相邻关系：注意，推定不适用于所有墙体

想象一下，您在布里尼奥勒（Brignoles），一栋典型的乡村房屋中。楼上的邻居决定翻新他的天花板，而这也是您的地板。您家出现了裂缝。您认为这堵墙（或者更确切地说，这个楼板）是共有的，费用应该分摊。这很合理，对吧？别急。

法国最高法院1988年的这一判决澄清了一个基本规则：《法国民法典》第653条规定的相邻关系推定仅涉及分隔墙，不涉及楼板或天花板。换句话说，如果您的纠纷涉及水平构件（天花板、屋顶、露台），您不能援引相邻关系来强制邻居分摊费用。那么，该怎么办呢？

尽管这一判决作出已有几十年，但它仍然是所有业主和共有权人的重要参考。它为一种经常被误解的法律制度设定了明确的界限。对于土伦（Toulon）管辖范围内、从邦多勒（Bandol）到布里尼奥勒（Brignoles）的居民来说，它具有我们即将解析的具体影响。

事实：一个每天都会发生的故事

案件始于尚贝里（Chambéry），但也可能发生在邦多勒或布里尼奥勒。X先生是一套共有公寓的业主。楼上的邻居Y先生正在翻修他公寓的天花板。然而，这个天花板也是X先生公寓的地板。出现了损坏：裂缝、渗水。X先生认为这个天花板是共有元素，维修费用应根据相邻关系规则（《法国民法典》第653条）分摊。

大审法院支持X先生：它命令Y先生分担天花板翻修费用，理由是相邻关系推定适用。但Y先生提出上诉。尚贝里上诉法院在1986年12月30日的判决中撤销了原判：它认为相邻关系推定不适用于天花板，因为天花板不是《法国民法典》第653条意义上的分隔墙。X先生向最高法院提起上诉。

法国最高法院在1988年6月8日的判决中驳回了上诉。它确认相邻关系推定仅涉及分隔墙，即分隔两处房产的垂直隔墙。天花板，即使作为楼上邻居的地板，也不属于这一类别。简而言之，关于天花板翻新的纠纷不能根据相邻关系规则解决。

法院的推理——详解

要理解这一判决，必须回到《法国民法典》第653条。该条文规定：“在城市和乡村，任何用于分隔建筑物直至屋顶的墙体，或分隔庭院和花园的墙体，甚至田野中的围栏，只要没有相反的权利证书或标记，均推定为共有。”很少有人知道，这一推定仅针对分隔墙，即分隔相邻两处房产的垂直隔墙。它不适用于水平构件，如楼板、天花板或屋顶。

在本案中，上诉法院已经强调，有争议的天花板不是分隔墙。法国最高法院认可了这一推理：它提醒说，相邻关系推定是所有权的一项例外，必须严格解释。换句话说，不能将这一制度扩展到法律未明确提及的构件。

因此，法官驳回了X先生的论点，他认为天花板分隔了两套公寓，应被视为分隔墙。最高法院回应说，第653条意义上的“分隔墙”是一个技术概念：它指的是垂直隔墙，而不是楼板。这样，法国最高法院确认了稳定的判例法：相邻关系不适用于楼板、天花板或屋顶。但请注意：这并不意味着楼下业主没有救济途径。存在其他法律依据，如相邻异常干扰理论（《法国民法典》第1240条）或共有权规则（1965年7月10日法律）。

这对您意味着什么——具体来说

如果您是邦多勒或布里尼奥勒的业主，这一判决有直接影响。假设您是一栋共有公寓底层的业主。您一楼的邻居翻新他的天花板，也就是您的地板。出现了裂缝。您认为这个楼板是共有的，费用应该50/50分摊。根据这一判决，您错了。相邻关系推定不适用。

那么，如何获得赔偿？有几种选择。首先，如果邻居的工程造成了损坏，您可以援引相邻异常干扰责任（《法国民法典》第1240条）。您必须证明工程造成的损害超过了相邻关系的正常不便。其次，如果建筑物是共有产权，共有权规则可能对共有部分（如楼板）的费用分摊有具体规定。在这种情况下，适用的是规则的规定，而不是相邻关系。

具体来说，如果您处于这种情况，您应该：查看您的共有权规则，了解楼板是共有部分还是私有部分；联系您的保险公司申报损失；并咨询专业律师，以相邻干扰为由提起诉讼。注意：诉讼时效为损害发生之日起5年（《法国民法典》第2224条）。不要拖延。

对于租户，情况不同。如果您是租户，楼上邻居的工程损坏了您的住房，您必须通知您的业主（出租人）。由业主对邻居或共有业主协会采取行动。如果住房变得不宜居住，您也可以要求减租或解除租约。

避免此类纠纷的四条建议

• 查看您的共有权规则：在开工前，查阅规则以了解楼板或天花板是否为共有部分。如果是共有部分，您必须获得共有业主大会的授权。
• 进行技术诊断：在可能影响邻居的工程前，请专家（建筑师、设计院）评估风险并提出解决方案。这将避免损坏，并在发生纠纷时提供报告。
• 以书面形式通知邻居：在重大工程前，向邻居发送挂号信，告知工程的性质、持续时间和采取的预防措施。这可以化解冲突并证明您的善意。
• 建立照片档案和证词：发生损坏时，拍摄注明日期的照片，并请司法执法员（huissier de justice）进行损失确认。保留所有与邻居的通信和维修报价。这在诉讼中很有价值。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例法及演变

1988年的这一判决属于一贯的判例法路线。早在1975年5月26日的判决（n° 73-13.498）中，法国最高法院就裁定相邻关系推定不适用于分隔两层的楼板。最近，在2019年3月13日的判决（n° 18-11.456）中，法院重申楼板和天花板不是第653条意义上的分隔墙。趋势很明确：相邻关系仅适用于垂直墙体。

这一判例法受到一些学者的批评，他们认为分隔墙的概念应扩大解释以包括楼板，考虑到其分隔功能。但法国最高法院坚持严格解释。这对未来的意义是：如果您是公寓业主，不要指望相邻关系来分摊天花板或地板的翻修费用。优先考虑基于相邻干扰或共有权规则的诉讼。

要点总结

1. 相邻关系推定（《法国民法典》第653条）仅涉及垂直分隔墙。 楼板、天花板和屋顶不在此列。
2. 如果您因邻居的工程遭受损害， 不能就天花板援引相邻关系。您必须基于相邻异常干扰（《法国民法典》第1240条）提起诉讼。
3. 在共有产权中， 共有权规则可能对楼板和天花板有具体规定。在产生费用前查阅它。
4. 为避免纠纷， 在工程前通知邻居，进行双方现场勘查并保留证据。
5. 一旦出现损坏，立即咨询专业律师 以了解您的权利和应遵守的期限（损害发生之日起5年）。

您遇到类似情况？与扎金（Zakine）律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →