参考判决： cc • N° 24-11.754 • 2026-04-09 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在波尔多郊区的佩萨克（Pessac）买了一栋漂亮的房子。一切都很完美。但有一天，您的邻居告诉您，他将要求拆除您二十年前建造的扩建部分，因为它占用了他的地块。您认为诉讼时效已过？不一定。每个业主都会问的问题：邻居或市政府能在多久之后强制我拆除旧建筑？答案刚刚揭晓：法国最高法院（Cour de cassation）在2026年4月9日的一项判决中，就侵犯所有权导致的拆除诉讼的时效问题裁定了一个关键点。这可能改变成千上万业主的处境。
事实：一个每天都在发生的故事
[W]夫妇是佩萨克住宅的业主，地块编号分别为EH n° [Cadastre]。他们的邻居[U]夫妇拥有地块EH n° [Cadastre]以及地块EH n° [Cadastre 3]、[Cadastre 5]和[Cadastre 6]，上面设有水电网络。一次地界划定（bornage）纠纷显示，[U]夫妇的建筑侵占了[W]夫妇的土地。后者随后起诉[U]夫妇，要求拆除争议建筑并赔偿损失。
涉案建筑于2006年7月之前完工，即《国家住房承诺法》（loi Engagement National pour le Logement，简称loi ENL）生效之前。[U]夫妇援引《法国城市规划法典》第L. 480-13条（Code de l'urbanisme）规定的十年时效，该条款将违反城市规划的拆除诉讼时效限制为十年。但[W]夫妇反驳称，该时效仅适用于基于城市规划法的诉讼，而不适用于基于侵犯所有权（侵占）的诉讼。波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）支持了他们的主张，判决[U]夫妇拆除侵占部分并支付15000欧元赔偿金。[U]夫妇向最高法院提起了上诉。
案件出现了转折：最高法院在2026年4月9日的判决中确认了波尔多法官的裁决。法院认为，《法国城市规划法典》第L. 480-13条（源自2006年7月13日法律）的最后一段并未区分诉讼是要求拆除还是要求赔偿。但最重要的是，法院明确指出，对于在该法律公布前完工的建筑，拆除诉讼的时效适用旧法，即普通法的三十年时效（或根据法律依据为十年）。换言之，对于2006年7月14日前完工的建筑，受侵害的业主可以在建筑完工后三十年内提起诉讼，而非十年。
法院的推理——详解
要理解这一判决，首先需要把握其法律依据。因侵占邻地所有权而提起的拆除诉讼属于非合同民事责任（extracontractuelle）诉讼。其依据是《法国民法典》第1240条（Code civil，该条款规定因过错造成损害应予以赔偿）。通常，此类诉讼的时效为三十年（三十年时效）。但《法国城市规划法典》第L. 480-13条设立了十年的特别时效，适用于基于违反城市规划规则（如建筑许可、地方城市规划计划等）的拆除诉讼。问题在于，这一特别时效是否适用于所有拆除诉讼，包括基于侵犯所有权（侵占）的诉讼。
最高法院的回答是：不。法院重申，根据2006年《国家住房承诺法》修订的第L. 480-13条仅涉及基于违反城市规划的诉讼，而非基于侵犯所有权的诉讼。但更重要的是，法院补充说，该条文并未区分诉讼是要求拆除还是要求赔偿。因此，如果诉讼是基于所有权（而非城市规划法），则时效仍为普通法的三十年（如果诉讼是基于合同责任，则为十年，但本案并非如此）。
鲜为人知的是，新法（2006年）仅适用于其公布后完工的建筑。对于此前的建筑，旧法继续适用时效规定。简言之，[U]夫妇不能享受缩短的十年时效，因为他们的建筑建于2006年之前。上诉法院因此正确适用了三十年时效。最高法院予以确认：并非改判，而是有益的澄清。
这对您意味着什么——具体影响
