参考裁决： cc • N° 12-13.962 • 2013-03-06 • 查阅裁决 →
想象一下，您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）圣罗克广场（place Saint-Roch）一处商业场所的业主。您的租户，一位餐馆老板，租约即将到期。您们协商续约，并约定租金将在未来九年逐步增加。一切似乎都已解决。但问题是：您将如何对这个变化的租金适用年度法定指数化？是以第一个阶梯作为基础吗？最后一个？还是取平均值？
这个问题，比人们想象的要常见得多，多年来一直让业主和商户意见分歧。在朗德省（Landes），蒙德马桑和帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）之间的商业活动非常活跃，我见过许多因这种模糊性导致昂贵纠纷的案件。业主以为自己谈判得当，租户以为自己的预算得到了保障，但最终双方都上了法庭。
法国最高法院（Cour de cassation）在2013年通过一项裁决终结了这种不确定性，明确澄清了情况。但这对于您，无论是业主还是租户，究竟意味着什么？面对这一新的法律确定性，该如何应对？让我们深入探讨这项简化了数千名房地产专业人士生活的裁决。
事实：一个每天都在发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是帕朗蒂斯昂博恩一处商业场所的业主，自2005年起将其出租给一家服务公司。租约于2010年到期。像这类谈判中常见的那样，双方都希望保障未来：杜布瓦先生希望其租金收入逐步增加，而承租企业则希望控制其长期成本。
因此，他们同意续约并设定阶梯式租金（商业租赁中越来越常见的条款）。具体来说，租金在前三年为每月1,500欧元，随后三年增至1,650欧元，最后三年增至1,800欧元。纸面上一切似乎都清晰明了。
但问题就出在这里。《商法典》（code de commerce）第L. 145-34条规定，商业租赁的租金可以根据参考指数（通常是ICC，建筑成本指数）每年进行修订。要适用这种修订，需要一个基础租金来计算年度变化。然而，在杜布瓦先生和其租户的协议中，他们并未明确指定哪个租金将作为此指数化的基础。
当杜布瓦先生想要适用第一次年度修订时，他以第一个阶梯的租金（1,500欧元）为基础。他的租户提出异议，认为这种方法不公平，因为租金已经通过阶梯方式增加了。冲突升级，交流变得激烈，最终案件诉诸法庭。在初审对杜布瓦先生不利后，他提起上诉，然后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。正是在这里，法国最高司法机构做出了裁决。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）以极大的严谨性审查了此案。法官们回顾了法律依据：《商法典》第L. 145-33条（列举了确定续约商业租赁租金时需考虑的因素），尤其是同法典第L. 145-34条（规定了根据指数每年修订租金）。
法官们的推理异常清晰。他们首先确认，设定阶梯式租金是完全合法的，不违反《商法典》的任何规定。简而言之，业主和租户可以自由约定在租期内租金逐步增加。
但请注意：这种合同自由不能妨碍法定指数化强制性规则的适用。换句话说，即使有阶梯，您也必须能够确定一个基础租金来计算年度变化。法院在这一点上非常坚定：“续约租金的阶梯式设定并不排除确定一个允许适用指数变化的基础租金”。
在此案中，法官们明确指出，这个基础租金必须是租约第一个三年期内应付的租金。对于杜布瓦先生和他的租户来说，这意味着计算基础确实是第一个阶梯的1,500欧元。年度指数化将适用于此金额，而阶梯式增加将在此基础上已修订的租金之上累加。
很少有人知道的是，这项裁决是对先前判例的重要确认。它并非彻底创新，而是最终澄清了一个存在争议的问题。租户的论点（认为阶梯式租金使指数化不适用或应予以考虑）以法律确定性和严格适用法律条文为由被驳回。
这对您的具体影响
