驱逐补偿金必须仅根据租约中授权的活动计算，而不是根据租户实际从事的活动，即使房东未提出异议，这种沉默并不等于房东默许了新的活动。
参考判决： cc • N° 05-10.938 • 2006-05-04 • 查阅判决 →
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驱逐补偿金必须仅根据租约中授权的活动计算，而不是根据租户实际从事的活动，即使房东未提出异议，这种沉默并不等于房东默许了新的活动。
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À Lyon, un bailleur loue un local commercial pour une boulangerie-pâtisserie. Le locataire le transforme en sandwicherie rapide sans autorisation écrite. Après 8 ans, le bailleur refuse le renouvellement et doit verser une indemnité d'éviction.
实践应用：
En application de la décision, l'indemnité d'éviction se calcule sur la seule activité autorisée au bail (boulangerie) et non sur l'activité réelle (sandwicherie). Le silence du bailleur pendant 8 ans ne vaut pas acquiescement. Le bailleur doit donc rassembler le bail initial, tout courrier échangé, et refuser toute indemnité fondée sur le chiffre d'affaires de la sandwicherie. Il doit faire chiffrer l'indemnité par un expert sur la base de la boulangerie uniquement, et saisir le juge en cas de désaccord.
À Paris, un locataire loue une boutique pour la vente de prêt-à-porter. Depuis 5 ans, il a ajouté un coin café et des accessoires sans opposition du bailleur. Le bail arrive à échéance et le bailleur propose une indemnité d'éviction faible, calculée sur la seule activité de prêt-à-porter.
实践应用：
La jurisprudence rappelle que l'indemnité d'éviction ne tient pas compte des activités non autorisées au bail, même si le bailleur ne s'y est pas opposé. Le locataire ne peut donc pas réclamer une indemnité basée sur le café ou les accessoires. Il doit vérifier si une autorisation écrite existe ; à défaut, il peut tenter de négocier un avenant au bail avant la fin, ou accepter l'indemnité calculée sur l'activité autorisée. Il doit aussi anticiper en demandant par écrit au bailleur la régularisation de ces activités pour tout futur bail.
À Bordeaux, un investisseur envisage d'acheter un local commercial occupé par un bar-brasserie, mais le bail en cours mentionne uniquement 'restaurant traditionnel'. Le vendeur affirme que le bailleur a toléré l'activité de bar pendant 6 ans.
实践应用：
Avant d'acheter, l'investisseur doit vérifier l'activité autorisée au bail et la comparer à l'activité réelle. Selon la décision, le silence du bailleur ne vaut pas consentement, donc en cas d'éviction future, l'indemnité serait calculée sur le restaurant traditionnel seulement, ce qui diminue la valeur du fonds. L'acquéreur doit exiger une attestation écrite du bailleur confirmant l'autorisation de l'activité de bar, ou une régularisation par avenant au bail avant la signature. À défaut, il doit renégocier le prix en tenant compte du risque de moindre indemnité d'éviction.
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