这一判决对几类人群有具体影响。如果您是2006年7月前建成的房产的业主，且受到邻居的侵占，您可以在建筑完工后三十年内要求拆除。例如，在波尔多，如果您的邻居在1995年建造了一个侵占您土地的车库，您可以在2025年之前起诉。一旦超过此期限，您将无法再要求拆除，只能要求赔偿（但需注意侵权诉讼的五年时效）。如果您是老旧房产的买家，请务必检查产权边界和是否存在侵占。如果您在购买后发现侵占，可以根据情况向卖方或邻居起诉。如果您是租户，您不会直接受影响，但您的房东可能被起诉拆除，从而影响您的居住安宁。如果您是共有人，共有部分之间的侵占也可能受到同样的处罚。在我的实践中，我曾遇到业主对共用墙倒塌未采取行动的案件：三十年时效最终对等待过久的邻居有利。但请注意：如果侵占是基于违反地方城市规划计划（PLU，Plan Local d'Urbanisme），则《法国城市规划法典》第L. 480-13条的十年时效适用，即使建筑建于2006年之前，但仅限于行政当局或第三方基于城市规划依据提起诉讼。实践中，需要区分诉讼的法律依据。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买或建造前进行地界划定。地界划定（由测量师进行官方产权边界界定）是避免侵占的最佳方法。费用约为1500至3000欧元，远低于诉讼费用。
- 检查邻居的城市规划许可。在允许邻居建造之前，要求查看其建筑许可证。如果建筑违法，您将更容易起诉。
- 不要拖延。如果您发现侵占，不要拖延。即使三十年时效很长，等待越久，拆除越困难且成本越高。向邻居发送挂号信以主张您的权利。
- 在冲突初期咨询专业律师。一次简单的咨询可以避免多年的诉讼程序。在佩萨克，Zakine律师可以就策略提供建议：谈判、调解或诉讼。
深化：相关判例与演变
这一判决符合最高法院一贯保护所有权的趋势。早在2010年12月15日的一项判决（n° 09-70.251）中，最高法院就裁定，基于侵占的拆除诉讼时效为三十年，即使建筑违反了城市规划规则。最近，在2019年5月23日的一项判决（n° 18-14.786）中，法院明确指出，《法国城市规划法典》第L. 480-13条的特别时效仅适用于行政当局或基于城市规划法提起的诉讼。2026年4月9日的判决确认了这一路线，并补充说2006年法律不具有追溯力。然而，对于2006年后的建筑，十年时效适用，这缩短了受侵害业主的诉讼期限。因此请注意：如果您面临近期（2006年后）的侵占，您只有十年时间起诉，除非您能证明诉讼是基于其他依据（所有权、异常邻里干扰）。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 问： 如果侵占我土地的建筑建于2000年，我还能要求拆除吗？
答： 可以，因为三十年时效适用于2006年7月14日前完工的建筑。您可以在2030年之前起诉。 - 问： 如果我购买土地两年后发现侵占，该怎么办？
答： 立即咨询律师。您可以起诉卖方（隐蔽瑕疵担保）或邻居（拆除诉讼）。时效取决于建筑日期。 - 问： 拆除诉讼的费用是多少？
答： 律师费可能在3000至10000欧元之间，外加鉴定和地界划定费用。败诉方通常承担诉讼费用，并可能被判支付《法国民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第700条规定的补偿金（分担律师费）。 - 问： 如果我是市政府，十年时效是否适用？
答： 是的，如果诉讼基于违反城市规划，市政府可以在工程完工后十年内起诉。但对于基于所有权的诉讼，三十年时效适用。 - 问： 我能否在不要求拆除的情况下获得赔偿？
答： 可以，但赔偿诉讼的时效为自发现损害起五年（《法国民法典》第2224条）。通常同时提出两项请求更为有利。
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核对清单：
1. 确定争议建筑的完工日期（2006年7月前后）。
2. 确定诉讼依据（侵占=所有权；违反城市规划=城市规划法）。
3. 咨询律师以评估适用时效。
4. 通过挂号信向邻居发送正式通知。
5. 如无法和解，在时效内提起诉讼。
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