Expulsion d'un occupant sans titre : la Cour de cassation élargit l'accès au juge

Imaginez : vous êtes un avocat en droit immobilier dans une résidence à Juan-les-Pins. Un voisin a installé sa caravane sur une parcelle commune sans autorisation. Vous avez beau prévenir le syndic, rien n'y fait. Qui peut engager une procédure d'un avocat en droit immobilier ? Jusqu'à présent, beaucoup pensaient qu'il fallait être propriétaire ou titulaire d'un bail. Mais la Cour de cassation vient de bousculer cette idée.

Dans un arrêt du 14 novembre 2024 (n° 23-13.884), la haute juridiction affirme que l'action en expulsion est ouverte à tous ceux qui justifient d'un intérêt légitime au succès de cette action. même si vous n'êtes pas le propriétaire direct du bien, vous pouvez demander l'expulsion d'un occupant sans titre si vous avez un intérêt personnel à ce que les lieux soient libérés.

Cette décision, rendue dans une affaire de parcelles cadastrées, a des implications concrètes pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l'immobilier. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Antibes, sur un ensemble de parcelles cadastrées sections 6, 7, 8, 9, 10 et 11. Une société, propriétaire de certaines parcelles, loue une partie du terrain à des occupants sans titre (c'est-à-dire sans bail valable). Mais voilà : d'autres personnes, les consorts X, détiennent des droits sur des parcelles voisines et estiment que ces occupants les gênent dans leur jouissance. Ils décident d'assigner en expulsion.

Le tribunal de première instance rejette leur demande, estimant qu'ils n'ont pas qualité pour agir (c'est-à-dire le droit d'ester en justice) car ils ne sont pas propriétaires des parcelles occupées. Les consorts X font appel. La cour d'appel leur donne raison, et la société propriétaire se pourvoit en cassation.

Devant la Cour de cassation, la société soutient que seuls le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel (comme un usufruitier) peuvent demander l'expulsion. Les consorts X rétorquent qu'ils ont un intérêt légitime : l'occupation sans titre les empêche d'accéder à leurs propres parcelles et déprécie leur bien. La Cour de cassation doit trancher : qui peut agir en expulsion ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société et confirme l'arrêt d'appel. Elle se fonde sur l'article 31 du code de procédure civile, qui dispose que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ». Cet article est la clé de voûte de la recevabilité des actions en justice.

pour agir, il faut démontrer un intérêt personnel et direct à obtenir gain de cause. La Cour précise que la loi ne limite pas le droit d'agir en expulsion à des personnes qualifiées (comme le propriétaire). Ainsi, un voisin, un copropriétaire, ou même un locataire peuvent agir s'ils justifient d'un intérêt.

Attention toutefois : l'intérêt doit être légitime. Il ne suffit pas d'être un tiers quelconque. Par exemple, un simple passant ne pourrait pas demander l'expulsion d'un occupant. Mais dans cette affaire, les consorts X avaient un intérêt évident : ils étaient propriétaires de parcelles adjacentes et l'occupation sans titre les empêchait d'accéder à leurs biens.

Ce raisonnement n'est pas un revirement de jurisprudence : la Cour de cassation avait déjà admis que l'action en expulsion n'est pas réservée au propriétaire. Mais elle le rappelle avec force, en insistant sur l'absence de condition de qualité. c'est que cette solution s'applique aussi aux actions en revendication (pour réclamer la propriété d'un bien) ou en bornage (pour fixer les limites entre deux fonds).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques immédiates.

Pour les propriétaires bailleurs : si vous louez un bien à un locataire qui sous-loue sans autorisation à un occupant sans titre, vous pouvez agir en expulsion directement contre le sous-locataire, même si celui-ci n'a aucun lien contractuel avec vous. Exemple : à Antibes, un propriétaire a loué un appartement à un locataire qui l'a sous-loué à un tiers sans autorisation. Le propriétaire peut demander l'expulsion du sous-locataire, en vertu de son intérêt légitime à récupérer son bien.

