参考判决： 最高法院（Cour de cassation）民事第一庭 • 案号 16-28.568 • 2018年1月17日 • 查阅判决 →
在一次房地产销售中受阻，往往损失的不仅仅是时间。试想：您的房产在1月估价为40万欧元，若没有因过错造成的延误，7月本可以44万欧元售出。这4万欧元的差价就溜走了。可以要求赔偿吗？许多人不禁会指出该街区每平方米价格的变动趋势。这足以说服法官吗？
最高法院在2018年1月17日的一起房地产合伙企业（SCI）与另一方之间的纠纷中作出了裁决。其答复对巴黎及大巴黎地区的业主影响重大，并严厉地提醒：一条简单的价格曲线并不能构成证据。要求远不止于此。
此判决再次凸显了民事责任法的一个基本原则：损害必须是确定且被证明的。那么，该SCI在案卷中忽略了什么？作为业主，您应提前做好哪些准备，才能避免自己的请求被驳回？让我们来解读。
事实：每天都在发生的故事
Nelman SCI拥有一处不动产，并提起了诉讼。原因何在？在一次不动产交易中，另一方犯下了过错——可能是合同履行不当、公证人信息有误、买方不诚信……可能性很多，判决书并未详述对方身份。可以确定的是，该过错延迟甚至阻止了房产的出售。
该SCI坚信自己受到损害，便向法院起诉。它提出了一套经济论据：在本该完成交易之时至实际交易日期之间，房地产市场上涨了。因此，它认为丧失了获取明显更高增值的机会。具体金额？判决书未明确说明，但事关重大。
一级上诉法院未被打动，驳回了SCI的全部赔偿请求。该SCI并未放弃，而是敲响了法国最高司法机构——最高法院的大门，希望获得撤销原判并承认其获得赔偿的权利。
司法缠斗旷日持久。双方均全力以赴。但争议核心是一个决定性的法律问题：如何证明机会的丧失？
法院的推理——抽丝剥茧
2018年1月17日，民事第一庭驳回了上诉。为什么？因为所谓的受害者未能提供其应承担的证明。小小回顾：《民法典》第1240条（原第1382条，所有法科学生都熟记于心）规定：“任何行为致他人受到损害时，因其过错致行为发生之人，应对该他人负赔偿之责任。”为获取损害赔偿金，必须稳固三根支柱：过错、损害、以及二者之间的直接因果关系。
此处，问题出在损害上。最高法院重申了一个既定的标准：机会的丧失必须是“真实且严肃的”。不能是纯假设性的。那么，Nelman SCI提供了什么？显然，只是市场变化的总体曲线和指数。它宣称，在这段时间里，价格上涨了，因此它一定能以更高价格售出。最高法院认为，这并不足够。
所要求的证明更为精细。法官必须能够具体评估，在正常条件下房产以更高价格售出的可能性。这需要确凿的要素：一份先前的售房承诺、收到的出价、对同一楼栋或街区类似房产销售情况的比较分析、一份个性化的不动产专家鉴定。否则，因果链条就只是推测。
最高法院在此只是确认了其既往判例。它与一系列关于经济损失证明要求严格的判决一脉相承。因此并非转折，而是一次严厉的提醒——在巴黎尤其有用，因为那里的每平方米价格因区而异，甚至因街而异。
至于对方的论据，则被默示地采纳：由于反复指出缺乏证据，它最终胜诉。这对该SCI是个沉重教训，但对所有人都具有教育意义。
这对您具体意味着什么
房东或卖家。 如果由于某个过错（错误的诊断、买方不遵守出售协议、公证人任由地役权失效等）导致您巴黎公寓的销售泡汤，不要立刻搬出公证人-INSEE指数。那只是个起点。您需要证明，若没有该过错，您确实会获得一笔具体的增值。
租客。 此项判决与您的直接关联较小，除非您当时正准备购房，且一项隐藏瑕疵延误了交易。即便在此情况下，逻辑相同：您必须量化所丧失的机会。
买方。 如果您无正当理由违约，您可能成为被攻击的一方。卖方可以要求赔偿机会丧失，但必须提供上述证据。仅仅一句“行情上涨，你欠我3万欧元”是站不住脚的。
让我们看一个设在巴黎15区的数字实例。杜朗夫妇于2023年4月签署了一份协议，以65万欧元出售一套三居室。买方于5月无正当理由反悔。最终，该房产于11月以70万欧元卖给了第三方。杜朗夫妇能否要求赔偿差额，即5万欧元？不，并非自动获得。他们需提供4月份收到的竞争性出价，证明第一个买方有清偿能力，尤其要证明这5万欧元的上涨并非由于其间进行的翻修工程，而纯粹是市场效应。举证责任完全由他们承担。
若您身处此种情况，请迅速行动。用所有书面痕迹、中介评估以及理想情况下申请紧急保全程序中的司法鉴定，来构建一份牢固的案卷，以固定所丧失的机会。
避免此类纠纷的四点建议
- 保存每一份认真的购买出价。 保留邮件、签字的报价单、看房纪要。任何证明特定买家兴趣的材料都是关键证据。
- 委托独立专家进行评估。 在出售前夕取得附有论据的价值意见。发生争议时，您可与过错发生后的状况作对比。
- 在预合同中加入明确的罚则条款。 预先规定过错导致交易受阻的后果。一份设定不当的违约金条款可能削弱日后主张机会丧失的请求。
- 不要拖延获取保全措施。 若感觉争议久拖不决，应在紧急审理程序中申请指定专家，就机会丧失的实际情况发表意见。这能“定格”您在关键时点的处境。
- 购买法律保障保险。 鉴定和律师费用可能高昂。一份好的保险通常覆盖这些开支，并能从争议出现时起为您提供指导。
深入探讨：关联判例及发展
2018年1月17日的判决并非凭空产生。它与最高法院2012年11月21日的一项判决（案号11-24.491）相呼应，后者早已判定，过错受害者只有在证明有利的可能性已经消失时，方可获得赔偿。对证据的要求被置于同一高度：模糊的证明或简单的市场研究并不足够。
更近一些，商事庭（2023年3月15日，案号21-18.842）重申，机会丧失只能按实现概率的比例获得赔偿，而绝不能是全部预期收益。因此，如果公证人的错误导致您丧失了以高价售出70%的机会，您仅能主张所错过增值金额的70%。
这一趋势描绘出一种越来越注重证明严谨性的责任法。无论巴黎还是外省的法官，都拒绝扮演预言家的角色：他们要求具体。未来数年内，使用更精细的统计工具，甚至人工智能来分析概率，很可能为辩论提供素材。但人——及其构组一份无懈可击案卷的能力——仍将是核心。
要点回顾
以下是每位业主都会提出的问题及其回答：
问题1：总体价格上涨足以证明增值机会的丧失吗？
不能。必须提供具体要素，显示在您的特定情况下，您确实本可以更高价售出。
问题2：支持此类请求的必备文件有哪些？
书面购买出价、售房承诺、中介估价、不动产专家意见，以及同一楼栋或街区类似房产的可比销售合同。
问题3：能否获得所丧失增值的全额？
极少。赔偿对应增值的一个百分比，该百分比根据以预期价格完成销售的概率计算。
问题4：应在多长期限内提起诉讼？
自您知晓损害之日起有五年时间（《民法典》第2224条）。
问题5：专业人士（公证人、房地产经纪人）能否据此被追究责任？
完全可能。如果其过错（延误、错误、违反咨询义务）导致您失去了一个严肃的机会，其可被判承担责任。
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