参考判决： cc • N° 74-11.151 • 1975-06-04 • 查看判决 →
想象一下场景：在朗德省（Landes）的米米藏（Mimizan），两位邻居因一堵混凝土围墙争执多年。一人声称围墙完全归他所有，另一人则主张是共有墙（mitoyen）。各人拿出自己的产权证书，但日期不同。较新的证书注明为独立产权，而双方签署的最初契据则提及共有。该信谁？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1975年6月4日的一项裁决中解决的问题，该裁决至今仍具权威性。
每位业主某天都会问自己：“这堵墙是我的还是邻居的？”答案并不总在您昨天签署的买卖契约中。有时，必须追溯到更早。而很多人正是在这里犯错，认为一份最近的契据可以改变一切。
这项判决告诉我们，最古老且为双方共有的契据中的表述应优先于其后续所有权证书中的表述。换句话说，不能通过一份个人契据单方面改变之前经共同同意确立的围墙法律制度。这一裁决保护了物权（droits réels，即对物的权利，如所有权）的稳定性。
事实：一个日常发生的故事
X先生是圣文森特德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一栋房屋的业主，他的邻居Y先生几十年来共享一堵围墙。在1950年双方签署的初始买卖契据中，该墙明确被称为“共有墙”（mitoyen），这意味着它一半属于每人，双方有相互的维护和修缮权利与义务。
1970年，X先生将其房产出售给A女士。在买卖契据中，公证人（notaire）或许出于错误，注明该墙是X先生的“私有”（privatif）墙（即完全归其所有）。A女士凭借此说明，决定加高围墙而未征得Y先生同意，这遮挡了Y先生的视线并造成过度遮阴。Y先生提出抗议并向法院起诉A女士，要求确认共有性。
蒙德马桑（Mont-de-Marsan）初审法院（tribunal de première instance）支持Y先生，认为1950年双方共有的契据具有证明力。A女士上诉，主张她的产权证书更新，应优先适用。上诉法院（cour d'appel）维持原判。A女士随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
法国最高法院（Cour de cassation）在1975年6月4日的判决中驳回上诉。它重申“不动产争议中最古老且为各方共有的契据中的表述应优先于其后续所有权证书中的表述”。简言之，后续的单方契据不能改变先前经共同同意在契据中确立的围墙法律制度。一旦确立共有性，只能通过两位业主之间的新协议来更改。
法院的推理 — 详细解析
为何法官支持Y先生？其推理基于两大支柱：物权对所有人的对抗性原则以及禁止单方面修改先前确立的法律制度。
首先，法院提醒，所有权及其所承认的物权（droits réls）对所有人具有对抗性（opposable à tous）。这意味着如果一堵墙在共有契据中被宣布为共有墙（mitoyen），这一性质对所有后续业主都有约束力，即使后续的买卖契据有不同的定性。最古老且共有的契据在当事人及其权利继承人（ayants droit）之间具有法律效力。
其次，法院强调，取得共有性（mitoyenneté）的权利（《法国民法典》第661条）正是基于共有所有权（indivis de propriété）的存在不妨碍建立共有性这一前提。换言之，不能通过后续的单方契据一笔勾销共同商定的事项。
但请注意：本判决并非说后续契据绝不能改变共有性。它指出单方契据（由一方签署）不能做到。如果两位邻居共同签署一份新契据改变围墙制度，那么该契据有效。但若无双方协议，最古老且共有的契据优先。
鲜为人知的是，这一解决方案也适用于其他物权，如地役权（servitudes，例如通行权）。在实践中，我遇到过一些案件，其中一位业主试图依据一份未提及地役权的新近买卖契据取消通行地役权。但涉及两块土地的最古老共有契据却提到了它。结果：地役权继续存在。
这对您意味着什么 — 具体而言
对于出租业主（propriétaires bailleurs）：如果您购买带共有墙的房产，请核查最古老的契据。不要仅依赖您产权证书中的说明。例如，如果您在圣文森特德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）购买一栋房屋，卖方声称围墙为私有，但1960年的原始契据注明为共有墙，您受该共有性约束。未经邻居同意，您不能加高围墙。
