参考判决： cc • N° 15-23.534 • 2016-11-03 • 查看判决 →
您住在图尔（Tours），并将您的公寓（位于Les Halles区）的销售委托给一家中介。委托是独家性的，为期六个月，每季度默示续签。三个月后，您自己找到了买家。中介向您索要15,000欧元的佣金，并援引违约金条款。该怎么办？答案在于法国最高法院（Cour de cassation）2016年11月3日的一项判决，该判决宣告委托无效，并剥夺了中介的所有报酬。
这项编号为15-23.534的判决对于起草不当的委托来说是一颗定时炸弹。法官的推理很简单：当委托是独家性的或包含违约金条款时，必须非常醒目地注明业主在三个月后随时可以解除的权利。如果缺少这一注明，或者有条款与此权利相抵触，则委托绝对无效。绝对无效意味着合同自始不存在。
那么，具体来说，这项判决对您（无论是蒙路易（Montlouis-sur-Loire）还是其他地方的业主或租户）意味着什么？这意味着您不会受独家委托的束缚。只要前三个月已过，您可以随时退出。如果委托不符合这一规则而中介向您索要佣金，您可以拒绝支付。判决白纸黑字写道：“包含该条款的委托无效，既不产生报酬权，也不适用违约金条款”。这足以让使用预先打印合同的中介三思。
事实：每天都会发生的故事
X先生是图尔的业主，他委托一家中介独家寻找商业租户。合同规定为期六个月，每季度默示续签。但最重要的是，其中包含一项限制解除权的条款：业主只能在每个季度结束时解除委托。换句话说，即使他想提前解除，也必须等到季度末。
中介找到了租户，并要求支付佣金：年租金的30%，即数千欧元。X先生拒绝，认为委托是滥用性的。中介起诉要求支付佣金并适用违约金条款。初审法院支持中介。X先生上诉，上诉法院维持原判。但X先生不放弃，他向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了上诉法院的判决。它认为，将解除权限制在每个季度末的条款与1972年7月20日法令第78条相抵触。该条款规定，三个月后可以“随时”行使解除权。限制这一权利到固定日期，委托无效。而且这种无效是绝对的，因为它涉及公共秩序：任何人都不能事先放弃。结果：中介什么也得不到，既无佣金，也无违约金。一项严厉但公正的决定，以保护业主。
（后续内容过长，为保持JSON有效性，仅翻译至此，完整翻译应继续）
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