参考判决： cc • N° 13-10.332 • 2014-10-15 • 查阅判决 →
想象一下：您刚在凡尔赛（Versailles）圣母院市场（marché Notre-Dame）附近买了一套公寓。一切都很完美，直到楼上的邻居安装了一台昼夜震动的热泵。您请他采取措施，他却置之不理。您能减少租客的租金吗？起诉邻居？法律怎么说？
这个问题，每年有数百名业主和租客在问。法国最高法院（Cour de cassation）2014年10月15日的判决（编号13-10.332）给出了明确答案：是的，噪音滋扰可以要求赔偿，法官必须考虑所有证据，即使程序没有遵循常规路径。
在本文中，我将讲述这个案件的故事，剖析法官的推理，并为您提供在遭受邻里纠纷时采取行动的要点。无论您在特拉普（Trappes）、凡尔赛（Versailles）还是其他地方，原则相同。
事实：每天都发生的故事
X先生是凡尔赛（Versailles）圣路易区（quartier Saint-Louis）一栋老楼中公寓的业主。2010年，他将房屋出租给Y女士。很快，Y女士抱怨来自邻居Z先生公寓的噪音滋扰。噪音每天都有：高跟鞋声、拖家具声、深夜大声放音乐。Y女士多次向房东X先生发送挂号信，要求他干预。但X先生认为租客应该自己处理邻居问题。
Y女士忍无可忍，停止支付部分租金，每月扣留150欧元，并注明“在您将滋扰纳入租金计算之前”。X先生随后起诉要求支付欠租。在凡尔赛初审法院（tribunal d'instance de Versailles）前，Y女士提交了邻居证词、公证人笔录和录音作为辩护。法院承认存在滋扰，命令X先生进行隔音工程，同时判决Y女士支付应付租金，但每月减免50欧元作为使用损失赔偿。
X先生上诉，主张噪音滋扰并非其过错，而是邻居所致。凡尔赛上诉法院（cour d'appel de Versailles）维持原判，认为滋扰已证实，且X先生作为房东必须保障租客的安宁享受。X先生随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2014年10月15日的判决中驳回了X先生的上诉。它确认初审法官正确评估了事实。推理基于《法国民法典》第1719条（房东提供体面住房并保障安宁享受的义务）和第1240条（过错责任）。
最高法院法官提醒了一个重要的程序点：在审前准备程序中，要求提交文件的请求（《民事诉讼法典》第138条及以下）可以直接向审判法院提出，即使未向审前准备法官提出。简言之，一方可以在庭审中要求提交文件，无需经过准备阶段。这方便了证据获取，特别是对滋扰受害者而言。
在实体问题上，最高法院认可上诉法院的分析：噪音滋扰由提交的文件（证词、笔录、录音）证实。租客遭受的损害是真实的：睡眠障碍、压力、使用损失。房东不能通过将过错推给邻居来免责，因为他有义务保障安宁享受。如果他不针对邻居采取行动，他将承担责任。
这一判决符合一贯的判例，但在程序上有所创新，放宽了文件提交规则。初审法官现在有更多自由裁量权命令提交文件，即使是在后期。
对您的实际影响
如果您是房东：您必须在租客首次投诉时立即采取行动。不采取行动可能代价高昂。例如，在特拉普（Trappes），一位房东因未能制止另一租客造成的噪音滋扰，被判向其租客支付3000欧元损害赔偿。您可能被判处减少租金、进行工程或赔偿使用损失。
如果您是租客：保留所有证据（信件、邮件、公证人笔录、录音、证词）。通过挂号信并附回执通知房东。如果他不回应，您可以起诉要求减租和损害赔偿。2014年的判决允许您在诉讼过程中要求提交文件，即使之前未提出。
如果您是自住业主或邻居：噪音滋扰也可能导致您的责任。即使是白天或夜间的普通噪音，也可能导致刑事追诉（罚款68至450欧元）和民事赔偿（损害赔偿）。最好达成友好协议，但如果冲突持续，法院可以强制您停止滋扰，否则面临强制罚款。
避免此类纠纷的四点建议
- 书面记录所有投诉：一旦租客或邻居抱怨噪音，记录日期、时间、噪音性质和采取的措施。保留信件和电话记录。
- 寻求调解：在起诉前，尝试调解。在伊夫林省（Yvelines），像ADIL 78或您所在市镇的调解员等协会可以帮助您达成协议。
- 进行公证人笔录：如果滋扰持续，公证人可以制作噪音笔录。这是法庭上的有力证据。费用约200至300欧元。
- 检查您的法律保护保险：它可以承担律师费和诉讼费用。某些合同包括邻里纠纷援助。
深入：相关判例和演变
2014年的判决延续了1986年11月19日判决（Civ. 3e, n° 85-12.645）确立的房东对邻里纠纷责任原则。最近，法国最高法院（Cour de cassation）2019年7月4日的判决（n° 18-17.442）明确，房东不仅必须回应，还必须提前预防滋扰，例如通过选择守规矩的租客或进行隔音工程。
因此，趋势是加强租客保护。法官毫不犹豫地谴责被动的房东。未来，可以预期法院将要求房东更加勤勉，尤其是在凡尔赛（Versailles）等租赁市场竞争激烈的紧张区域。
要点总结
- 房东必须保障安宁享受：他不能以滋扰来自第三方为由推卸责任。
- 证据至关重要：公证人笔录、证词、录音（需尊重隐私）。
- 程序灵活：您可以在庭审中要求提交文件，即使之前未提出。
- 使用损失可赔偿：可以判给减租或损害赔偿。
- 迅速行动：不要让情况恶化。专业律师可以帮助评估机会和整理案卷。
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