Expulsion d'un squatteur : le droit de propriété l'emporte sur le droit au domicile

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Caussade. Vous la louez à un locataire qui, du jour au lendemain, cesse de payer et s'accroche aux lieux sans aucun droit. Ou pire, un squatteur s'installe dans votre résidence secondaire à Beaumont-de-Lomagne. Que faire ? Jusqu'où peut aller la protection de son "domicile" face à votre droit de propriété ? Cette question, la Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 28 novembre 2019 (n° 17-22.810), qui fait désormais référence. undefined elle affirme que l'expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement. Et que cette expulsion, même si elle porte atteinte au droit au respect du domicile de l'occupant protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, n'est pas disproportionnée, vu la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété. undefined, le propriétaire a le dernier mot.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Dans cette affaire, tout commence à Aix-en-Provence. La commune d'Aix-en-Provence est propriétaire d'un logement. Des personnes s'y installent sans aucun titre : ni bail, ni convention d'occupation. Elles sont là, point. La commune engage alors une procédure en référé (procédure d'urgence) devant le tribunal de grande instance pour obtenir leur expulsion. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, même en l'absence de décision de justice préalable, dès lors que l'occupation est illicite. Mais attention : il doit vérifier que la mesure est proportionnée, c'est-à-dire qu'elle ne cause pas une atteinte excessive au droit au respect de la vie privée et du domicile des occupants, garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. En l'espèce, les occupants étaient une famille avec des enfants, installée depuis plusieurs mois. Leur avocat a plaidé que l'expulsion les priverait de leur domicile, ce qui serait disproportionné. La commune, elle, soutenait que l'occupation était illicite et que son droit de propriété était bafoué. Le tribunal de grande instance a d'abord rejeté la demande d'expulsion, estimant que la mesure était disproportionnée. La commune a fait appel. La cour d'appel a confirmé le rejet. La commune s'est alors pourvue en cassation. Et la Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel, estimant que les juges du fond n'avaient pas suffisamment motivé leur décision. L'affaire a été renvoyée devant une autre cour d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'est appuyée sur deux textes fondamentaux : l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme (qui protège le droit au respect du domicile) et l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à cette convention (qui protège le droit de propriété). Elle rappelle que ces deux droits doivent être mis en balance. Mais elle ajoute un élément crucial : lorsque l'occupation est illicite (sans droit ni titre), l'expulsion est la seule mesure qui permette au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit. undefined, il n'y a pas d'alternative moins contraignante. Dès lors, l'ingérence dans le droit au domicile de l'occupant ne saurait être disproportionnée, eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété. C'est un raisonnement en deux temps : d'abord, on constate l'occupation illicite ; ensuite, on vérifie si l'expulsion est proportionnée. Mais la Cour de cassation donne une indication très forte : en cas d'occupation illicite, la balance penche en faveur du propriétaire. Attention toutefois : ce n'est pas un blanc-seing. Les juges du fond doivent toujours examiner les circonstances particulières (âge des occupants, durée, etc.). Mais l'arrêt de 2019 a marqué un tournant : il a rappelé que le droit de propriété n'est pas un droit subsidiaire. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires attendaient des mois, voire des années, avant de pouvoir récupérer leur bien, parce que les juges hésitaient à ordonner l'expulsion par crainte de violer l'article 8. Désormais, la tendance est plus favorable au propriétaire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Si vous êtes propriétaire d'un logement à Beaumont-de-Lomagne et qu'un squatteur s'y installe, vous pouvez demander son expulsion en référé. Vous n'avez pas besoin d'attendre un jugement au fond. L'expulsion sera ordonnée si l'occupation est illicite. Mais attention : vous devez prouver que l'occupant n'a aucun droit (pas de bail, pas de convention). Si le squatteur prétend avoir un titre, la procédure sera plus longue. Exemple chiffré : un propriétaire qui subit une occupation illicite pendant 6 mois perd environ 6 000 € de loyer (sur la base de 1 000 €/mois). Avec cette jurisprudence, il peut espérer une expulsion en 2 à 3 mois, contre 6 à 12 mois auparavant.

