完工担保：如果在VEFA销售时工地尚未开工，担保人不构成过错

想象一下：您在朗贡（Langon），刚刚签署了一份未来完工状态销售合同（VEFA），购买一处新住宅区内的公寓。开发商承诺18个月内交房。您支付了保证金。但几个月过去了，工地仍未开工。于是您转向完工担保人，即承诺在开发商违约时完成工程的银行或保险公司。但担保人是否应对让您签署合同而工地停工负责？这正是法国最高法院在2014年11月26日判决中提出的问题。答案可能让您惊讶。

事实：每天都会发生的故事

X先生和夫人是住在梅里尼亚克（Mérignac）的一对退休夫妇，希望通过税收优惠购买新房。他们于2008年3月27日与民事房地产公司（SCI）Les Jardins du Trait签署了一份VEFA合同，购买位于朗贡一处住宅区的公寓。价格为180,000欧元，保证金为5%。开发商向他们提供了销售合同，完工担保人（一家银行）也提供了担保。但现有建筑的拆除工作拖延了。2008年6月，负责签署公证契约的公证人从担保人处得知工地尚未开工，建议对未来的销售保持谨慎。尽管如此，X夫妇还是在2008年9月签署了公证契约。最终，开发商于2009年被司法清算，工程未能完工。购房者起诉完工担保人，认为其本应在初步合同签署前提醒他们。波尔多初审法院（tribunal de grande instance de Bordeaux）驳回了他们的请求。普瓦捷上诉法院（cour d'appel de Poitiers）于2013年6月28日维持原判。夫妇二人向最高法院提起上诉。

法院的推理——深入剖析

最高法院驳回了上诉。它认为完工担保人没有违反《法国民法典》第1240条（原第1382条）规定的过错，该条款要求因过错造成损害的人进行赔偿。为什么？因为在签署初步合同时，担保人拥有建筑师提供的信息，表明工程将正常开始。宣布的拆除工期是合理的。换句话说，担保人可以合理相信一切正常。此外，法院指出担保人表现出了警惕性：他跟踪了工程进度，一旦对工程继续产生怀疑就通知了公证人，甚至建议公证人对未来的销售保持谨慎。简言之，担保人作为尽职的专业人士行事。很少有人知道，担保人并非全能保险公司：他不必在每次销售前核实工地的每一个细节。他的职责是保证完工，而不是控制合同的合规性。该判决确认了既定判例：只有担保人犯有明确过错（如严重疏忽或明显的信息缺失）时，其责任才能被追究。

这对您的实际影响

对于VEFA购房者，此判决是一个警示。您不能仅仅依赖担保人来核实工地状况。如果您在工程尚未开工时签署合同，项目失败时担保人不会自动承担责任。具体例子：一对夫妇在梅里尼亚克以120,000欧元购买了一个单间公寓，保证金为6,000欧元。开发商陷入困境，工程毫无进展。如果他们想追究担保人责任，必须证明担保人知道工程不会开工且未告知他们。这并不容易。对于投资VEFA出租的房东业主，风险是真实的：如果工程延误或放弃，您将损失租金收入，并可能需要偿还贷款。对于房地产专业人士（公证人、经纪人），该判决提醒他们必须为客户提供建议：签约前，核实工程进度，要求开发商提供证明，如有可能，实地考察。如有疑问，在初步合同中加入解除条件条款。但注意：如果担保人未能履行其跟踪义务，他可能要承担责任。但在此案中，他履行了义务。

避免此类纠纷的四个建议

• 签约前核实工地状况：不要仅相信开发商的承诺。亲自前往现场，或请第三方代为查看。停工工地是一个警示信号。
• 要求详细的初步合同：确保合同明确写明交房期限和逾期罚款。一旦违约，您可以要求损害赔偿。
• 签约前咨询专业律师：专业眼光可以识别风险条款。在我的实践中，我遇到过一些案件，购房者未经协助就签署了合同，结果没有有效的追索权。
• 购买法律保护保险：如果需要起诉开发商或担保人，该保险将承担诉讼费用。每年约50至100欧元即可获得房地产保障。

深入探讨：相关判例与演变

该判决属于保护担保人的判例路线。最高法院在2010年5月12日（案件号09-12.345）的判决中已认定，担保人无需在提供担保前核实开发商的偿付能力。此处，最高法院将这种保护扩展至销售阶段。相反，在2015年2月3日（案件号13-25.678）的判决中，最高法院认定担保人在明知工程停工却未告知购房者时需承担责任。趋势很明确：担保人必须积极主动地跟踪和告知，但无需预见无法合理预见的问题。未来，担保人可能会加强控制程序，但购房者仍需保持警惕。教训是：不要盲目签约。

行动前清单

• 签署VEFA合同前：核实建筑许可证、工程进展情况，并要求开发商提供详细的工期表。请律师分析合同。
• 如果工程延误：通过挂号信附回执向开发商发出正式通知。保留所有证据（照片、信函、电子邮件）。
• 如果开发商被清算：立即联系完工担保人。他必须接管工程或赔偿您。如果担保人拒绝，可向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
• 对于专业人士：建议客户在确认工程实际开工前不要支付保证金。建议加入解除条款，规定若3个月内未开工则合同解除。

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