驱逐占屋者：财产权优于住所权

想象一下：您是一栋位于Caussade（科萨德）房屋的业主。您将其出租给一位租户，但该租户某天突然停止支付租金，并无权地赖在房子里。或者更糟，一个占屋者（squatteur）擅自住进了您在Beaumont-de-Lomagne（博蒙-德洛马涅）的度假屋。您该怎么办？对其“住所”的保护在面对您的财产权时能走多远？法国最高法院（Cour de cassation）在2019年11月28日的一项判决（第17-22.810号）中对这一问题作出了回答，该判决现已成为参考。简言之，法院确认，驱逐是允许业主完全收回被非法占有的财产的唯一措施。而且，这种驱逐即使侵犯了受《欧洲人权公约》第8条保护的占屋者的住所权，鉴于对财产权的严重侵害，也不构成不成比例的措施。换句话说，业主拥有最终决定权。

事实：一个每天都会发生的故事

本案始于Aix-en-Provence（普罗旺斯地区艾克斯）。Aix-en-Provence市镇拥有一处住房。一些人未经任何权利（既无租约，也无占用协议）擅自入住。他们就在那里，仅此而已。市镇随后启动了紧急审理程序（procédure en référé），向大审法院（tribunal de grande instance）请求驱逐。紧急审理法官（juge des référés）可以命令驱逐无权利无名义的占屋者，即使没有事先的司法判决，只要占用是非法的。但注意：法官必须核实该措施是否相称，即是否对占屋者受《欧洲人权公约》第8条保障的私生活和住所权造成过度侵犯。本案中，占屋者是一个有孩子的家庭，已入住数月。其律师辩称，驱逐将剥夺他们的住所，这是不成比例的。市镇则主张占用是非法的，其财产权受到了践踏。大审法院最初驳回了驱逐请求，认为该措施不成比例。市镇提起上诉。上诉法院维持了驳回决定。市镇随后向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，认为下级法官未充分说明理由。案件被发回另一上诉法院重审。

法院的推理——详细解析

最高法院依据两项基本文本：《欧洲人权公约》第8条（保护住所权）和《第一附加议定书》第1条（保护财产权）。它指出，这两项权利必须进行平衡。但它增加了一个关键要素：当占用是非法的（无权利无名义）时，驱逐是允许业主完全收回其权利的唯一措施。换句话说，没有其他限制性更小的替代方案。因此，考虑到对财产权的严重侵害，对占屋者住所权的干预不能被视为不成比例。这是一个两步推理：首先，确认非法占用；其次，核实驱逐是否相称。但最高法院给出了一个非常强烈的指示：在非法占用的情况下，天平偏向业主。不过请注意：这并非空白授权。下级法官仍需审查具体情况（占屋者年龄、持续时间等）。但2019年的判决标志着一个转折点：它提醒人们，财产权并非次要权利。在我的实践中，我曾遇到一些案件，业主等待数月甚至数年才能收回其财产，因为法官担心违反第8条而犹豫是否下令驱逐。现在，趋势更有利于业主。

这对您的实际影响

对于出租业主：如果您是Beaumont-de-Lomagne一处住房的业主，并且有占屋者擅自入住，您可以通过紧急审理程序请求驱逐。您无需等待实体判决。如果占用是非法的，驱逐将被命令。但注意：您必须证明占屋者没有任何权利（无租约、无协议）。如果占屋者声称拥有权利，程序将更长。举例：一位业主因非法占用6个月损失约6000欧元租金（按每月1000欧元计算）。根据此判例，他有望在2到3个月内获得驱逐，而以前需要6到12个月。

对于现有租户：如果您是租户且停止支付租金，只要租约未被解除，您不被视为无权利无名义的占屋者。驱逐只能在租约解除和催缴支付命令之后进行。该判决仅涉及非法占屋者（占屋者、出售后无名义的占屋者等）。

对于被占房屋的购买者：如果您购买了一处被占屋者占用的住房，您可以依据此判例通过紧急审理程序请求驱逐。您无需等待任何通知期。但注意：如果占屋者是现有租户（有租约），您必须尊重现行租约。

对于区分所有权人（copropriétaire）：如果一位区分所有权人擅自占用公共区域，管理委员会（syndic）可以通过紧急审理程序请求驱逐。该判例同样适用。

避免此类纠纷的四点建议

• 在任何出售或出租前核实占屋者身份：购买房产前，要求进行房屋状况检查，并要求卖方证明房产未被占用。如果有占屋者，要求在签署前让其离开。
• 签订书面租约并签署：口头租约可能引发纠纷。书面租约可用于证明占用权利的存在或缺失。
• 在非法占用情况下迅速行动：不要等待。一旦发现占用，立即向紧急审理法官提起诉讼。您等待的时间越长，占屋者越可能以持续时间为由质疑相称性。
• 保留所有证据：照片、执达员报告、信函、证词。任何证明无权利的证据都有用。

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深入探讨：相关判例与演变

该判决遵循一贯的判例路线。早在2015年，最高法院就曾判决，驱逐无权利无名义的占屋者不构成对其住所权的不成比例侵犯（Cass. civ. 3e, 2015年3月12日，第14-10.784号）。但2019年的判决更为明确：它声称驱逐是允许收回财产权的唯一措施。然而，欧洲人权法院（CEDH）2016年1月14日的判决M. c. France曾因未提供重新安置而驱逐罗姆人家庭，判定法国违法。但该案涉及善意占屋者（他们由第三方提供住宿）。区别至关重要：在本判例中，占用是非法的，因此保护力度较弱。因此，法国法院目前的趋势是明确的：在非法占用的情况下，财产权优先于住所权。这并不意味着驱逐是自动的，但业主拥有强有力的筹码。

您必须记住的要点

常见问题：

1. 我能否在没有司法判决的情况下驱逐占屋者？ 不能，这是禁止的。您必须获得法官的判决。但通过紧急审理，程序很快（几周到几个月）。
2. 如果占屋者声称有租约怎么办？ 要求其出示。如果不提供，法官将视为无名义。如果提供伪造租约，则属于实体问题，需要更长的程序。
3. 获得驱逐需要多长时间？ 紧急审理平均需要2到4个月。但如果占屋者提出异议，可能需要6到12个月。
4. 我是否需要重新安置占屋者？ 不需要，除非法官命令（例如，有儿童且驱逐发生在冬季）。但实践中，法官很少命令为占屋者重新安置。
5. 我能否切断水电迫使其离开？ 不能，这是禁止的。您可能面临刑事起诉。只有法官可以命令驱逐。

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