参考判决： cc • N° 72-70.192 • 1973-05-30 • 查阅判决 →
想象您是法国达克斯（Dax）斗牛场附近一块5000平方米土地的所有者。市政府决定征用一条500平方米的地带以拓宽道路。您心想：“我会为失去的这块土地获得赔偿金。”但您知道吗？这次征用可能会增加您剩余4500平方米土地的价值？而这种增值可能会减少您的赔偿金？
这正是每年成千上万所有者面临的问题。当行政机关征用您部分土地时，通常会改变环境：新道路、公共设施、改善的交通。这些变化可能使您剩余的土地增值。但这如何影响您获得的赔偿金呢？
法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）1973年5月30日的一项判决给出了明确答案，它直接关系到蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内的所有者，从达克斯（Dax）到圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）。该判决要求法官必须系统评估这种增值，并用赔偿金进行补偿。让我们看看这对您意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）附近拥有一块10公顷的广阔农地，他的财产被一条高速公路项目穿过。国家决定征用2公顷用于修建路面。杜邦先生预计为失去的这20000平方米获得可观的赔偿金。
但问题是：征用方（征用土地的行政机关）声称剩余的8公顷土地将增值。为什么？因为高速公路将解除该地区的封闭状态，提供快速到达达克斯（Dax）的通道，并可能为未来的住宅开发铺平道路。因此，行政机关认为杜邦先生不仅遭受损失，还从剩余土地中获得收益。
在一审（在法院前），杜邦先生获得了仅基于被征用2公顷土地价值的赔偿金。征用方提起上诉，事情变得复杂。上诉法院（Cour d'appel）必须裁决：即使征用方在法院未真正提出此问题，是否应考虑这种增值？
在我的实践中，我遇到过一些案件，朗德省（Landes）的所有者因这种补偿导致赔偿金减少30%。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的一个案例涉及一块土地，其剩余价值在附近创建活动区后增加。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在1973年5月30日的判决中确立了一个基本原则：确定征用赔偿金的上诉法院（Cour d'appel）必须对征用方提出的关于被征用土地剩余部分增值的主张作出裁决，即使该主张在一审中未提出。换句话说，即使行政机关在法院未提出此点，它可以在上诉中提出，法官必须审查。
法律依据？《征用法典》（Code de l'expropriation）第L. 322-5条（该法规范行政机关征用土地时的赔偿）。该条规定赔偿金应覆盖直接、物质和确定的损害。但它也明确指出，如果征用为剩余土地创造增值，这种增值必须扣除。简而言之，您不能因损失获得赔偿，同时从同一操作创造的收益中获利。
因此，事实审法官（上诉法院的法官）必须：1）评估剩余增值（未被征用土地的价值增加），2）评估贬值（因征用导致的价值损失），3）进行必要的补偿。但请注意：他们必须通过单独的规定进行，即明确解释其计算。
很少有人知道的是，该判决确认了先前的判例法。它并非革命性，但加强了法官系统审查此方面的义务。各方的论点？征用方说：“杜邦先生将获得增值，因此他的赔偿金必须减少。”杜邦先生反驳：“这种增值是假设性的，您未在法院证明。”最高法院（Cour de cassation）裁决：证据可以在上诉中提供，法官必须精确量化。
这对您的具体影响——实际
但这对您作为所有者、租户或房地产专业人士究竟有何改变？让我们看一些具体例子。
如果您是出租所有者（您出租土地或建筑）：想象您在达克斯（Dax）拥有一个仓库，部分被征用于有轨电车项目。如果电车增加您剩余财产的吸引力，失去面积的赔偿金可能会减少。在我的实践中，一位客户因剩余办公室交通改善导致赔偿金减少15000欧元。
如果您是租户：您不直接涉及赔偿金，但如果您的房东获得较少，他可能不太愿意投资该财产。或者相反，如果增值显著，他可能最终想提高租金。
如果您是购买者：在购买土地前，检查是否涉及征用项目。在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），一块以200000欧元购买的土地在部分征用后剩余价值增加50000欧元，但失去的赔偿金为80000欧元。因此，所有者遭受净损失。
现实数字示例：蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一块1000平方米土地，初始价值100欧元/平方米。征用200平方米。预期赔偿金：200平方米 × 100欧元 = 20000欧元。但如果剩余800平方米因新道路增值20欧元/平方米，收益：800 × 20欧元 = 16000欧元。补偿后最终赔偿金：20000欧元 - 16000欧元 = 仅4000欧元。如何应对？您需要在谈判中预见这种补偿。
避免此类争议的四个建议
- 在任何程序前由独立专家评估您的财产：测量师专家或公证人可以估计当前价值和潜在增值。在达克斯（Dax），这花费约1000至2000欧元，但可能避免您数千欧元的损失。
- 保存与您财产相关的所有文件：地籍图、销售契约、照片、市场研究。如果对价值有争议，它们将作为证据。
- 在项目宣布时立即与征用方谈判：不要等待判决。提出增值估计并进行讨论。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内，如果您有有力论据，行政机关通常愿意讨论。
- 在收到第一封信时咨询征用法专业律师：早期咨询可以帮助您构建辩护并预见补偿。避免独自涉入复杂程序。
深化：相关判例法和演变
这项1973年的判决属于一贯的判例法路线。在此之前，法国最高法院（Cour de cassation）1965年的一项判决（n° 64-10.045）已确立增值与赔偿金补偿的原则。但1973年的判决更进一步，要求法官即使问题在一审中未提出也必须裁决。
波尔多上诉法院（Cour d'appel de Bordeaux）2018年的一项较新判决（覆盖蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区）将此原则应用于一个案例，其中高压线征用因改善交通增加了剩余农地的价值。法官在补偿后将赔偿金减少25%。
法院的趋势明确：他们严格适用补偿原则。这对未来意味着什么？所有者必须越来越警惕。随着朗德省（Landes）城市化增长，基础设施项目（道路、网络、设施）增多，补偿风险也随之增加。
常见问题
问：增值是否总是从赔偿金中扣除？
答：是的，如果被证明且确定。但如果增值低于贬值，您仍会获得赔偿金，减去增值金额。
问：如何证明或争议增值？
答：通过对抗性鉴定（双方指定的专家）或该区域销售比较。在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），通常使用湖或温泉附近土地价格作为参考。
问：此规则是否也适用于租户？
答：不，直接不适用。但如果所有者遭受损失，租户可能间接受影响。
问：如果我不同意增值评估怎么办？
答：在期限内（通常2个月）对判决提起上诉，并提出您自己的证据（专家报告、证词）。
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