参考判决： cc • N° 14-13.056 • 2015-07-01 • 查看判决 →
想象您是戛纳（Cannes）克鲁瓦塞特大道（Croisette）上一处商业房产的业主。您的租赁合同即将到期，您希望与租户——一家已入驻十五年的奢侈品店——续签合同。您认为当前租金远低于市场价值，尤其是在该区域价格飙升的情况下。您心想：“法官肯定能根据过去几年的情况重新计算租金，并给予我从上次续签以来的渐进式上涨。”但事情真的这么简单吗？
每年，在格拉斯（Grasse）司法管辖区，从瓦洛里斯（Vallauris）到戛纳（Cannes），成百上千的业主和租户都会提出这个问题。商业租赁合同受复杂规则管辖，不了解这些规则可能导致巨大损失。法国最高法院（Cour de cassation）于2015年7月1日的判决给出了明确答案，这与许多人的想象相反。
简而言之，该判决重申了法官权力的一个重要限制：在续签租赁合同时确定新租金时，法官不得人为地重新创建三年期租金调整（法律规定的每三年一次的租金调整）。换句话说，不能自动“追补”未进行租金调整的年份。但这对您作为业主或租户究竟意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
故事始于Z先生，他是法国南部某城市一处商业房产的业主，以及其租户La Maison du corail公司。租赁合同到期，双方未能就新租金达成一致。Z先生认为当前租金相对于房产实际价值过低，尤其是在该区域高档化且本地商业因素（影响地点商业吸引力的要素，如客流量或竞争）显著变化之后。
Z先生决定将租户诉至法庭，要求确定续签合同的租金。他辩称，既然市场条件已变，法官应能计算更高的租金，甚至追溯适用自上次续签以来本应进行的三年期调整。总之，他要求法官“重构”租金历史，仿佛调整已定期进行。
租户La Maison du corail公司反对这种做法。其主张Z先生在合同期间从未正式提出三年期调整请求，且在不遵守法律程序的情况下不能强加追溯性上涨。案件逐级上诉，经一审和上诉法院，最终提交至法国最高法院（Cour de cassation），即法国最高司法法院。
在我的执业中，我遇到过一些案件，其中瓦洛里斯（Vallauris）的业主面对艺术陶瓷的兴起，尝试了类似手法，希望追补多年租金。涉及金额通常巨大：在戛纳（Cannes）一处100平方米的房产，每平方米每年50欧元的差异意味着每年5000欧元，三年即15000欧元。但法律站在他们这边吗？
法院推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）仔细审查了案件并作出了坚定判决。法官们依据了《商法典》（code de commerce）第L. 145-37条和R. 145-20条，这些条款专门管辖商业租赁合同中的三年期租金调整。第L. 145-37条规定，每三年业主可根据本地商业因素的演变请求租金调整。第R. 145-20条明确了该请求的形式和时限条件：必须通过挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）在特定时间内通知租户。
法院的推理清晰：要使法官在确定租金时考虑过去的三年期调整，业主必须事先正式提出这些调整请求，并符合法律形式。在本案中，Z先生未提出这些请求。因此，法院认为受理续签合同租金确定的法官不得自行创建追溯性租金阶梯来对应这些缺失的调整。
换句话说，法官有权从续签日期起确定新租金，基于当时的租赁价值，但除非业主遵守了三年期调整程序，否则不能“回溯时间”适用过去年份的阶梯式上涨。这是对先前判例的确认，保护租户免受因业主疏忽导致的财务意外。
双方的论点明确：业主援引公平原则和市场演变，而租户强调法律安全和程序遵守。法院支持了租户，重申商法（loi commerciale）规定了严格形式以维护业主与租户关系的平衡。鲜为人知的是，即使本地商业因素变化显著，如克鲁瓦塞特大道（Promenade de la Croisette）上租金近几十年来飙升，此规则仍适用。
这对您的实际影响