如果您是蒙德马桑或朗德省其他地方的业主出租人，这项裁决将为您提供极大的保障。举一个具体例子：您在蒙德马桑维克多·雨果街（rue Victor-Hugo）出租一处100平方米的场所，月租1,200欧元，阶梯式租金在九年内增至1,350欧元，然后1,500欧元。您现在可以确定，您用于指数化的基础租金是1,200欧元。如果ICC第一年上涨2%，您的租金变为1,224欧元，然后根据约定的阶梯进行调整。
对于商户租户来说，情况也得到了澄清。您可以精确预测整个租期内的租赁成本。不再有意外：您知道指数化将适用于第一个阶梯，并且可以将此数据纳入您的商业计划。在我的实践中，我遇到过一些案件，帕朗蒂斯昂博恩的餐馆老板或商户低估了这种双重增加（阶梯+指数化），结果陷入财务困境。
商业场所的购买者也必须保持警惕。当您购买一处带有在租约的房产时，请检查当前租金是如何计算的。是否有约定的阶梯？用于指数化的基础租金是否明确标识？这些因素直接影响您的投资价值和未来收入。
最后，对于在其建筑内出租商业场所的共有人来说，这项裁决简化了管理。您可以制定可预测的租约，而无需担心后续对计算方式的争议。但是，如果您当前的租约未明确指定此基础租金，该如何应对？
避免此类纠纷的四个建议
- 在租约中起草明确条款：白纸黑字地指明哪个是用于适用年度指数化的“基础租金”。明确说明这是根据判例法，适用于第一个三年期的租金。
- 请专业人士审核您的租约：在签署带有阶梯的续约前，咨询专业律师或公证人。一小时的咨询可以避免数年的诉讼。
- 计算整个租期的金额：制定一个预测表，显示租金逐年变化，同时纳入阶梯和法定指数化。与对方共享以实现完全透明。
- 协商参考指数：如果ICC（建筑成本指数）的变动幅度超出您的预期，您可以在法律允许的范围内约定另一个指数（如ILC，商业租金指数）。
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深入探讨：相关判例及演变
这项2013年的裁决符合一贯的判例路线。早在2005年，法国最高法院（Cour de cassation）就在第03-10.900号裁决中重申，指数化是一项强制性权利，不能因当事人的意愿而被排除。但正是2013年的裁决明确了其在阶梯式租约中的具体适用。
此后，法院一直定期适用这一原则。例如，2018年，达克斯大审法院（Tribunal de grande instance de Dax）审理了一起涉及奥瑟戈尔（Hossegor）商业租赁的类似案件，并坚定地重申了必须确定一个独立于阶梯的基础租金的义务。趋势很明显：法官们保护法定的指数化机制，防止任何试图规避的行为，即使是表面上公平的合同安排。
展望未来，这种稳定的判例为市场参与者提供了极大的保障。它使业主和租户能够在完全了解规则的情况下进行谈判。然而，可以预期会出现新的问题，特别是关于这些阶梯与其他修订机制（如第L. 145-38条规定的三年期修订）之间的相互作用。
实践：需要做什么
常见问题解答——您的问题，我们的答案：
1. 我当前的租约规定了阶梯，但没有指定用于指数化的基础租金。该怎么办？
您必须通过租约补充协议来规范情况。向对方提议明确基础租金是第一个阶梯的租金。如果对方拒绝，请咨询律师以启动调解或法律诉讼。
2. 我是租户，我的业主将指数化应用于最后一个阶梯。这正常吗？
不，这违反了判例法。基础租金必须是第一个阶梯的租金。您可以通过挂号信提出异议，必要时通过法律诉讼。
3. 是否可以约定完全不适用指数化？
不可以，法定指数化具有公共秩序性质。任何偏离此规定的条款均属无效。您只能从法律允许的指数中选择一个不同的指数。
4. 阶梯是否必须是三年期的？
不，法律并未规定阶梯的具体期限。它们可以是年度、两年期，或双方约定的任何其他节奏。只有用于指数化的基础租金必须对应于第一个时期。
5. 如何具体计算带有阶梯和指数化的租金？
取第一个阶梯的金额。每年对其应用指数化系数（新指数 / 旧指数）。在阶梯变更时，采用约定的新金额，但继续在初始基础上应用指数化。
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