驱逐无证占用人：法国最高法院扩大诉诸法官的途径

想象一下：您是胡安莱潘（Juan-les-Pins）某住宅区的共有人。一位邻居未经许可将他的房车停放在公共地块上。您通知了物业委员会，但无济于事。谁可以提起驱逐程序？直到现在，许多人认为必须是所有者或租赁持有人。但法国最高法院刚刚推翻了这一观点。

在2024年11月14日的一项判决（第23-13.884号）中，最高法院确认，驱逐之诉向所有证明对诉讼成功具有合法利益的人开放。换句话说，即使您不是财产的直接所有者，如果您对腾空场地有个人利益，也可以要求驱逐无证占用人。

这一判决涉及一个经过地籍登记的地块案件，对所有者、租户和房地产专业人士具有实际影响。解读如下。

事实：一个每天都在发生的故事

案件始于昂蒂布（Antibes），涉及一组地籍编号为6、7、8、9、10和11的地块。一家公司拥有部分地块，并将部分土地出租给无证占用人（即没有有效租约）。但其他人，即X等人，对相邻地块拥有权利，并认为这些占用人妨碍了他们享有权利。他们决定提起驱逐诉讼。

初审法院驳回了他们的请求，认为他们不具备起诉资格（即出庭权利），因为他们不是被占用地块的所有者。X等人提起上诉。上诉法院支持了他们，该公司向最高法院提起上诉。

在最高法院，该公司主张只有所有者或物权持有人（如用益权人）才能要求驱逐。X等人反驳称他们有合法利益：无证占用阻止他们进入自己的地块并贬低了其财产价值。最高法院必须裁决：谁可以提起驱逐诉讼？

法院的推理——拆解分析

最高法院驳回了公司的上诉，并确认了上诉法院的判决。它依据《民事诉讼法典》（code de procédure civile）第31条，该条规定：“诉讼向所有对请求的成功或驳回具有合法利益的人开放。”该条款是诉讼可受理性的关键。

简而言之，提起诉讼需要证明有个人和直接的利益以获得胜诉。最高法院明确指出，法律并未将驱逐诉讼的权利限于特定资格的人（如所有者）。因此，邻居、共有人甚至租户只要证明有利益就可以起诉。

但请注意：利益必须是合法的。仅仅作为任何第三方是不够的。例如，一个路人不能要求驱逐占用人。但在本案中，X等人有明显利益：他们是相邻地块的所有者，无证占用妨碍了他们进入自己的财产。

这一推理并非判例的逆转：最高法院此前已承认驱逐之诉并非所有者专属。但这次它有力地重申了这一点，强调没有资格条件。鲜为人知的是，这一解决方案也适用于所有权确认之诉（要求确认财产所有权）或边界确定之诉（确定两块土地之间的边界）。

对您的具体影响

这一判决具有直接的实际意义。

对于出租人所有者：如果您将财产出租给租户，而租户未经授权将财产转租给无证占用人，您可以直接对转租承租人提起驱逐诉讼，即使他与您没有合同关系。例如：在昂蒂布，一位所有者将公寓出租给租户，租户未经授权将其转租给第三方。所有者可以基于其收回财产的合法利益要求驱逐转租承租人。

对于共有人：如果一位共有人未经授权占用公共部分（例如，一个车库或花园），任何其他共有人都可以提起驱逐诉讼，即使没有物业委员会的同意。这是对抗侵占的有力工具。

对于购买者：如果您购买了一处财产，并且在签署后发现有人非法占用，您可以立即提起驱逐诉讼，而不必等待卖方采取行动。您的合法利益是您新获得的所有权。

但具体如何应对？如果您处于这种情况，您应该：1) 收集证明您利益的证据（所有权证书、共有权证书等）；2) 向占用人发出腾空催告（通过挂号信）；3) 如果无果，通过传票向有管辖权的法院（财产所在地的司法法院，tribunal judiciaire）提起诉讼。预计需要6到12个月才能获得判决，律师费平均为1500至3000欧元。

避免此类纠纷的四点建议

• 购买前检查所有权证书：在购买时，要求公证人（notaire）确认没有无证占用人。签署前实地查看必不可少。
• 规范临时占用情况：如果您允许亲属无租约占用您的财产，签订租赁合同或临时占用协议，以避免其成为无证占用人。
• 在侵占发生时迅速采取行动：一旦发现邻居或第三方未经授权占用您的土地，立即发送催告。等待会恶化您的情况，并可能使驱逐更加困难。
• 咨询专业律师：房地产法律专业人士可以评估您的合法利益，并就最佳策略（调解、加速程序）提供建议。

深入分析：相关判例和演变

这一判决符合最高法院的自由化趋势。早在2018年（第三民事庭，2018年6月28日，第17-18.123号），最高法院就判定租户可以提起驱逐无证转租承租人的诉讼。2020年（第三民事庭，2020年9月10日，第19-15.678号），最高法院承认共有人可以提起诉讼以制止邻里干扰。

这一判例表明法官更倾向于保障诉诸司法，而不是设置严格的资格条件。这意味着驱逐诉讼可能会增加，尤其是在蓝色海岸（Côte d'Azur）等紧张地区。法院将不得不处理更多案件，但也能更有效地保护所有者及第三方的权利。

注意：这种开放并不意味着所有请求都会自动被接受。法官仍会审查合法利益。但门槛降低了。

您必须记住的要点

实用常见问题解答

• 即使我不是所有者，也能要求驱逐无证占用人吗？ 是的，如果您有合法利益（邻居、共有人、受影响的租户）。
• 提起诉讼的期限是多久？ 没有具体期限，但一旦知道占用情况就应尽快行动。法院可能将延迟视为默示放弃。
• 驱逐程序费用是多少？ 律师费1500至3000欧元，加上执达员费用（约200欧元）。如果胜诉，占用人可能被责令支付这些费用。
• 如果占用人是擅自占屋者（squatteur）怎么办？ 驱逐程序相同，但您也可以就非法侵入住宅报案。注意：驱逐必须由法官命令；您不能自行驱逐。
• 这一判决适用于商业租赁吗？ 是的，原则是普遍的。如果无证占用人妨碍了相邻商户的经营，该商户可以起诉。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的程序——通常还能节省更多。预约 →