如果您是出租业主（bailleur），此判决要求您提高警惕。您不能依赖法官来弥补您的疏忽。具体而言，如果您在戛纳（Cannes）有一份商业租赁合同，且自2010年以来未提出三年期调整请求，那么在2025年续签时，您将无法获得包含自2010年起阶梯式租金的租金。法官将基于2025年的价值确定租金，仅此而已。为避免此情况，您必须每三年通过挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）在法律时限内（通常为每个三年期结束前六个月）发送三年期调整请求。
如果您是承租租户（preneur），此判决保护了您。您可以高枕无忧：没有法官会强加因未请求调整而产生的租金欠款。例如，如果您在瓦洛里斯（Vallauris）经营一家陶器店，且您的业主自2018年以来从未调整租金，那么在2024年续签时，他不能索要2018-2024年的额外费用。您的租金将为未来确定，无追溯性意外。这为您管理企业提供了关键的财务可预测性。
如果您是商业房产的购买者，请注意：在购买前仔细核查三年期调整的历史。疏忽的业主可能错过了调整，这会影响房产的盈利能力。在格拉斯（Grasse）司法管辖区，我见过一些交易中买家发现租金因调整疏忽而被低估，影响了售价。在租赁合同审计时要求提供三年期调整信件。
对于出租商业房产的共有业主（copropriétaires），规则相同：管理必须严格。戛纳（Cannes）的业主委员会（syndic de copropriété）必须确保及时发送调整请求，否则可能导致共有财产收入损失。如何应对？建立商业租赁合同跟踪日历。
避免此类纠纷的四个建议
- 精确记录三年期截止日期日历：对于每份商业租赁合同，记录每个三年期的结束日期。例如，如果合同始于2020年1月1日，三年期结束于2023年1月1日、2026年1月1日等。提前六个月发送调整请求，即对于2023年，约在2022年7月1日。
- 系统使用挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）：这是纠纷中唯一有效的证据。不要依赖电子邮件或电话。将回执保存在专用文件夹中。
- 在续签合同前咨询专业律师：一小时的咨询可避免多年的诉讼。律师会检查调整是否合规，并就确定新租金的策略提供建议。
- 定期审计您的租赁合同组合：如果您有多处房产，如在蓝色海岸（Côte d'Azur）常见的情况，每年与您的经理或律师核对，识别即将到期或需要调整的合同。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
此判决符合一贯的判例路线。例如，法国最高法院（Cour de cassation）2010年1月13日的判决（n° 08-21.223）已重申三年期调整是独立于续签时租金确定的程序。法官不得混淆两者。2006年7月5日的先前判决（n° 05-10.625）也持相同观点，强调缺乏正式调整请求阻止任何追溯适用。
法院的趋势明确：他们优先考虑法律安全和形式遵守。在格拉斯（Grasse）司法管辖区，商事法院（tribunaux de commerce）和租金法官（juges des loyers）严格执行此规则。这对未来意味着什么？业主必须越来越有条理，否则其操作空间将受限。租户则可感到安心，但必须对收到的调整请求保持警惕，因为一旦请求被正式通知，法官随后可确定调整后的租金。
常见问题
问：如果我的业主10年来未提出三年期调整请求，我是否需要在续签时支付欠款？
答：不，绝对不需要。法官将从续签日期起确定新租金，不考虑未请求的调整。您对过去不欠任何费用。
问：如何核查三年期调整请求是否有效？
答：核查是否通过挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）发送，且至少提前于三年期结束前六个月。否则，该请求不可受理。
问：此规则是否也适用于住宅租赁合同？
答：不，此判决仅涉及商业租赁合同。住宅租赁合同有其自身规则，通常更有利于租户。
问：如果我收到包含追溯性阶梯租金的租金确定请求，该怎么办？
答：立即咨询律师。您可以援引此法国最高法院（Cour de cassation）判决来抗辩此请求。在获得法律意见前不要签署任何文件。
问：租金确定程序需要多长时间？
答：在格拉斯（Grasse）司法管辖区，根据案件复杂性和法院积压情况，可能需要6至18个月。最好提前规划以避免延误。
您遇到类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可避免数月的诉讼——且通常远不止于此。预约 →
