参考判决： cc • N° 77-12.158 • 1980-01-22 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）市中心一处商业用房的业主。您将房屋出租给一个由多名建筑工匠组成的经济联合体（GIE）。租约到期，您想收回房屋给您的儿子使用。但经济联合体要求您支付数万欧元的搬迁补偿金（因不续租而遭受损失的财务补偿）。您心想：“我能拒绝续租而不支付补偿金吗？”答案在于法国最高法院1980年的一项判决，该判决至今仍具有判例效力。这起四十多年前的案件涉及一个名为Fermastore的经济联合体，它阐明了一个关键点：经济联合体不能援引商业租赁地位（1926年6月30日法律），因为其性质决定了它不能以自身名义从事商业活动。换句话说，如果您是业主，有时可以高枕无忧。但注意：这取决于经济联合体的宗旨。让我们一起来分析。
事实：一个日常发生的故事
1974年，在帕朗蒂斯-昂-博恩（Parentis-en-Born），一位业主（我们称其为杜邦先生）将一处商业用房出租给名为Fermastore的经济联合体。根据其章程，该经济联合体的宗旨是“实施一切有助于促进或发展其成员经济活动、改善或提高该活动成果的手段”。具体来说，Fermastore汇集了家具零售商，共同采购和物流。租约签署了6年，并约定自动续租。1974年，业主拒绝续租且不提供搬迁补偿金，认为该经济联合体无权享受商业租赁地位。Fermastore及其成员遂向蒙德马桑大审法院起诉，要求获得补偿金。法院判决业主胜诉：经济联合体并未以自身名义经营商业营业资产（用于经营商业活动的动产集合）。波城上诉法院于1977年维持原判。Fermastore向最高法院提起上诉。最高法院于1980年1月22日作出判决，驳回上诉。最高法院重申，即使经济联合体在商业登记册上注册，也不能以自身名义主要且经常性地获取利润或进行商业行为。因此，它不能享受商业租赁地位。
法院的推理——解析
最高法院依据1967年9月23日关于经济联合体的法令第1条，该条规定经济联合体的宗旨是便利其成员的经济活动，而非为其自身牟利。该条款虽已被《商法典》第L251-1条取代，但其原则仍然适用。法官认为，Fermastore经济联合体的宗旨“符合该联合体的法定性质”，排除了“独立存在商业经营的可能性”。简而言之，经济联合体只是为其成员服务的工具；它没有自身的商业生命。因此，它不能成为商业租赁合同（受商业租赁保护制度约束的租赁合同）的承租人。这一推理是对一贯判例的确认：商人身份（以经常性职业身份从事商业行为的人）是享受该地位的必要条件。而经济联合体不是商人。Fermastore的论点是什么？他们辩称，在商业与公司登记处（RCS）注册赋予了其商人身份。最高法院驳回了这一论点：注册只是一种手续，不能创造本不存在的身份。另一个论点是：租约允许将租约转让给商人。最高法院反驳说，这并不改变初始租约的性质。鲜为人知的是，这一判决也适用于没有商业活动的农业共同经营集团（GAEC）或民事房地产公司（SCI）。在我的实践中，我曾遇到一些案件，经济联合体试图通过证明其从事商业行为来获得该地位。但最高法院毫不妥协：必须分析其社会宗旨，而非仅凭孤立行为。
这对您的实际影响
对于出租人业主：如果您将房屋出租给经济联合体，您可以拒绝续租而不支付搬迁补偿金，前提是该经济联合体没有自身的商业活动。例如，蒙德马桑的一个药剂师经济联合体共同采购，则不能要求补偿金。但注意：如果经济联合体有附属商业活动（如在场所内面向公众销售），情况可能不同。必须检查其章程和实际经营情况。对于承租人（经济联合体）：您不能依赖商业租赁地位来保护自己。您必须在租约中谈判具体条款（期限、通知期、合同补偿金）。如果您是经济联合体的成员，请确保租约以您个人名义签署，或者经济联合体有实际的商业活动。量化示例：蒙德马桑的一位业主将80平方米的房屋以每月1,200欧元出租给一个工匠经济联合体。该经济联合体要求50,000欧元的搬迁补偿金。凭借这一判例，业主可以拒绝支付，从而节省50,000欧元。如果您处于这种情况，您应咨询律师，分析经济联合体的社会宗旨和实际活动。时限：业主必须至少于租约到期前6个月通过司法外行为（公证人）通知拒绝续租。逾期则租约自动续期。
避免此类纠纷的四点建议
- 签署租约前检查经济联合体的社会宗旨。索要章程，确保其没有以自身名义从事商业活动。如有，则要求租约以成员个人名义签署。
- 起草无补偿金的不续租条款。在租约中插入条款，规定承租人经济联合体放弃商业租赁地位。该条款若清晰且无歧义则有效。
- 发生纠纷时迅速行动。拒绝续租的通知必须通过公证人在期限内送达。一旦出现冲突迹象，立即咨询律师。
- 考虑租约转让条款。如果经济联合体希望转让租约，规定受让人必须是商人，租约此时变为商业租约。但这不改变与经济联合体初始租约的性质。
深入研究：相关判例与演变
这一判决属于一贯的判例系列。早在1976年，最高法院就判定经济联合体不能成为商人（1976年6月8日判决，第75-10.542号）。最近，在2015年，最高法院重申，即使经济联合体偶尔从事商业行为，也不赋予其商人身份（第三民事庭，2015年6月10日，第14-14.825号）。趋势明确：法院对经济联合体的性质审查严格。展望未来，注意立法演变：2019年的PACTE法放宽了经济联合体的规则，允许其从事附属商业活动。但判例可能演变。如果经济联合体以商业活动为主，它或许能享受该地位。需密切关注。
行动前检查清单
常见问题：
- 经济联合体能否成为商业租赁的承租人？不能，除非它为自己从事商业活动，但这与其法律性质相悖。
- 如果我是业主，我的经济联合体承租人要求搬迁补偿金，我该怎么办？咨询律师，检查经济联合体是否有自身的商业活动。如果没有，您可以拒绝支付。
- 如果我愿意，能否与经济联合体签订商业租约？可以，但经济联合体不会享受该地位。您可以约定保护性的合同条款。
- 经济联合体面临哪些风险？它可能在没有补偿金的情况下失去房屋。因此，它应谈判一份普通法租约并附有保障。
- 这一判例是否适用于民事房地产公司（SCI）？是的，类推适用：民事SCI不能享受商业租赁地位。
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