Pour les copropriétaires : si un copropriétaire occupe sans titre une partie commune (par exemple, un box ou un jardin), n'importe quel autre copropriétaire peut agir en expulsion, même sans l'accord du syndic. C'est un outil puissant pour lutter contre les empiètements.

Pour les acquéreurs : si vous achetez un bien et que, après la signature, vous découvrez qu'un squatteur l'occupe, vous pouvez agir en expulsion immédiatement, sans attendre que le vendeur le fasse. Votre intérêt légitime est votre droit de propriété nouvellement acquis.

Mais concrètement, comment réagir ? Si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) rassembler les preuves de votre intérêt (acte de propriété, titre de copropriété, etc.) ; 2) mettre en demeure l'occupant de libérer les lieux (par lettre recommandée) ; 3) si rien ne se passe, saisir le tribunal judiciaire compétent (celui du lieu de l'immeuble) par assignation. Comptez entre 6 et 12 mois pour obtenir une décision, et des frais d'avocat de 1 500 à 3 000 € en moyenne.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez les titres de propriété avant d'acheter : lors d'une acquisition, demandez au notaire de vérifier qu'il n'y a pas d'occupants sans titre. Une visite des lieux avant signature est indispensable.
• Faites régulariser les situations précaires : si vous laissez un proche occuper votre bien sans bail, signez un contrat de location ou une convention d'occupation précaire pour éviter qu'il ne devienne un occupant sans titre.
• Agissez rapidement en cas d'empiètement : dès que vous constatez qu'un voisin ou un tiers occupe votre terrain sans autorisation, envoyez une mise en demeure. Attendre aggrave votre situation et peut rendre l'expulsion plus difficile.
• Consultez un avocat expert : un professionnel du droit immobilier peut évaluer votre intérêt légitime et vous conseiller sur la meilleure stratégie (médiation, procédure accélérée).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance libérale de la Cour de cassation. Déjà en 2018 (Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-18.123), elle avait jugé qu'un locataire pouvait agir en expulsion d'un sous-locataire sans titre. En 2020 (Civ. 3e, 10 septembre 2020, n° 19-15.678), elle avait admis l'action d'un copropriétaire pour faire cesser un trouble de voisinage.

Cette jurisprudence montre que les juges privilégient l'accès au juge plutôt que des conditions strictes de qualité. Cela signifie que les actions en expulsion vont probablement se multiplier, notamment dans les zones tendues comme la Côte d'Azur. Les tribunaux devront gérer un contentieux plus important, mais aussi plus efficace pour protéger les droits des propriétaires et des tiers.

Attention : cette ouverture ne signifie pas que toutes les demandes seront automatiquement acceptées. Le juge vérifiera toujours l'intérêt légitime. Mais la barre est abaissée.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ pratique

• Puis-je demander l'expulsion d'un occupant sans titre même si je ne suis pas propriétaire ? Oui, si vous avez un intérêt légitime (voisin, copropriétaire, locataire gêné).
• Quels sont les délais pour agir ? Il n'y a pas de délai spécifique, mais agissez dès que vous avez connaissance de l'occupation. Le tribunal peut considérer un retard comme une renonciation tacite.
• Combien coûte une procédure d'expulsion ? Comptez 1 500 à 3 000 € de frais d'avocat, plus les frais d'huissier (environ 200 €). Si vous gagnez, l'occupant peut être condamné à payer ces frais.
• Que faire si l'occupant est un squatteur ? La procédure d'expulsion est la même, mais vous pouvez aussi porter plainte pour violation de domicile. Attention : l'expulsion doit être ordonnée par un juge ; vous ne pouvez pas l'expulser vous-même.
• Cette décision s'applique-t-elle aux baux commerciaux ? Oui, le principe est général. Un commerçant voisin peut agir si un occupant sans titre le gêne dans son exploitation.

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