参考判决： cc • N° 89-16.163 • 1991-01-23 • 查看判决 →
您居住在Saint-André-les-Vergers一栋区分所有建筑物的一楼。六个月来，楼下的邻居安装了一个木工作坊。锯子和打磨机的噪音从周一到周六在您家中回响，有时甚至持续到晚上8点。您尝试过沟通，也尝试过物业管理调解。但毫无效果。您的邻居用一个理由反驳您：“我的活动在您搬来之前就已存在，您无权要求任何赔偿。”
这个问题，每年有数百名区分所有权人提出。法律是否真的为既存的噪音活动提供豁免？如果是，这种豁免是否适用于同一栋楼的邻居之间？
法国最高法院在1991年1月23日的判决（编号89-16.163）中明确回答：不，《建筑与住宅法典》（CCH）第L. 112-16条不适用于区分所有权人之间的关系。这一决定改变了所有在区分所有建筑物内遭受噪音骚扰者的处境。
事实：像每天发生的故事
X先生，Saint-André-les-Vergers一处公寓的所有者，将其房产出租给租户。楼下，Y女士从事裁缝手工艺活动，配备缝纫机和包缝机。这些机器的噪音穿过楼板，打扰了X先生的租户，他抱怨几乎每天受到噪音骚扰。尽管多次尝试调解，Y女士拒绝隔音处理其场所，理由是她的活动在楼上公寓出租之前就已存在。
X先生随后向Troyes大审法院起诉Y女士，要求停止骚扰并赔偿损失。他的请求基于《民法典》第544条（所有权）以及异常邻里干扰理论。Y女士援引CCH第L. 112-16条辩护，该条规定，如果暴露建筑物的建筑许可或租赁合同晚于该活动的设立，并且该活动遵守法规，则既存的农业、工业、手工业或商业活动不能因骚扰被定罪。
法院支持X先生：命令Y女士在逾期罚款下进行隔音工程，并判处其支付1500欧元赔偿金。Y女士上诉。Reims上诉法院维持原判。Y女士随后向最高法院上诉，主张第L. 112-16条应适用于区分所有权人之间的关系。
法院的推理——解析
最高法院驳回上诉。它确认CCH第L. 112-16条不适用于区分所有权人之间的关系。为什么？因为该条款旨在保护既存经济活动免受新邻居到来的影响，以防止滥诉阻碍经济发展。但在区分所有权人之间，情况不同：他们共享公共区域，并受区分所有建筑物规章约束，该规章要求尊重场所安宁。
法官们提醒，责任基础仍是《民法典》第1240条（原第1382条），该条要求任何人对其过错造成的损害进行赔偿。在此，异常邻里干扰构成过错，无论活动是否先于原告存在。换言之，噪音活动在投诉人到来之前就已存在这一事实，不足以免除行为人的责任。
这一解决方案并非转折，而是对一贯判例的确认。早在1986年，最高法院就判定第L. 112-16条不适用于私人之间的邻里关系。在此，它将这一原则扩展至区分所有权人，尽管他们之间存在更紧密的法律联系。法官认为区分所有建筑物不仅仅是简单的邻里关系，而是一个要求更高程度安宁尊重的共同生活社区。
对您的实际影响
如果您是Sainte-Savine的业主出租人，您的租户抱怨从事手工艺活动的区分所有权人的噪音，您现在可以提起诉讼，无需担心活动先存性成为障碍。您的租户可以要求隔音工程和赔偿金。例如，如果该活动导致每月100欧元的租金损失，您可以要求数年的赔偿。
如果您是遭受骚扰的区分所有权人，您无需证明该活动是在您入住后开始的。只需证明干扰的异常性，即它超过了正常的邻里不便。住宅楼内的木工作坊几乎总是异常的。
如果您是骚扰的制造者，这一决定提醒您不能以活动先存性为挡箭牌。您必须遵守区分所有建筑物规章，并采取一切措施限制骚扰。物业管理的一封信函可能就足以追究您的责任。
在实践中，法院通常判令骚扰制造者进行隔音工程（安装双层玻璃、墙壁和地板隔音），逾期罚款为每天50至150欧元。赔偿金额根据骚扰的持续时间和强度从500欧元到5000欧元不等。
避免此类纠纷的四个建议
- 在进行噪音活动前查阅区分所有建筑物规章。该文件通常禁止在私有部分进行商业或手工艺活动。如果是这样，即使没有骚扰，您也可能面临停止活动的诉讼。
- 在首次骚扰时进行公证员记录。该笔录在法庭上具有证明力，并能客观测量噪音水平。简单记录约需200欧元。
- 在起诉前提出调解。调解费用（约300欧元，双方分摊）远低于诉讼费用（数千欧元）。大多数法院现在要求事先尝试调解。
- 检查您的法律保护保险。许多房屋保险涵盖邻里纠纷，免赔额通常低于100欧元。这使您能够获得律师协助而无需预付费用。
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深入：相关判例与演变
最高法院在后续多个判决中维持了这一立场。例如，在2003年6月12日的判决（编号00-22.437）中，它判定第L. 112-16条也不适用于业主与租户之间的关系。趋势是一致的：该条款仅适用于经营者与非区分所有权人邻居之间的冲突，且限于纯工业或商业背景。
凡尔赛上诉法院2020年9月17日的最新判决甚至将这一原则扩展至区分所有权人在新邻居到来前安装的热泵噪音。法官认为先存性不证明异常骚扰的合理性。
未来，法院可能需要明确什么是区分所有建筑物内的“异常干扰”。例如，每天两小时的钢琴声可能被容忍，但每天五小时的电钻声则不能。判例随着声学标准的严格化而演变。
实际操作：该怎么做
如果您在区分所有建筑物内遭受噪音骚扰：
- 收集证据：录音、证词、公证员记录。
- 向骚扰制造者发送挂号信并要求回执，告知如果骚扰持续，您打算采取行动。
- 联系物业管理：可以召集业主大会投票决定由噪音制造者承担费用的隔音工程。
- 最后手段：向司法法院起诉。您可以要求赔偿金、逾期罚款下的工程，甚至禁止与建筑物用途不符的活动。
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