Permis de construire : quand la loi change, la condamnation tombe (Cass. crim., 17 févr. 1987)

Vous venez d'acheter un terrain à Bayonne, avec vue sur les Pyrénées. Vous y installez une serre pour vos orchidées, sans vous poser de questions. Quelques mois plus tard, le facteur vous remet une convocation au tribunal correctionnel : « défaut de permis de construire ». Vous pensiez que tout était en règle. Mais qu'en est-il si, entre le moment de la construction et votre procès, la loi a changé et autorise désormais ce type d'ouvrage sans permis ? Cette décision de la Cour de cassation du 17 février 1987 vous concerne directement.

La question que se pose chaque propriétaire : puis-je être condamné pour une construction qui, au moment du jugement, est devenue légale ? La réponse des magistrats est claire : non. Le principe de l'application de la loi pénale plus douce (principe constitutionnel) protège le prévenu. L'arrêt commenté en est une illustration parfaite.

Mais attention : il ne suffit pas que la loi change après les faits pour être automatiquement relaxé. Encore faut-il que la nouvelle réglementation supprime l'infraction ou réduise la peine. Et surtout, que les formalités de remplacement (comme la déclaration préalable) aient été accomplies. Cette décision est un cas d'école, mais aussi un avertissement : mieux vaut anticiper.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Bayonne, décide en 1984 de faire édifier des serres sur son terrain. Il ne demande pas de permis de construire. Pourquoi ? Parce qu'à l'époque, la réglementation locale ne soumet pas les serres à cette formalité. Il construit donc tranquillement.

Mais la mairie voit les travaux, verbalise, et le procureur le poursuit pour démolition devient une simple réparation civile">construction sans permis. Le 7 janvier 1986, la cour d'appel d'Angers le déclare coupable et le condamne à 800 francs d'amende (environ 122 euros), avec obligation de remettre les lieux en état.

Entre-temps, deux textes ont été adoptés : la loi du 6 janvier 1986 et le décret du 14 mars 1986. Ces textes modifient les règles d'urbanisme : pour les serres comme celle de M. X, le permis de construire n'est plus exigé. Une simple déclaration préalable suffit. M. X n'a pas fait de déclaration, mais la loi est plus douce. Il se pourvoit en cassation.

Le rebondissement : la Cour de cassation lui donne raison. Elle annule l'arrêt d'Angers, estimant que les juges auraient dû appliquer la loi nouvelle, plus favorable. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur un principe fondamental du droit pénal : l'application immédiate de la loi pénale plus douce. Ce principe, consacré à l'article 112-1 du Code pénal (nouveau), veut qu'une personne ne puisse être punie plus sévèrement que ne le prévoit la loi en vigueur au moment du jugement.

En l'espèce, le délit de construction sans permis existait au moment des faits. Mais la loi du 6 janvier 1986 et le décret du 14 mars 1986 ont supprimé l'obligation de permis pour les serres, la remplaçant par une simple déclaration. Or, la déclaration n'est pas une infraction pénale en soi : son absence peut donner lieu à une amende administrative, mais pas à une condamnation correctionnelle avec mise en conformité.

undefined, la nouvelle réglementation a dépénalisé (transformé en simple formalité administrative) la construction litigieuse. Les juges d'Angers auraient dû en tenir compte. En ne le faisant pas, ils ont violé le principe de la rétroactivité in mitius (application de la loi plus douce).

undefined, c'est que ce principe s'applique même si le prévenu n'a pas respecté les nouvelles formalités. La Cour de cassation est claire : l'infraction n'existe plus pénalement. Toutefois, l'administration peut exiger une déclaration a posteriori et infliger une amende administrative.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques importantes pour les propriétaires, les acquéreurs et les professionnels de l'immobilier.

