参考裁决： cc • N° 18-14.225 • 2019-06-13 • 查看裁决 →
想象一下，您是法国滨海卡涅（Cagnes-sur-Mer）一座美丽别墅的业主，拥有一个1000平方米、面向大海的花园。市政府通知您，需要一条3米宽的土地来拓宽沿海道路。您同意了，但如何确定只有这3米会被涉及？如何保证您财产的其余部分将保持完好？
这种在法国蓝色海岸（Côte d'Azur）非常真实的情况，随着基础设施项目的增多，提出了一个根本问题：面对部分征收，如何保护您的财产权？答案在于法国最高法院（Cour de cassation）的一项裁决，该裁决大大加强了业主的保护。
2019年6月13日，法国最高法官重申了一项基本要求：没有明确指定分割后新地块的土地测量文件（精确测量和划定土地），征收法官（juge de l'expropriation）不能下令财产转移。这一裁决对所有拥有房地产的人来说改变了游戏规则。
事实：一个每天都在发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是法国阿韦龙省（Aveyron）一块5公顷农地的业主，当他收到省政府的通知时，他的生活发生了翻天覆地的变化。公共服务部门需要他土地的一部分来修建一条新的省级道路。这是一次部分征收：他们不拿走他的全部土地，只拿走一条长50米、宽10米的带状土地。
省政府提供了一个粗略的平面图，但没有官方土地测量文件来精确指定将创建的新地块的准确边界。杜布瓦先生感到担忧，拒绝签字。如何确定被拿走的500平方米确实符合所宣布的内容？更重要的是，如何保证他打算留给子女的其余土地将被正确划定？
冲突升级。省政府在征收法官（magistrat spécialisé dans ces contentieux）面前启动了征收程序。杜布瓦先生坚决反对，辩称没有精确测量，无法确切知道他们拿走了什么。一审法官支持省政府，认为提供的平面图足够。
但杜布瓦先生没有放弃。他上诉，然后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。他的论点很简单：如何能够转移一个无法精确划定的财产的所有权？正是在这个阶段，法国最高法院（Cour de cassation）将作出一个具有判例意义的裁决。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）在2019年6月13日的裁决中，有力地重申了征收法的一项基本要求。法官们依据了《公用征收法典》（Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique）第L. 322-9条，该条要求征收令（ordonnance d'expropriation）精确指定被征收的财产。
但这具体改变了什么？简而言之，法院认为，当征收是部分的——即只涉及土地的一部分时，它必然导致原始财产的分割。现在将有两个独立的地块：被征收的地块和留给业主的地块。
然而，为了使这种分割在法律上有效，必须通过土地测量文件来确认。没有这个文件，无法确切知道每个新地块从哪里开始、到哪里结束。因此，法院裁定“在没有指定由部分征收操作产生的地块的土地测量文件的情况下，征收法官（juge de l'expropriation）不能下令财产转移”。
换句话说，法官们在关键点上支持了杜布瓦先生：不能拿走无法测量的东西。阿韦龙省（Aveyron）在其档案中附上了一份地块状态表，但这份状态表不符合真正土地测量的条件。它缺乏必要的精确度、准确的地理坐标和界标（实地上的物质划定）。
很少有人知道的是，这一裁决代表了判例法的重要确认。它提醒我们，征收的形式要求不仅仅是行政文书，而是业主的基本保障。在我的实践中，我遇到过一些案例，法国戛纳（Cannes）地区的业主因为边界没有明确划定而损失了额外的几平方米。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是土地或房地产的业主，这一裁决直接关系到您。想象一下，您在法国戛纳（Cannes）拥有一块800平方米的地块，每平方米价值8000欧元。市政府希望部分征收您，以创建一个宽1米、长20米的人行道，即20平方米。没有精确测量，您可能会损失25平方米而不是20平方米，差额达40000欧元！
对于出租业主来说，情况同样关键。如果您在法国滨海卡涅（Cagnes-sur-Mer）出租一个商业场所，而部分征收影响了通行或可见度，您必须能够确切证明被拿走了什么。没有土地测量文件，无法就租赁价值损失谈判公平的赔偿。
租户也不例外。如果您的业主被部分征收，这改变了您的环境，您该如何应对？有了这一裁决，您现在知道业主必须有一份精确的文件来证明对财产所做的修改。如果您处于这种情况，您必须要求提供土地测量文件，以确切了解发生了什么变化。
对于房地产专业人士——开发商、房地产经纪人、公证人——这一裁决要求更高的警惕性。当您建议客户购买经历过部分征收的土地时，您必须绝对核查土地测量文件的存在和合规性。没有这个文件，所有权证书（titre de propriété）可能在未来受到质疑。
但请注意：这种保护有时间限制。如果您涉及部分征收，您必须在程序开始时对缺乏土地测量文件提出异议。等待太久可能会使您失去这一权利。
避免此类纠纷的四个建议
- 在签署任何文件之前，始终要求官方土地测量文件。该文件必须由测量专家（géomètre-expert）制定，并注明精确坐标、界标和分割平面图。
- 如果您有疑问，请让您自己的专家进行反向测量。成本（根据复杂性在1500至3000欧元之间）通常远低于潜在损失。
- 系统性地核查征收档案的附件。不要满足于示意图：要求完整的技术文件。
- 在第一次通知时立即咨询专业律师。早期咨询可以避免多年的诉讼和重大的财务损失。
深入探讨：相关判例法和演变
法国最高法院（Cour de cassation）的这一裁决符合一致的判例法路线。早在2015年，法国马赛行政上诉法院（Cour administrative d'appel de Marseille）就重申了土地测量在部分征收中的重要性。但2019年的裁决通过使其成为财产转移的强制性要求，赋予了这一要求全部力量。
法院的趋势是明确的：它们逐步加强程序性保障，以利于业主。经过几十年征收常被视为不平衡程序的时期，法官们正在重新平衡行政机构与个人之间的关系。
这一趋势应在未来几年继续。随着卫星定位（GPS）和地理信息系统（SIG）工具的发展，土地测量的精确度变得越来越容易获得。法院可能会要求越来越高的精确度水平。
对于未来，这意味着地方当局将不得不在征收档案的技术质量上投入更多。在法国蓝色海岸（Côte d'Azur），土地问题至关重要，这一演变尤为重要。
关键要点
常见问题解答——您的问题，我们的答案：
1. 什么是土地测量文件？
这是一份由测量专家（géomètre-expert）制定的技术文件，精确描述和划定土地，注明其尺寸、边界和物理特征。
2. 在部分征收中，谁应支付土地测量费用？
通常，是征收方（公共机构）承担这些费用。但您不妨自费进行反向测量以进行核查。
3. 如果向我提议部分征收但没有土地测量文件，我该怎么办？
断然拒绝签署任何文件，并立即咨询专业律师。您有权要求符合规定的文件。
4. 这一裁决也适用于全部征收吗？
是的，但方式不同。对于全部征收，财产的识别通常更简单，但土地测量对于确定确切面积和因此的赔偿仍然重要。
5. 有争议的征收程序通常持续多长时间？
平均在18个月到3年之间，取决于档案的复杂性和提起的上诉。
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