参考判决： cc • N° 17-15.830 • 2018-03-22 • 查阅判决 →
想象一下：您在佩萨克拥有一处商业场所，租给一位商人。有一天，您发现您的承租人未经您同意将商铺交给第三方经营，而该第三方不再支付租金。更糟的是：承租人从未真正亲自经营过商铺。您会问：我是否有权拒绝续租？我能否收回我的场所？
法国最高法院于2018年3月22日（第17-15.830号判决）回答了这个问题。法院裁定：如果承租人（租户）在未亲自经营商铺至少两年的情况下签订了经营租赁合同，则该经营租赁合同属于绝对无效。而这一无效导致商业租约续租权的丧失。简言之，出租人可以拒绝续租申请，并在不支付搬迁补偿金的情况下收回场所。
无论您是出租人、承租人还是房地产专业人士，这一判决都改变了游戏规则。让我们深入探讨细节。
事实：一个日常发生的故事
在拉泰斯特德比什，Vengeance公司拥有一处商业场所，自2004年4月1日起租给一位承租人。租赁合同包含一项标准条款：任何转让或转租必须通过司法外文书或挂号信通知出租人。2005年4月6日，承租人将其商铺的经营租赁权授予第三方。问题在于：在签订经营租赁合同前，他本人并未经营商铺满两年。更糟的是，他没有遵守租赁合同中的通知条款。
几年后，出租人拒绝续租并诉至法院。他主张经营租赁合同无效，因为承租人未遵守法定的两年亲自经营义务（《商法典》第L. 144-1条）。承租人则辩称，经营租赁既非转让也非转租，其无效不影响其续租权。
波尔多上诉法院支持出租人：经营租赁合同属于绝对无效，承租人丧失续租权。承租人向最高法院上诉。最高法院确认：经营租赁合同的绝对无效导致续租权丧失，因为承租人从未亲自经营商铺。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《商法典》第L. 144-1条，该条规定：“商铺的所有人只有在至少亲自经营该商铺两年后，才能签订经营租赁合同。”这一条件属于公共秩序：违反将导致合同绝对无效。
为什么是绝对无效？因为该规则保护的是公共利益（防止欺诈性安排），而非仅一方利益。绝对无效意味着任何人（出租人、承租人、第三方）均可援引，且不受时效限制（除非有普通法时效）。
法官指出，经营租赁既非租约转让，也非转租。它是一种合同，商铺所有人（承租人-经营者）将经营权委托给第三方（经营者）。但在此案中，承租人并非L. 144-1条意义上的商铺所有人，因为他未经营过。因此，法院驳回了承租人关于经营租赁不受租约中转让和转租条款约束的论点。法院认为，经营租赁合同的无效剥夺了承租人作为经营承租人的资格，而这是享有续租权的必要条件（《商法典》第L. 145-8条）。
这一判决确认了既定的判例法：违反L. 144-1条的经营租赁合同无效，承租人不能要求续租。这是合乎逻辑的适用：不能转让自己不拥有的权利。
这对您的实际影响
对出租人（业主）而言：如果您的承租人在未经营满两年的情况下将商铺进行经营租赁，您可以拒绝续租并在不支付搬迁补偿金的情况下收回场所。例如：在佩萨克，一位出租人将场所租给一位餐饮商。该餐饮商从未亲自烹饪，却将商铺交给第三方经营。9年后，出租人拒绝续租。凭借此判决，他可以主张经营租赁无效并腾空场所。
对承租人（租户）而言：请注意！如果您想将商铺进行经营租赁，您必须先亲自经营满两年。否则，不仅经营租赁无效，您还会丧失续租权。您的投资可能付诸东流。在拉泰斯特德比什，一位客户购买了租约，未事先经营便出租商铺，结果续租被拒。结果：他不得不离开场所且无补偿，失去了商铺和生意。
对经营者（实际经营人）而言：您处于弱势地位。如果经营租赁无效，您的合同即告失效。您可能被驱逐。在签约前务必确认出租人已经营商铺满两年。要求提供证明材料（账目、税务申报）。
对商铺购买者而言：如果您购买一个已存在经营租赁的商铺，请确保卖方（承租人）已遵守两年经营要求。否则，您可能继承一个有争议的续租权。
避免此类纠纷的四条建议
- 核查出租人的亲自经营情况。在签订经营租赁合同前，要求提供过去两年的资产负债表和诚信声明。出租人必须证明其亲自经营了商铺。
- 遵守租约条款。即使经营租赁不是转让，租约可能要求事先通知。始终通过有回执的挂号信通知出租人，如条款所规定，以避免争议。
- 在经营租赁合同中加入解除条件。规定如果无效被宣告，合同自动终止，经营者必须无偿归还商铺。
- 在操作前咨询律师。半小时的法律审查可避免多年诉讼。Zakine律师在波尔多的办公室或通过视频会议接待您。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一贯的判例法。此前，最高法院（商事庭，2008年10月14日，第07-18.641号）已判定违反L. 144-1条的经营租赁无效，且承租人不能援引商业租约地位。更近期的判决（2022年1月12日，第20-22.365号）明确了绝对无效可由任何利害关系人援引，即使在合同终止后。
趋势明确：法官保护出租人免受旨在规避亲自经营义务的安排。未来，法院在经营证明方面将更加严格。仅提交资产负债表或部分经营可能不足。必须是有效、持续且亲自的经营。
总结与后续步骤
常见问题解答：实际问题
- 如果我经营商铺不足两年，能否签订经营租赁合同？不能，这被禁止。合同属于绝对无效，您将丧失续租权。
- 如果我的承租人未经我同意将商铺进行经营租赁，我该怎么办？您可以向法院提起诉讼，要求宣告经营租赁无效并拒绝续租。请迅速咨询律师。
- 如果经营租赁无效，经营者能否要求损害赔偿？可以，如果他遭受了损失（例如投资损失）。他可以根据合同责任（《民法典》第1231-1条）向出租人追偿。
- 提起无效诉讼的时效是多久？绝对无效不受时效限制，但建议在发现瑕疵后5年内提起诉讼，以避免争议。
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