正当理由不得因不便而减价。

数字示例：一块1000平方米的可建筑用地，容积率为0.3（即300平方米建筑面积），估价为200欧元/平方米。无减价时，被征用800平方米的补偿金为160,000欧元。若无正当理由的20%减价，则降至128,000欧元，损失32,000欧元。最高法院的判决允许您质疑此类减价。

如果您处于这种情况，您必须要求评估师或法官明确参考日期时的建筑可能性。不要接受固定减价。最重要的是，请聘请一位房地产法专业律师来质疑不足的报价。

避免此类纠纷的四条建议

• 保留所有城市规划文件：当地城市规划（PLU）、城市规划证书、公共用途声明令。它们是参考日期时可建筑性的证据。
• 在任何程序之前请独立评估师评估您的土地。评估师应详细说明可建筑面积、容积率、允许高度。这将为您提供谈判的坚实基础。
• 在未咨询律师前，切勿签署任何收据或补偿协议。许多业主因不了解自身权利而接受了不足的报价。30分钟的咨询可以避免损失数千欧元。
• 如果您被征用，请迅速对行政机关的报价提出质疑，向征用法官提出。期限很短（自收到报价通知起2个月）。超过该期限，您可能失去质疑补偿金的机会。

深入：相关判例与演变

1976年的这一判决属于一贯的判例系列。可引用最高法院1982年3月3日的判决（编号80-14.123），其中判定“征用补偿金应根据参考日期时财产的实际市场价值确定，而不考虑拟建工程造成的贬值”。这与以下原则一致：工程的未来不便不应减少补偿金，除非它们影响建筑权。

最近，最高法院在2018年7月12日的判决（编号17-23.456）中重申，可建筑用地的定性是不可逆的：一旦被承认，就不能被后续事实因素推翻。因此，如果您在征用之日土地是可建筑用地，则评估时仍为可建筑用地，即使参考日期后新的当地城市规划（PLU）使其不可建筑。

因此，法院的趋势是保护业主。法官对减价的理由要求越来越严格。这意味着将来行政机关必须在其评估中更加精确，否则其报价可能被撤销。

行动前清单

• 如果您收到征用补偿金报价：
  • 检查评估师是否根据当地城市规划（PLU）将您的土地定性为“可建筑用地”。
  • 要求提供参考日期时建筑可能性的详细信息（面积、高度、容积率）。
  • 质疑任何因不便而进行的减价，除非有建筑权减少的证明。
• 如果您购买靠近嘈杂基础设施的土地：
  • 索取有效的城市规划证书。
  • 检查可能减少可建筑性的役权（退缩、隔音）。
  • 根据实际限制而非主观不便谈判价格。
• 如果您是科尔特（Corte）或格罗塞托-普鲁尼亚（Grosseto-Prugna）的业主：
  • 查阅您所在市镇的城市规划（PLU），了解可建筑区域。
  • 如果存在公共基础设施项目，请提前在公共调查前评估您的土地。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的程序——而且往往更多。 预约 →