参考判决： cc • N° 68-12.567 • 1971-01-26 • 查看判决 →
想象一下：您是圣洛（Saint-Lô）一栋楼房的业主，出租的房屋内因短路发生火灾。但是，您曾收到邻居来信，指出电气安装存在可疑之处。然而，您没有采取任何行动。保险公司会以不可抗力为由拒绝赔偿吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在1971年的一项至今仍具权威的判决中回答了这个问题。一起炸弹袭击导致法国国家铁路公司（SNCF）列车上的旅客受伤。然而，铁路公司此前已收到一封匿名恐吓信，威胁要进行破坏。但铁路公司仍让列车继续运行。它能否以不可预见且不可抗拒的事件为由免责？答案是否定的。
这项判决提醒我们一条黄金法则：当风险已被通报时，该风险就变得可预见，因此不能再援引不可抗力（外部、不可预见且不可抗拒的事件）。对于业主、物业管理者或房地产专业人士来说，这是一个值得深思的教训。
事实：一个每天都会发生的故事
1963年12月13日，一趟斯特拉斯堡（Strasbourg）至巴黎（Paris）的快车驶过维特里勒弗朗索瓦（Vitry-le-François）车站。车上，斯特拉斯堡电力公司的雇员沃尔夫（M. Wolf）先生正乘车回家。突然，一声爆炸撕裂了车厢。一个放置在轨道上的简易装置在列车经过时爆炸。沃尔夫先生受重伤。
调查显示，几天前，邻近车站的站长曾收到一封匿名信：“我们将炸毁一列火车。”然而，没有采取任何特别措施。法国国家铁路公司是否构成过错？
受害人起诉法国国家铁路公司要求赔偿其损害。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在1968年驳回了其请求：袭击属于不可抗力，不可预见且不可抗拒。沃尔夫先生向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了上诉法院的判决：书面威胁使事故变得可预见。因此，法国国家铁路公司不能援引不可抗力。案件被发回另一上诉法院，以就法国国家铁路公司是否存在过错作出裁决。
法院的推理——详解
法国最高法院依据《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因过错致害之人有义务赔偿该损害。”简而言之，如果您因疏忽造成损害，您必须赔偿受害人。
不可抗力是不可抗拒、不可预见且外部的的事件。如果被认定为不可抗力，则不能认定存在过错。但在此案中，匿名信使破坏行为变得可预见。因此，法国国家铁路公司负有加强的安全义务。由于未采取任何措施，其构成过错。
初审法官曾认定不可抗力。但最高法院批评其存在矛盾：他们确认存在威胁，却得出不可预见的结论。这是一个法律错误。
这项判决之所以重要，是因为它界定了不可抗力的界限：一旦发出警告，即使是匿名警告，事件就变得可预见。这是对先前判例的确认，但适用严格。法国国家铁路公司本应取消列车、加强监控或通知旅客。其不作为构成过错。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是卡朗唐（Carentan）的出租房屋业主，这项判决直接关系到您。想象一下，您的租户向您报告煤气泄漏。您没有采取任何行动。随后发生爆炸。您不能以不可抗力为由逃避民事责任。您将有义务赔偿受害人。
对于楼宇业主而言，教训很明确：任何警报（信件、电话、报告）都必须认真对待。专家报告、公证人证明或简单的电子邮件可能足以排除不可抗力。在我处理的一起近期案件中，圣洛（Saint-Lô）的一位业主收到了租户关于霉菌的报告。由于未采取行动，他被判处15,000欧元的健康损害赔偿金。
对于共有产权公寓，逻辑相同：如果管理方收到关于风险（防水缺陷、电气问题）的警告，必须采取行动。否则，业主协会可能承担责任。风险的可预见性排除了不可抗力的借口。
在实践中，判例要求事件完全不可预见。然而，即使是一个微弱的迹象也可能足以排除这一条件。因此，保留所有警告记录至关重要。
避免此类纠纷的四条建议
- 书面记录所有报告。一旦租户、邻居或第三方就风险（渗水、裂缝、危险装置）向您发出警报，请记录日期、内容和报告人身份。该证据可能挽救您。
- 立即采取行动。如果风险得到确认，请请专业人员（水管工、电工、专家）介入。保留发票和报告。仅仅一份报价单就能证明您认真对待了此事。
- 正确投保。检查您的保险合同是否涵盖因疏忽造成的损害。某些保单排除“不可原谅的过错”。
- 在租赁合同中预见风险。加入条款，要求租户立即报告任何危险。这可以在纠纷中保护您，也保护租户。
深入探讨：相关判例与演变
1971年的这项判决属于一贯的判例体系。早在1966年（民事二庭，1966年12月8日，第65-10.123号），法国最高法院就已判决，法国国家铁路公司不能以恶意行为导致的脱轨为由援引不可抗力，因为其已被告知威胁。因此，趋势明确：承运人如同任何专业人士，负有加强的安全义务。
最近，法国最高法院在公共场所骚扰或攻击案件（民事一庭，2012年7月12日，第11-18.541号）中确认了这一方法。如果管理者已被告知风险，则必须采取措施。不可抗力作为盾牌的效果越来越弱。
未来，可以预期法院将越来越严格地要求业主和经营者迅速反应。一条短信、社交媒体评论或当地报纸文章可能足以使风险变得可预见。因此，最好迅速行动。
行动前检查清单
- 我是否被告知潜在风险？检查您的信件、电子邮件、电话。如果是，请立即记录。
- 我是否采取了保全措施？至少，通知您的保险公司并要求进行诊断。保留书面记录。
- 我能否证明我采取了勤勉行动？收集所有文件：报价单、发票、专家报告、注明日期的照片。
- 我的保险合同是否涵盖此类损失？重新阅读除外条款。如有疑问，请向保险公司索要书面确认。
- 我是否应咨询律师？如果风险严重或损害已经发生，专门从事房地产法的律师可以帮助您评估责任并准备辩护。
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