Décision de référence : cc • N° 16-24.190 • 2017-12-07 • Consulter la décision →
Imaginez-vous propriétaire d'un vaste terrain de 5 hectares à Mandelieu, entre les collines et la mer. Vous décidez de le vendre pour réaliser un projet de vie. Mais voilà : votre parcelle s'étend sur deux départements, les Alpes-Maritimes et le Var. Vous signez une promesse de vente avec un acquéreur, et soudain, vous recevez deux notifications de préemption (droit de priorité d'achat) : l'une de la SAFER des Alpes-Maritimes, l'autre de la SAFER du Var. Panique à bord ! Qui doit acheter ? À quel prix ? Et surtout, votre vente va-t-elle capoter ?
Cette situation, loin d'être théorique, se produit régulièrement sur la Côte d'Azur où les terrains agricoles ou naturels traversent souvent les limites départementales. undefined à Grasse, j'ai rencontré plusieurs propriétaires confrontés à ce casse-tête juridique. La question qui les taraude tous : lorsque le prix de vente n'est pas ventilé entre les parties situées dans chaque département, les SAFER peuvent-elles agir séparément et créer une situation inextricable ?
La Droit de préemption urbain : la date de référence déterminante pour la fixation du prix">Cour de cassation, dans sa décision du 7 décembre 2017, apporte une réponse claire et rassurante. Elle précise les modalités d'exercice du droit de préemption des SAFER dans ce contexte particulier. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire, acquéreur ou professionnel de l'immobilier ? Plongeons dans les détails de cette décision qui simplifie considérablement les transactions foncières complexes.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Dubois, propriétaire d'un domaine viticole de 8 hectares à Cagnes-sur-Mer, décide de vendre sa propriété. Le terrain, hérité de sa famille, s'étend sur deux départements : la majeure partie (6 hectares) se trouve dans les Alpes-Maritimes, tandis qu'une parcelle de 2 hectares est située dans le Var. Il signe une promesse de vente avec un promoteur immobilier pour 1,2 million d'euros, sans détailler dans l'acte la répartition du prix entre les deux parties du terrain.
Quelques semaines plus tard, M. Dubois reçoit deux courriers recommandés. Le premier émane de la SAFER des Alpes-Maritimes, qui déclare exercer son droit de préemption sur la partie située dans son département. Le second vient de la SAFER du Var, qui fait de même pour la parcelle varoise. Chacune propose un prix calculé proportionnellement à la surface, mais M. Dubois se retrouve avec deux acheteurs potentiels pour un seul bien ! Le promoteur, lui, menace de poursuites pour rupture de la promesse de vente.
Le désaccord s'envenime. M. Dubois conteste la validité de ces préemptions séparées, arguant que la vente portait sur un bien indivisible. Les deux SAFER maintiennent leur position, estimant qu'elles peuvent agir indépendamment puisque leurs périmètres d'intervention sont distincts. L'affaire monte jusqu'au tribunal, puis à la cour d'appel, avant d'atterrir devant la Cour de cassation. Les rebondissements judiciaires durent près de trois ans, pendant lesquels M. Dubois ne peut ni vendre ni exploiter son terrain normalement.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Les magistrats de la Cour de cassation ont analysé cette situation sous l'angle de l'article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime, qui régit le droit de préemption des SAFER. Cet article prévoit que les SAFER peuvent préempter les biens agricoles ou naturels dans leur périmètre d'intervention, défini par arrêté préfectoral. Mais que se passe-t-il lorsque le bien s'étend sur plusieurs périmètres ?
La cour a rappelé un principe fondamental : lorsque l'acte de vente initial ne dissocie pas le prix selon la localisation des parcelles, le bien doit être considéré comme indivisible. undefined, on ne peut pas le morceler artificiellement. Les juges ont ainsi rejeté l'argument des SAFER qui voulaient agir séparément, car cela aurait conduit à diviser une opération unique en plusieurs transactions distinctes, contre la volonté des parties.
La solution retenue est double et pragmatique. Première option : les SAFER concernées peuvent exercer conjointement leur droit de préemption, de manière solidaire, en préemptant l'ensemble du bien. Elles se répartissent ensuite le prix entre elles, proportionnellement à la valeur des parties situées dans chaque département. Deuxième option : une SAFER peut déléguer sa compétence à l'autre, qui préemptera alors pour le tout. Dans les deux cas, le vendeur traite avec un seul interlocuteur et perçoit un prix global, comme prévu initialement.
Ce raisonnement constitue une confirmation de la jurisprudence antérieure plutôt qu'une révolution. Il s'inscrit dans la logique de protection des vendeurs et de simplification des procédures. Les juges ont particulièrement insisté sur la nécessité de préserver la sécurité juridique des transactions : comment un propriétaire pourrait-il anticiper les actions de plusieurs SAFER si le prix n'est pas ventilé ? La décision met ainsi fin à des années d'incertitude pour les propriétaires de terrains transfrontaliers.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un terrain situé dans plusieurs départements, cette décision vous protège considérablement. Vous ne risquez plus de vous retrouver avec plusieurs acheteurs imposés pour un seul bien. Concrètement, lorsque vous vendez sans ventiler le prix, les SAFER doivent s'organiser entre elles pour ne vous présenter qu'une seule offre de préemption. Cela simplifie les négociations et sécurise votre transaction.
