参考判决： cc • N° 86-91.184 • 1987-02-17 • 查阅判决 →
您刚在巴约讷（Bayonne）购买了一块土地，可以眺望比利牛斯山脉（Pyrénées）。您在那里建了一个温室来种植兰花，没有多想。几个月后，邮递员给您送来一张轻罪法庭（tribunal correctionnel）的传票："缺少建筑许可证（permis de construire）"。您以为一切合规。但如果从建筑到审判期间，法律发生了变化，现在允许此类建筑无需许可证了呢？法国最高法院（Cour de cassation）1987年2月17日的这一判决直接关系到您。
每位业主都会问的问题：我是否可能因一项在判决时已变为合法的建筑而被定罪？法官的答案很明确：不能。从轻刑法原则（宪法原则）保护了被告。所评判决就是一个完美的例证。
但请注意：仅仅法律在事实发生后改变并不足以自动获得无罪释放。还需要新法规取消了该违法行为或减轻了刑罚。更重要的是，替代手续（如事先申报）已经完成。这一判决是一个典型案例，也是一个警告：最好提前预见。
事实：一个每天都在发生的故事
巴约讷（Bayonne）的业主X先生于1984年决定在其土地上建造温室。他没有申请建筑许可证。为什么？因为当时的地方法规并未要求温室办理这一手续。所以他平静地建造了。
但市政府看到了工程，开具了罚单，检察官以无证建筑罪起诉了他。1986年1月7日，昂热上诉法院（cour d'appel d'Angers）认定他有罪，罚款800法郎（约122欧元），并责令恢复原状。
在此期间，两项文本被通过：1986年1月6日的法律和1986年3月14日的法令。这些文本修改了城市规划规则：对于像X先生这样的温室，不再要求建筑许可证。只需事先申报即可。X先生没有进行申报，但法律更加宽松。他向最高法院提起了上诉。
转折点：最高法院支持了他的诉求。它撤销了昂热（Angers）的判决，认为法官本应适用新的、更有利的法律。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——解析
最高法院依据刑法的一项基本原则：立即适用更宽松的刑法。这一原则体现在《刑法典》（Code pénal）第112-1条（新）中，即一个人受到的惩罚不能比判决时现行法律规定的更为严厉。
在本案中，无证建筑罪在事实发生时是存在的。但1986年1月6日的法律和1986年3月14日的法令取消了温室必须获得许可证的要求，代之以简单的申报。然而，申报本身并不是刑事犯罪：其缺失可能导致行政罚款，但不会导致刑事定罪和恢复原状命令。
换句话说，新法规将争议建筑非刑事化了（转化为简单的行政手续）。昂热（Angers）的法官本应考虑这一点。他们没有这样做，违反了从轻溯及原则（rétroactivité in mitius）。
很少有人知道的是，即使被告没有遵守新手续，这一原则也适用。最高法院明确表示：该违法行为在刑法上已不复存在。然而，行政部门可以要求事后申报并处以行政罚款。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决对业主、购房者和房地产专业人士具有重要的实际意义。
- 对于出租业主：如果您几年前建造了温室、花园棚屋或扩建而未获许可证，且在此期间法规发生了变化，您将不会被刑事定罪。例如在昂格莱（Anglet）：2020年，您建造了一个20平方米的凉亭而未申报。2023年，法律将申报门槛降低到15平方米。如果您在2023年后被起诉，您将被无罪释放，因为到那时您的建筑已不再需要许可证。
- 对于购房者：在购买房产前，请核实近期是否有建筑获得或未获得授权。如果卖方曾因法律变更而被定罪但后被无罪释放，刑事犯罪已被抹去，但缺少申报可能会给未来的建筑许可证或销售带来问题。以巴约讷（Bayonne）为例：一个30平方米的车库于2018年未经许可建造，如果地方城市规划计划（PLU）已修改，则现在合规。但如果没有申报，您将难以获得抵押贷款。
- 对于租户：您不直接相关，但如果您的住房包含未经授权的建筑，请注意，尽管法律变更，业主可能仍被强制拆除，如果行政违法行为仍然存在。
- 对于共同业主：如果业主委员会未经许可进行工程，每位共同业主都可能被起诉。但法律变更对所有人都有利。
如果您处于这种情况，您必须核实事实发生日期和判决时的现行法律。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中业主因现已合法的花园棚屋而被定罪。凭借这一判例，我们获得了定罪撤销。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何建筑前核实地方城市规划计划（PLU）：巴约讷（Bayonne）或昂格莱（Anglet）的地方城市规划计划规定了规则。一个简单的凉亭如果高度超过5米，可能需要许可证。不要轻信卖方或邻居的话。
- 即使有疑问也要进行事先申报：这是免费且快速的（审批期1个月）。这可以避免您被刑事起诉。例如在昂格莱（Anglet）：一位居民安装了一个12平方米的花园小屋而未申报。他被罚款1500欧元。如果进行了申报，他就会合规。
- 保留您手续的证明文件：申报收据、许可证、工程照片。在检查时，您可以证明您的善意。
- 在开始工程前咨询律师：预防性咨询比诉讼费用低。Zakine律师可以帮助您分析您的项目。
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深入探讨：相关判例与演变
这一判决是最高法院一贯判例的一部分。例如，在1989年3月8日的一项判决（编号87-84.215）中，刑事庭裁定，事后取消定罪文本会导致无罪释放，即使行政手续仍然存在。
但请注意非刑事化与简单修改门槛之间的区别。如果新法律维持了违法行为但减轻了刑罚，该原则同样适用。但如果它创造了新的手续（如申报），则未申报可能受到行政制裁。
最近的趋势是许多城市规划违法行为非刑事化，转变为大通道违章或行政制裁。这意味着业主必须对申报手续加倍警惕。
您必须记住的要点
- 如果法律在您建造后发生变化，您不能因一项已变为合法的违法行为而被刑事定罪。
- 但您必须通过事先申报使您的状况合规，否则行政部门可能对您处以罚款（最高1200欧元）并命令拆除。
- 保留建造日期的所有证据：照片、发票、证明。没有这些，您将无法证明事实发生时的法律是不同的。
- 在被起诉时，不要独自辩护：专业房地产律师可以援引从轻刑法原则并撤销定罪。
- 在购买房产前，请由公证人或律师核实现有建筑的合规性。不合规可能阻碍销售或导致昂贵的工程。
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