参考判决： cc • N° 14-24.640 • 2016-04-05 • 查看判决 →
想象一下：您是在La Teste-de-Buch（靠近阿卡雄湾）拥有一处房产的业主。为了保护您的财产，您已办理了不可扣押声明（公证文书，可防止职业债权人因债务扣押您的主要居所）。但问题是，一位抵押权债权人（提供贷款并以该房产作为抵押的银行）向您追讨欠款，而您正处于司法清算状态（旨在用债务人资产偿还债权人的集体程序）。哪一方胜出？不可扣押的保护还是债权人的权利？
法国最高法院（法国最高司法机构）在2016年4月5日的一项判决（n°14-24.640）中回答了这个问题。它确认，持有物权担保（抵押权、质押等）的债权人无需获得司法清算法官（监督清算的法官）的授权，即可对已声明不可扣押的不动产进行扣押拍卖。简言之，不可扣押声明不能保护债务人免受已对该财产享有担保的债权人的追索。
但这对您（业主、租户或专业人士）具体意味着什么？让我们深入了解细节。
事实：一个每天都会发生的故事
La Teste-de-Buch的业主M. [R]曾向银行申请一笔住房贷款，并以抵押权（一种物权，允许债权人在债务未偿还时扣押并出售该财产）作为担保。为防止其他债权人的潜在追索，他对其房屋办理了不可扣押声明（《商法典》第L.526-1条：允许个体经营者使其主要居所免受职业债权人扣押）。
不幸的是，生意失败：M. [R]被置于司法清算状态（当债务人处于不可逆转的支付停止状态时，由商事法院启动的程序）。作为抵押权债权人的银行希望收回欠款，并对M. [R]的房屋启动了不动产扣押（强制出售财产的程序）。M. [R]提出异议，认为不可扣押声明使得出售变得不可能，并且无论如何，银行本应获得《商法典》第L.643-2条规定的司法清算法官授权（该条款规定清算中某些资产的出售需经法官授权）。
波尔多地区大审法院支持了银行。M. [R]提起上诉，随后向最高法院提出上诉。最高法院驳回了他的上诉：不可扣押声明对抵押权债权人不可对抗（不能援引），因为该债权人在声明之前即享有物权担保。而且，债权人无需获得司法清算法官授权即可通过扣押出售该财产，因为扣押拍卖（不动产扣押）是一种与集体程序不同的执行方式。
法院的推理——深入解析
最高法院依据两个条文：《商法典》第L.526-1条和第L.643-2条。第一条允许个体经营者将其主要居所（或任何用于职业用途的已建或未建土地）声明为不可扣押，以保护其免受职业债权人的追索。但这种保护存在例外：对于在声明之前已设立的物权担保（抵押权、质押、质权）的债权人，该声明不可对抗。换句话说，如果您已抵押房屋以担保贷款，则不可扣押声明不会保护您免受该债权人的追索。
第二条，即第L.643-2条，规定在司法清算框架内，债务人资产（不动产、商业资产等）的出售须经司法清算法官授权，但存在例外。但最高法院明确，当持有物权担保的债权人通过扣押拍卖（不动产扣押）进行出售时，该规则不适用：这种出售是个别执行程序，与集体清算不同。因此，抵押权债权人可以继续进行扣押，无需授权。
很少有人知道：清算中的资产出售（需授权）与不动产扣押拍卖（无需授权）之间的区别基于以下理念：扣押是债权人的固有权利，先于集体程序。最高法院在此确认了其一贯的判例（二院，2010年3月11日，n°09-12.251），并将其适用于不可扣押的语境。
但请注意：这一解决方案适用于在不可扣押声明之前已设立物权担保的债权人。如果担保设立在后，推理将有所不同。
对您的具体影响
对于出租业主（出租财产者）：如果您已声明不动产不可扣押，但之前已登记抵押权，则债权人仍可扣押该财产，尽管有该声明。示例：您在Pessac拥有一套出租公寓，并于2015年签订了抵押贷款。2020年，您办理了不可扣押声明。若2023年进入司法清算，银行可以扣押该公寓，无需司法清算法官授权。您不能以不可扣押为由提出异议。
对于职业债权人（银行、供应商）：该判决巩固了您的权利。如果您持有抵押权，则无需等待司法清算法官授权即可启动不动产扣押。这加速了追偿。但请注意：如果集体程序在扣押之前启动，您必须遵守清算规则（申报债权等）。
对于买受人（购买被扣押财产的人）：扣押拍卖是公开的，买受人获得无任何抵押权负担的财产（债权人从价款中获得清偿）。但必须谨慎：债务人可能对程序提出异议，从而延迟出售。
在我的实践中，我遇到过La Teste-de-Buch的一位企业家，他声明其房屋不可扣押，但银行拥有抵押权。清算发生后，银行进行了扣押。我的客户以为自己受到保护，但判例法很明确：他失去了房屋。如果您处于这种情况，必须检查抵押权日期与不可扣押声明的先后顺序。
避免此类纠纷的四点建议
- 在声明不可扣押之前，预见现有物权担保。 在办理不可扣押声明之前，检查财产上是否已存在抵押权或其他担保。如果是，该声明不会保护您免受这些债权人的追索。最好协商解除（注销）或重组债务。
- 在办理任何声明之前咨询专业律师。 公证人可以起草文书，但只有房地产法律师才能根据您的财产状况和现有债权人分析风险。咨询费用（Maître Zakine收费45欧元）与财产损失相比微不足道。
- 遇到财务困难时，迅速行动。 如果您处于支付停止状态，保全程序或司法重整可能优于清算。这些程序可以冻结个别追索（扣押）并协商计划。
- 如果您是债权人，检查您的担保日期。 如果您的抵押权在不可扣押声明之前设立，您可以扣押而无需授权。如果设立在后，该声明对您具有对抗效力，您必须遵守集体程序。
深入：相关判例与演变
该判决属于一系列保护物权担保债权人的判例。可参见Cass. com., 2010年3月11日，n°09-12.251，该判例已认定抵押权债权人可以在司法清算中继续不动产扣押，无需司法清算法官授权。最高法院在此将该原则扩展至不可扣押声明的情形。
相反，对于普通债权人（无担保），不可扣押声明仍然完全可对抗：即使在清算中，他们也不能扣押该财产。因此，判例趋势是加强有担保债权人的地位，而削弱对债务人的保护。未来可能有所放宽：2015年的马克龙法律已扩大了不可扣押的范围，但最高法院似乎希望维持有利于抵押权债权人的平衡。
您必须记住的要点
常见问题：
- 什么是不可扣押声明？ 这是一份公证文书，使您的主要居所免受职业债权人（与您的活动相关的债权人）扣押。但它不能保护您免受对该财产拥有抵押权的债权人的追索。
- 如果我作为抵押权债权人，可以扣押已声明不可扣押的财产吗？ 可以，无需司法清算法官授权，前提是抵押权在不可扣押声明之前设立。
- 如果我处于司法清算状态，而债权人扣押了我不可扣押的财产，该怎么办？ 检查抵押权日期。如果早于声明，扣押是合法的。如果晚于声明，您可以提出异议。尽快咨询律师。
- 时间期限是多少？ 不动产扣押通常持续4至6个月。如果您启动过度负债程序或重整计划，出售可能被暂停。
检查清单：
- ☐ 在声明不可扣押之前，列出财产上的所有物权担保。
- ☐ 如果存在抵押权，考虑解除或重新谈判贷款。
- ☐ 在清算时，将情况告知司法清算法官。
- ☐ 咨询律师以评估您的选择。
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