Prenons un exemple chiffré à Cagnes-sur-Mer. Vous vendez un terrain de 10.000 m² à cheval sur les Alpes-Maritimes et le Var pour 800.000 €. La SAFER des Alpes-Maritimes estime que la partie azuréenne vaut 600.000 € (soit 75%), celle du Var 200.000 € (25%). Avant cette décision, vous auriez pu recevoir deux offres séparées, créant une situation confuse. Désormais, les deux SAFER doivent vous faire une offre unique de 800.000 €, puis se répartir le montant entre elles selon leur estimation. Vous recevez bien vos 800.000 € en une fois.
Pour les acquéreurs, la situation est également clarifiée. Si vous avez signé une promesse d'achat et qu'une SAFER préempte, vous savez désormais que la préemption portera sur la totalité du bien, pas seulement sur une partie. Cela réduit les risques de contentieux sur la validité de la préemption. Pour les professionnels de l'immobilier, notaires en tête, cette décision facilite la rédaction des actes : inutile de complexifier la ventilation du prix lorsque le bien est manifestement indivisible.
Attention toutefois : cette protection ne joue que si le prix n'est pas ventilé dans l'acte. Si vous détaillez explicitement « partie Alpes-Maritimes : 600.000 €, partie Var : 200.000 € », les SAFER pourraient théoriquement agir séparément. Mais est-ce vraiment dans votre intérêt ? undefined, je conseille systématiquement de ne pas ventiler lorsque le bien forme un ensemble cohérent, précisément pour bénéficier de cette protection jurisprudentielle.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Consultez un avocat spécialisé avant de vendre un terrain transfrontalier : Une analyse préalable de 30 minutes (45€ dans mon cabinet) peut vous éviter des mois de procédure. Nous vérifierons si votre terrain est concerné par le droit de préemption des SAFER et vous conseillerons sur la stratégie à adopter.
- Évitez de ventiler artificiellement le prix dans l'acte de vente : Lorsque votre terrain forme un ensemble indivisible (même culture, même accès, même usage), mentionnez un prix global. Cette simplicité vous protège en cas de préemption multiple.
- Anticipez les délais de préemption : Les SAFER disposent de deux mois pour exercer leur droit après notification de la vente. Planifiez votre calendrier en conséquence, surtout si vous avez des projets immobiliers urgents.
- Documentez l'unité fonctionnelle de votre terrain : Photos aériennes, plans, attestations d'exploitation agricole continue... Tous ces éléments peuvent démontrer que votre bien est indivisible, renforçant votre position face aux SAFER.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente. Déjà en 2010, la Cour de cassation (arrêt n° 09-10.045) avait affirmé que les SAFER devaient exercer leur droit de préemption « dans le respect de l'unité de l'opération ». Un autre arrêt de 2014 (n° 13-20.789) avait précisé que la ventilation du prix ne devait pas être artificielle. La décision de 2017 vient donc consolider cette orientation, en l'appliquant spécifiquement au cas des terrains multi-départementaux.
undefined, c'est que cette jurisprudence bénéficie également aux SAFER elles-mêmes. En évitant les préemptions séparées qui créent des situations inextricables, elle réduit les contentieux et accélère les procédures. Certaines SAFER ont d'ailleurs modifié leurs pratiques internes pour mieux coordonner leurs actions sur les dossiers transfrontaliers.
Pour l'avenir, cette tendance devrait se poursuivre. Les tribunaux privilégient de plus en plus les solutions pragmatiques qui préservent la sécurité des transactions. Avec l'urbanisation croissante et la pression foncière sur la Côte d'Azur, les cas de terrains à cheval sur plusieurs départements vont probablement se multiplier. Cette décision offre un cadre juridique stable pour y faire face.
Questions fréquentes
Q : Mon terrain est à 95% dans les Alpes-Maritimes et 5% dans le Var. Les SAFER peuvent-elles quand même préempter conjointement ?
R : Oui, absolument. La proportion n'a pas d'importance. Dès lors qu'une partie, même minime, se trouve dans un autre département et que le prix n'est pas ventilé, le mécanisme de préemption conjointe s'applique.
Q : Je veux vendre rapidement. Puis-je contourner la préemption en ventilant le prix ?
R : Techniquement oui, mais c'est risqué. Une ventilation artificielle pourrait être contestée par les SAFER ou l'acquéreur. De plus, vous perdez la protection de la jurisprudence. Mieux vaut anticiper les délais de préemption.
Q : Les SAFER ont-elles l'obligation de se coordonner entre elles ?
R : Oui, depuis cette décision. Si elles veulent préempter, elles doivent soit agir conjointement, soit se déléguer mutuellement leur compétence. Elles ne peuvent plus vous imposer deux procédures parallèles.
Q : Combien de temps dure une procédure de préemption ?
R : Comptez minimum 4 à 6 mois entre la notification de la vente et la signature définitive de l'acte avec la SAFER. En cas de contentieux, cela peut dépasser 2 ans.
Q : Puis-je négocier le prix avec les SAFER ?
R : Oui, dans une certaine mesure. Si vous estimez que leur offre est sous-évaluée, vous pouvez contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Mais la marge de manœuvre est limitée.
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