参考判决： cc • 编号 08-20.176 • 2010-02-03 • 查看判决 →
想象一下：您是圣樊尚-德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一间公寓的租客。有一天，市政府向您送达了一份危险令：该住房暂时无法居住。您必须离开，寻找住处。您的房东为您提供了另一处住房，您签署了一份新租约。但如果这个新住房出现问题，或者您无法再支付租金，会发生什么？房东可以驱逐您吗？
法国最高法院（Cour de cassation）于2010年2月3日在一个涉及Logivie公司及其租客的案件中对这个问题作出了回答。判决明确：被临时禁止居住的住房的出租人有义务确保并承担其租客的住宿费用。而租客签署另一处住房的新租约并不构成对其权利的放弃。简言之，房东不能以这份新合同为由要求支付租金或请求解除租约。
但这对您（朗德省（Landes）或其他地方的房东或租客）到底意味着什么？让我们深入了解这一判决。
事实：一个日常发生的故事
X先生和夫人是Logivie公司位于圣樊尚-德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的一处住房的租客。2004年7月30日，一份市政令宣布该住房处于危险状态，并临时禁止居住。租客必须离开。Logivie公司随后向他们提供了位于朗德省（Landes）另一个市镇的另外一处住房。2004年8月11日，X先生和夫人为该替代住房签署了一份新租约。
但很快，情况恶化。新租客未支付租金。Logivie公司随后将他们告上法庭，要求确认新租约解除（即请求法官宣布因未支付租金而解除租约）并驱逐他们。而租客则援引《建筑与住宅法典》（code de la construction et de l'habitation）第L.521-2条和第L.521-3条，主张他们有权获得房东提供的免费住宿。这些条款规定，对于被宣布危险的住房，房东有义务承担租客的住宿费用，且该义务在禁止居住期间持续有效。
上诉法院（cour d'appel）支持了租客的诉求：驳回了Logivie公司的请求，认为新租约只是履行住宿义务的一种方式，而非普通的租赁合同。房东向最高法院（Cour de cassation）提出上诉（请求最高法院撤销上诉法院的判决）。房东主张，没有任何规定禁止双方以新租约的形式立即安排重新安置，并且该新租约应产生正常效力，特别是租客支付租金的义务。
法院的推理——详细解读
最高法院驳回了上诉，并确认了上诉法院的判决。其推理如下：《建筑与住宅法典》（code de la construction et de l'habitation）第L.521-2条和第L.521-3条（规定被临时禁止居住的住房的出租人有义务确保并承担其租客的住宿费用）属于公共秩序（ordre public）。这意味着不能通过合同背离这些规定。租客签署新租约并不构成对其免费住宿权利的放弃。事实上，放弃一项权利不能被推定：必须明确且无歧义。然而，仅仅接受房东提供的重新安置方案中的新住房，并不能证明租客已放弃免费住宿的权利。
换句话说，新租约不是普通租约：它是房东住宿义务的具体体现。因此，房东不能以该合同为由要求支付租金或因未支付租金而解除合同。但请注意：这并不意味着租客完全免除所有义务。他仍需遵守租约的其他条款（如合理使用住房等）。但租金条款在某种程度上被暂停了。
这一判决属于保护租客免受不卫生或危险住房影响的判例法体系。很少有人知道的是，法官认为住宿义务优先于租赁合同，因为它符合安全与卫生的公共利益。这是对最高法院先前立场（已在2008年5月7日的判决中表达）的确认。
对您的实际影响
对于房东出租人：如果您的住房被发出危险令（临时禁止居住），您必须自费为租客提供住宿。在禁令期间，您不能强迫他们签署带租金的新租约。在我的实践中，我遇到过一些案件，在帕朗蒂斯-昂博恩（Parentis-en-Born），房东提供了需要支付租金的替代住房，结果陷入了诉讼。如果您处于这种情况，您必须承担住宿费用（租金、杂费等），并且不要试图在危险期间收回这些费用。一个解决方案是购买租金损失保险，但这并不覆盖住宿义务。最好在收到危险令后立即咨询专业律师。
对于租客：如果您的住房被宣布无法居住，您有权获得房东提供的免费且体面的住宿。不要在没有确认不强制支付租金的情况下签署新租约。如果房东提供带租金的住房，您可以拒绝并要求适用法律。发生争议时，法官会支持您。注意：这项权利仅在禁止居住令有效期间持续。禁令解除后，原始租约恢复效力。
对于房产购买者：如果您购买一处受危险令约束的住房，您必须意识到您接管了卖方对租客的义务。购买前请确认是否有租客以及房产是否存在危险。
数字示例：在帕朗蒂斯-昂博恩（Parentis-en-Born），一位房东不得不为其租客提供6个月的住宿，每月租金600欧元，共计3600欧元。他试图通过新租约转嫁这一成本，却在诉讼中败诉，并不得不退还已收取的租金。最好提前规划。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议1：预判危险风险。请专业人士进行技术诊断（结构、电气等），尤其是老旧房产。在圣樊尚-德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse），市政府可以告知您危险区域。
- 建议2：收到危险令后，立即联系专业律师。未经法律咨询，不要提供住宿解决方案。Zakine律师事务所在48小时内可为您提供协助。
- 建议3：如果提供替代住房，请以临时住宿协议的形式正式化，而非普通租约。明确说明这是履行法定义务，无需支付租金，且原始租约在禁令解除后恢复效力。
- 建议4：确保您的非自住业主保险（PNO）涵盖重新安置费用。某些保单包含此保障。请检查限额和除外条款。
深化：相关判例法及发展
最高法院2010年2月3日的这一判决属于保护性判例法体系。早在2008年5月7日的判决（编号07-12.527）中，最高法院就已判定，危险情况下房东的住宿义务优先于租赁合同。最近，最高法院将此逻辑扩展至不卫生情况（2012年9月12日判决，编号11-21.874），明确指出即使租客存在恶意，房东也必须确保重新安置。因此，法院的趋势非常有利于租客。未来，可以预见法官将进一步强化房东的义务，特别是在期限和替代住房质量方面。实际上，对于房东而言，这意味着在收到危险通知后必须迅速且正确地采取行动。
要点总结
- 住宿义务：房东必须在临时禁止居住的整个期间免费为租客提供住宿。
- 新租约：租客签署新租约并不构成放弃免费住宿的权利。房东在危险期间不能要求支付租金。
- 房东风险：如不遵守，房东可能面临判决（退还已收租金、赔偿损失等）。
- 实用建议：收到危险令后，未经律师咨询不要签署任何文件。Zakine律师事务所可在24小时内为您提供建议。
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