Pour le locataire en place : Si vous êtes locataire et que vous cessez de payer, vous n'êtes pas considéré comme un occupant sans droit ni titre tant que le bail n'est pas résilié. L'expulsion ne peut intervenir qu'après résiliation du bail et commandement de payer. Cette décision ne concerne que les occupants illicites (squatteurs, occupants sans titre après vente, etc.).

Pour l'acquéreur d'un bien occupé : Si vous achetez un logement occupé par un squatteur, vous pouvez demander son expulsion en référé sur le fondement de cette jurisprudence. Vous n'avez pas à attendre l'expiration d'un préavis. Attention toutefois : si l'occupant est un locataire en place (avec un bail), vous devez respecter le bail en cours.

Pour le copropriétaire : Si un copropriétaire squatte les parties communes, le syndic peut agir en référé pour obtenir son expulsion. La jurisprudence s'applique également.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites vérifier l'identité des occupants avant toute vente ou location : Avant d'acheter un bien, demandez un état des lieux et exigez que le vendeur atteste que le bien est libre de toute occupation. Si des occupants sont présents, exigez leur départ avant la signature.
• Rédigez un bail écrit et signé : Un bail verbal peut être source de litiges. Un bail écrit permet de prouver l'existence ou l'absence de titre d'occupation.
• En cas d'occupation illicite, agissez vite : N'attendez pas. Saisissez le juge des référés dès que vous constatez l'occupation. Plus vous attendez, plus l'occupant pourra arguer de la durée pour contester la proportionnalité.
• Conservez toutes les preuves : Photos, constats d'huissier, courriers, témoignages. Tout élément prouvant l'absence de droit est utile.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. Déjà en 2015, la Cour de cassation avait jugé que l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre ne portait pas une atteinte disproportionnée à son droit au respect du domicile (Cass. civ. 3e, 12 mars 2015, n° 14-10.784). Mais l'arrêt de 2019 est plus net : il affirme que l'expulsion est la seule mesure permettant de recouvrer le droit de propriété. Il y a toutefois une décision de la Cour européenne des droits de l'homme (CEDH) du 14 janvier 2016, M. c. France, qui avait condamné la France pour expulsion d'une famille rom sans relogement. Mais cette affaire concernait des occupants de bonne foi (ils étaient hébergés par un tiers). La différence est fondamentale : dans notre arrêt, l'occupation est illicite, ce qui justifie une protection moindre. La tendance actuelle des tribunaux français est donc claire : le droit de propriété prime sur le droit au domicile en cas d'occupation illicite. Cela ne signifie pas que l'expulsion est automatique, mais le propriétaire a de sérieux atouts.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Puis-je expulser un squatteur sans décision de justice ? Non, c'est interdit. Vous devez obtenir une décision du juge. Mais en référé, la procédure est rapide (quelques semaines à quelques mois).
2. Que faire si le squatteur prétend avoir un bail ? Demandez-lui de le produire. S'il ne le fait pas, le juge considérera qu'il est sans titre. S'il produit un faux, c'est une question de fond qui nécessite une procédure plus longue.
3. Quels sont les délais pour obtenir une expulsion ? En référé, le délai moyen est de 2 à 4 mois. Mais si le squatteur conteste, cela peut prendre 6 à 12 mois.
4. Dois-je reloger le squatteur ? Non, sauf si le juge l'ordonne (par exemple, s'il y a des enfants et que l'expulsion a lieu en hiver). Mais en pratique, les juges ordonnent rarement un relogement pour les squatteurs.
5. Puis-je couper l'eau et l'électricité pour forcer le départ ? Non, c'est interdit. Vous risquez des poursuites pénales. Seul le juge peut ordonner l'expulsion.

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