参考判决： cc • N° 16-24.190 • 2017-12-07 • 查看判决 →
想象一下，您是芒德利厄（Mandelieu）一块5公顷广阔土地的所有者，土地位于丘陵和大海之间。您决定出售它以实现一个生活项目。但问题是：您的地块跨越两个省份，滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）和瓦尔省（Var）。您与买方签署了预售协议，突然，您收到了两份优先购买权（droit de priorité d'achat）通知：一份来自滨海阿尔卑斯省SAFER，另一份来自瓦尔省SAFER。恐慌来袭！谁应该购买？以什么价格？最重要的是，您的出售会失败吗？
这种情况远非理论上的，在蓝色海岸（Côte d'Azur）地区经常发生，那里的农业或自然土地常常跨越省界。我在格拉斯（Grasse）的实践中，遇到过几位面临这一法律难题的所有者。他们都在纠结的问题是：当出售价格未按位于每个省份的部分进行分配时，SAFER是否可以单独行动，从而造成无法解决的困境？
最高法院（Cour de cassation）在2017年12月7日的判决中给出了明确且令人安心的答案。它阐明了SAFER在这种特定情况下行使优先购买权的具体方式。但这对于您作为所有者、买方或房地产专业人士来说，究竟意味着什么？让我们深入探讨这一大大简化复杂土地交易的判决细节。
事实：一个日常发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是卡涅叙梅尔（Cagnes-sur-Mer）一处8公顷葡萄园的所有者，他决定出售其房产。这块土地是家族继承的，跨越两个省份：大部分（6公顷）位于滨海阿尔卑斯省，而一块2公顷的地块则位于瓦尔省。他与一位房地产开发商签署了120万欧元的预售协议，协议中未详细说明两地块之间的价格分配。
几周后，杜布瓦先生收到了两封挂号信。第一封来自滨海阿尔卑斯省SAFER，声明对其省内部分行使优先购买权。第二封来自瓦尔省SAFER，对瓦尔省部分也做了同样声明。每封信都提出了按面积比例计算的价格，但杜布瓦先生发现自己的一处房产有两个潜在买家！而开发商则威胁要因违反预售协议而提起诉讼。
分歧加剧。杜布瓦先生质疑这些单独优先购买权的有效性，认为出售涉及的是一个不可分割的财产。两个SAFER坚持其立场，认为它们可以独立行动，因为它们的干预范围是分开的。案件一路升级至法院（tribunal），然后上诉法院（cour d'appel），最终提交至最高法院（Cour de cassation）。司法波折持续了近三年，在此期间，杜布瓦先生既无法出售也无法正常经营其土地。
最高法院（Cour de cassation）的法官们从《农村与海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime）第L143-1条的角度分析了这一情况，该条款规定了SAFER的优先购买权。该条款规定，SAFER可以在其干预范围内（由省长令（arrêté préfectoral）定义）优先购买农业或自然财产。但当财产跨越多个干预范围时会发生什么？
法院重申了一个基本原则：当初始出售协议未根据地块位置区分价格时，该财产应被视为不可分割。换句话说，不能人为地将其分割。法官们因此驳回了SAFER希望单独行动的论点，因为这将导致将单一操作分割为多个独立交易，违背了当事人的意愿。
采纳的解决方案是双重的且务实的。第一选择：相关SAFER可以联合、连带地行使优先购买权，优先购买整个财产。然后，它们根据每个省份部分的价值按比例分配价格。第二选择：一个SAFER可以将其权限委托给另一个SAFER，后者将为整个财产行使优先购买权。在这两种情况下，卖方都只与一个对话方打交道，并按最初预期获得整体价格。
这一推理构成了对先前判例的确认，而非革命。它符合保护卖方和简化程序的逻辑。法官们特别强调了维护交易法律安全性的必要性：如果价格未分配，所有者如何能预见多个SAFER的行动？因此，该判决结束了跨省土地所有者多年的不确定性。
如果您拥有一块位于多个省份的土地，这一判决将极大地保护您。您不再面临一处房产被多个强制买家购买的风险。具体来说，当您出售时未分配价格，SAFER必须自行组织，只向您提出一份优先购买要约。这简化了谈判并保障了您的交易。