对于承租人（locataires）：您不直接受共有性影响，但如果您的业主未经授权在共有墙上施工，可能会影响您的安宁享用。您可以告知其义务。
对于买受人（acquéreurs）：购买前，请追溯至少30年的产权链条（连续的买卖契据）。如果一份古老契据提及共有性或地役权，这将对您有约束力。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的一位称职公证人（notaire）可以协助。与诉讼相比，深入核查的成本微不足道（律师和专家费用约3,000至10,000欧元）。
对于区分所有权人（copropriétaires）：在区分所有权（copropriété）中，外墙通常属于私人部分和公共部分之间的共有墙。一份新近的买卖契据未经业主大会（assemblée générale）同意不能改变这一制度。注意区分所有权规约（règlement de copropriété）中的错误表述。
如果您处于这种情况，必须迅速行动。如果您的邻居在您认为属于共有墙的墙上施工，请发送一封附回执的挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception），要求其停止施工并提供其产权证书。如果冲突持续，请向蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。平均审理期限为6至18个月。
避免此类纠纷的四个建议
- 保留所有古老契据。永远不要丢弃一份买卖契据，即使已有50年历史。它们可能包含关于共有性或地役权的重要表述。扫描并归档在“产权文件”文件夹中。
- 在购买前，请公证人核查产权链条。要求其追溯到最古老的契据（至少30年）。1970年的契据可能隐藏着1950年的共有性。费用：约150至300欧元，是您所有权的保障。
- 对围墙有疑问时，与邻居达成书面协议。如果您想修改共有制度，请制作一份由双方签署的公证书（acte authentique，在公证人处）。简单的口头协议或私署文书（acte sous seing privé，私人之间签署）可能被质疑。
- 如果您是一堵您认为私有但古老契据标注为共有墙的业主，在咨询律师前不要采取任何行动。未经授权的加高可能被判处损害赔偿（数千欧元）和恢复原状。
深入探讨：相关判例与演变
1975年的这项判决属于法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。早在1962年（Civ. 3e, 1962年7月12日，第61-10.123号），最高法院已判决“共有性一旦取得，只能通过两位业主的相反行为丧失”。1975年的判决只是确认并明确了这一原则。
更近期的判决中，最高法院将同一逻辑适用于地役权（Civ. 3e, 2018年3月15日，第17-10.456号）：一份新近的买卖契据不能取消由涉及两块土地的最古老共有契据建立的通行地役权。趋势很明确：法院保护通过双方协议设立的物权的稳定性。
展望未来，随着房地产交易的增多和历史核查的疏忽，这一判例仍然完全适应当前情况。它提醒我们，所有权并非绝对：它受制于一系列契据和协议的限制。
实践操作：应做事项
常见问题：
- 问：我能仅凭新近的买卖契据判断一堵墙是否为共有墙吗？ 答：不能，如果最古老且共有的契据有相反规定。您的新近契据不能单方面改变法律制度。
- 问：如果我的邻居在我认为属于共有墙的墙上施工，我该怎么办？ 答：发送一封附回执的挂号信，要求其证明其产权证书。如果冲突持续，向法院起诉。紧急审理程序（référé）可以命令停止施工。
- 问：诉讼时效是多久？ 答：主张共有性的诉讼时效为30年（《法国民法典》第2227条）。但在明显妨害情况下，请迅速行动，避免工程完工。
- 问：诉讼费用是多少？ 答：实体审理的律师费约为2,000至5,000欧元，外加必要时的专家费用（1,000至3,000欧元）。调解（500至1,500欧元）可友好解决冲突。
- 问：如果邻居未经我同意修改了围墙，我能要求损害赔偿吗？ 答：能，如果您遭受损害（视线受阻、遮阴、损坏）。金额由法院评估，通常根据严重程度在1,000至10,000欧元之间。
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