征用：判决日期的修订指数（法国最高法院 1966）

您是位于圣阿芒蒙特龙（Saint-Amand-Montrond）的一块土地的业主。一天早上，您打开一封挂号信：市政府因绕行项目征用您的土地。您的赔偿金将如何计算？将采用哪个日期来评估地块？是征用令的日期，还是判决的日期（有时是两年后）？

这个问题每年有成千上万的业主提出。因为在此期间，价格飞涨或建筑指数攀升。如果法官将价值冻结在较早的日期，您就会亏损。如果进行调整，您会获得更好的赔偿。那么谁来决定？

法国最高法院（Cour de cassation）于1966年3月4日明确裁决：法官可以——并且应当——使用其判决时发布的最新指数来修订价值。这是一个简单、公平且至今仍然有效的解决方案。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

勒布朗先生（M. Leblanc）是欧比尼-叙尔-奈尔（Aubigny-sur-Nère，谢尔省）的业主，拥有一块两公顷的农业用地。该地块位于市镇周边，但据专家称，它“健康且易于建设”。1963年，市政府决定征用以创建工业区。行政部门基于征用令日期的农业价值提出赔偿。

勒布朗先生拒绝接受。他主张该地块实际上是可建设用地，且自征用令以来建筑价格指数上涨了15%。案件一直上诉至法国最高法院。提出的问题很明确：法官能否根据最新指数修订价值，还是必须使用征用日期的指数？

转折：上诉法院曾同意修订。行政部门提起上诉。但最高法院维持了下级法院的推理。它认为“为了修订被征用财产的价值而采用判决时发布的最新指数的判决，在法律上是合理的”。故事结局：勒布朗先生获得了根据市场变化增加的赔偿。

法院的推理——详细解析

法国最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第545条规定的“公平赔偿”原则（除非因公共用途且事先给予公平赔偿，否则不得强制任何人转让其财产）。公平赔偿是指覆盖全部损失（包括日后出售机会的损失）的赔偿。

法官区分了两个日期：评估的参考日期（征用令日期，或财产变为可建设用地的日期等）和修订日期（判决日期）。对于修订，他们允许使用最新指数。为什么？因为指数反映了价格的总体变化。如果行政部门拖延诉讼，业主不应承受货币贬值。

行政部门辩称，只有特别法律规定指数化（如租金调整）。但最高法院回应，在征用事务中，法官只要说明理由，就拥有独立评估权。此处理由充分：地块是可建设用地，且判决日发布的最新指数是可用的。不违反法律。

这一判决并非逆转：它确认了已有的实践。但将其提升为一般原则。它为后来许多判决铺平了道路，这些判决明确了可用的指数（消费者价格指数、建筑成本指数等）。

对您实际意味着什么

如果您是被征用土地或财产的业主，这一判决是武器。具体而言，如果征用令和判决之间的间隔超过一年，您可以请求法官根据最新发布的指数更新赔偿金。例如，在欧比尼-叙尔-奈尔（Aubigny-sur-Nère），2022年估值为1欧元/平方米的农业用地，如果指数上涨10%，2024年可能变为1.10欧元/平方米。对于两公顷的地块，差额为2,000欧元。

对租户而言，该判决直接影响较小，但注意：如果您的被征用房东收到修订后的赔偿金，他可能试图解除租约以收回财产。放心：居住权保护租户，但驱逐赔偿金本身也可修订。

对收购方（地方政府或开发商）而言，此规则激励他们不要拖延。程序越长，赔偿金增加的风险越大。在圣阿芒蒙特龙（Saint-Amand-Montrond），我的一位客户（市政府）因判决在征用令三年后作出，不得不支付比初始报价多20%的金额。每位市长都应记住这个教训。

避免此类纠纷的四条建议

• 从通知之日起请专家评估您的财产：在接受行政部门的要约前，请土地测量师或房地产经纪人评估您的土地。您将拥有坚实的谈判基础。
• 如果您的土地分类发生变化，质疑参考日期：自征用令以来，您的地块可能变成可建设用地。请求法官采用最有利的日期。
• 在程序进行中要求更新赔偿金：不要等到判决。一旦指数发布，通过审议备忘录请求法院考虑。
• 咨询专业律师：征用规则技术性强。在圣阿芒蒙特龙（Saint-Amand-Montrond），我协助一位农民通过更新获得了30%的额外赔偿。没有律师，他可能已经签署了初始要约。

深入：相关判例与演变

1966年的判决后来被重申和细化。例如，法国最高法院在1994年（第三民事庭，1994年4月6日，编号92-70.015）裁定，法官必须使用其判决时已知的最新指数，即使该指数在征用令之后。更近期的2017年（第三民事庭，2017年7月13日，编号16-20.388）重申，该更新也适用于附属赔偿金。

趋势始终如一：法官倾向于真实且即时的赔偿。但注意：更新仅针对价值修订，而非参考日期的确定。后者仍由《征用法典》（Code de l'expropriation）规定（通常是征用令日期或财产变为可建设用地的日期）。

未来，预计法院将继续适用此规则，即使出现恶性通货膨胀或房地产危机。“公平赔偿”原则要求如此。

常见问题

如果我的财产位于农业区，我可以要求更新吗？
可以，只要该地块实际上是可建设的，即使分类是农业用地。1966年的判决正是针对这种情况。通常采用的指数是建筑成本指数。

质疑征用要约的期限是多少？
从收到要约通知起两个月内，您需要向征用法官提出请求。超过此期限，您将丧失质疑赔偿金额的权利。

更新适用于所有财产吗，包括商铺？
是的，更新适用于所有被征用财产，无论是农业、商业还是住宅。对于商铺，通常采用营业额指数或商业租金指数。

如果行政部门拒绝采用最新指数，该怎么办？
您必须向征用法官提出请求并要求专家评估。法官有权命令更新。如果行政部门坚持，其要约可能被认为不足，由法官确定赔偿金。

此规则适用于正在进行的征用吗？
是的，1966年的判例仍然有效。没有任何法律文件与之冲突。如果您提出要求，每位征用法官都必须适用它。

您处于类似情况？与扎金律师（Maître Zakine）进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以避免数月的程序——通常还能节省更多。 预约 →