以卡涅叙梅尔（Cagnes-sur-Mer）的一个数字示例为例。您以80万欧元出售一块跨越滨海阿尔卑斯省和瓦尔省的10,000平方米土地。滨海阿尔卑斯省SAFER估计蓝色海岸部分价值60万欧元（即75%），瓦尔省部分价值20万欧元（25%）。在此判决之前，您可能会收到两份单独的要约，造成混乱局面。现在，两个SAFER必须向您提出一份80万欧元的统一要约，然后根据它们的估计在彼此之间分配金额。您确实一次性收到了80万欧元。
对于买方来说，情况也得到了澄清。如果您签署了购买预售协议，而SAFER行使了优先购买权，您现在知道优先购买将涉及整个财产，而不仅仅是部分。这减少了关于优先购买权有效性的诉讼风险。对于房地产专业人士，尤其是公证人（notaires），这一判决简化了文书的起草：当财产明显不可分割时，无需复杂化价格分配。
但请注意：这种保护仅在协议中未分配价格时才适用。如果您明确详细说明“滨海阿尔卑斯省部分：60万欧元，瓦尔省部分：20万欧元”，SAFER理论上可以单独行动。但这真的符合您的利益吗？在我的实践中，我始终建议当财产构成一个连贯整体时不要分配价格，正是为了受益于这一判例保护。
避免此类纠纷的四个建议
- 在出售跨省土地前咨询专业律师：30分钟的初步分析（在我的事务所收费45欧元）可以避免您数月的诉讼。我们将检查您的土地是否受SAFER优先购买权影响，并就采取的策略为您提供建议。
- 避免在出售协议中人为分配价格：当您的土地构成一个不可分割的整体（相同作物、相同通道、相同用途）时，请注明整体价格。这种简单性可以在多重优先购买情况下保护您。
- 预见优先购买期限：SAFER在收到出售通知后有两个月的时间行使权利。相应地规划您的时间表，特别是如果您有紧急的房地产项目。
- 记录土地的功能统一性：航拍照片、平面图、连续农业经营证明……所有这些要素都可以证明您的财产是不可分割的，从而在面对SAFER时加强您的立场。
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深化：相关判例与演变
这一判决符合一贯的判例路线。早在2010年，最高法院（Cour de cassation）（判决n° 09-10.045）就已确认SAFER应“在尊重操作统一性的前提下”行使优先购买权。2014年的另一项判决（n° 13-20.789）明确了价格分配不应是人为的。因此，2017年的判决巩固了这一方向，特别适用于跨省土地的情况。
鲜为人知的是，这一判例也使SAFER自身受益。通过避免造成无法解决困境的单独优先购买，它减少了诉讼并加速了程序。一些SAFER甚至修改了内部实践，以更好地协调跨省案件上的行动。
展望未来，这一趋势应会持续。法院越来越倾向于采取保护交易安全的务实解决方案。随着蓝色海岸（Côte d'Azur）城市化进程的加快和土地压力的增加，跨越多个省份的土地案例可能会增多。这一判决为应对此类情况提供了稳定的法律框架。
常见问题
问：我的土地95%在滨海阿尔卑斯省，5%在瓦尔省。SAFER仍然可以联合优先购买吗？
答：是的，绝对可以。比例无关紧要。只要有一部分，即使很小，位于另一个省份，且价格未分配，联合优先购买机制就适用。
问：我想快速出售。我可以通过分配价格来规避优先购买吗？
答：技术上可以，但有风险。人为分配价格可能会被SAFER或买方质疑。此外，您失去了判例保护。最好预见优先购买期限。
问：SAFER有义务彼此协调吗？
答：是的，自该判决以来。如果它们想优先购买，必须要么联合行动，要么相互委托权限。它们不能再强加给您两个平行程序。
问：优先购买程序持续多长时间？
答：从出售通知到与SAFER最终签署协议，至少需要4到6个月。如果涉及诉讼，可能超过2年。
问：我可以与SAFER协商价格吗？
答：是的，在一定程度上。如果您认为它们的要约被低估，可以向农村租赁法庭（tribunal paritaire des baux ruraux）提出异议。但操作空间有限。
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