• Pour le propriétaire bailleur : si vous avez construit une serre, un abri de jardin ou une extension sans permis il y a quelques années, et que la réglementation a changé entre-temps, vous ne pouvez pas être condamné pénalement. Exemple à Anglet : en 2020, vous construisez une pergola de 20 m² sans déclaration. En 2023, la loi abaisse le seuil de déclaration à 15 m². Si vous êtes poursuivi après 2023, vous serez relaxé, car à cette date votre construction n'est plus soumise à permis.
• Pour l'acquéreur : avant d'acheter un bien, vérifiez si des constructions récentes ont été réalisées avec ou sans autorisation. Si le vendeur a été condamné puis relaxé grâce à un changement de loi, l'infraction pénale est effacée, mais l'absence de déclaration peut poser problème pour un futur permis de construire ou une vente. Exemple chiffré : à Bayonne, un garage de 30 m² construit sans permis en 2018 est aujourd'hui conforme si le PLU a été modifié. Mais sans déclaration, vous aurez du mal à obtenir un prêt hypothécaire.
• Pour le locataire : vous n'êtes pas directement concerné, mais si votre logement comporte une construction non autorisée, sachez que le propriétaire peut être contraint de la démolir malgré un changement de loi, si l'infraction administrative subsiste.
• Pour le copropriétaire : si le syndicat des copropriétaires engage des travaux sans permis, chaque copropriétaire peut être poursuivi. Mais un changement de loi bénéficie à tous.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier la date des faits et la loi en vigueur au moment du jugement. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires avaient été condamnés pour des abris de jardin devenus légaux. Grâce à cette jurisprudence, nous avons obtenu l'annulation des condamnations.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez le PLU avant toute construction : le Plan Local d'Urbanisme de Bayonne ou d'Anglet fixe les règles. Une simple pergola peut nécessiter un permis si elle dépasse 5 mètres de haut. Ne vous fiez pas aux dires du vendeur ou du voisin.
• Faites une déclaration préalable même en cas de doute : c'est gratuit et rapide (1 mois d'instruction). Cela vous évite une poursuite pénale. Exemple : à Anglet, un particulier a installé une cabane de jardin de 12 m² sans déclaration. Il a été condamné à 1 500 € d'amende. Avec une déclaration, il aurait été en règle.
• Conservez les justificatifs de vos démarches : récépissé de déclaration, permis, photos des travaux. En cas de contrôle, vous prouvez votre bonne foi.
• Consultez un avocat avant de commencer les travaux : un conseil préventif coûte moins cher qu'une procédure. Maître Zakine peut vous aider à analyser votre projet.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Par exemple, dans un arrêt du 8 mars 1989 (n° 87-84.215), la chambre criminelle a jugé que l'abrogation d'un texte d'incrimination après les faits entraînait la relaxe, même si des formalités administratives subsistent.

En revanche, attention à la distinction entre dépénalisation et simple modification des seuils. Si la nouvelle loi maintient l'infraction mais en réduit la peine, le principe s'applique aussi. Mais si elle crée une nouvelle formalité (comme la déclaration), le défaut de déclaration peut être sanctionné administrativement.

La tendance récente est à la dépénalisation de nombreuses infractions d'urbanisme, transformées en contraventions de grande voirie ou en sanctions administratives. Cela signifie que les propriétaires doivent redoubler de vigilance sur les formalités déclaratives.

Ce que vous devez retenir absolument

1. Si la loi change après votre construction, vous ne pouvez pas être condamné pénalement pour une infraction devenue légale.
2. Mais vous devez régulariser votre situation par une déclaration préalable, sinon l'administration peut vous infliger une amende (jusqu'à 1 200 €) et ordonner la démolition.
3. Conservez toutes les preuves de la date de construction : photos, factures, attestations. Sans elles, vous ne pourrez pas prouver que la loi en vigueur au moment des faits était différente.
4. En cas de poursuite, ne plaidez pas seul : un avocat spécialisé en droit immobilier peut invoquer le principe de la loi pénale plus douce et faire annuler la condamnation.
5. Avant d'acheter un bien, faites vérifier par un notaire ou un avocat la conformité des constructions existantes. Une non-conformité peut bloquer la vente ou entraîner des travaux coûteux.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →