房地产商优惠制度：警惕批量转售的陷阱

想象一下，您在圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）拥有一块2000平方米的土地，希望进行开发。您听说过针对房地产商（marchands de biens）的一项税收优惠制度，可以让您在购买时支付更少的登记税（房地产交易税）。但是，如何确保遵守所有条件，以避免几年后出现税务上的意外呢？

这个问题，我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的律师事务所经常遇到。开发商、投资者，有时甚至是想在自己土地上建造多栋房屋的个人，都在思考如何在合法的同时优化税务。陷阱往往是相同的：认为一个技术技巧就足以规避法律义务。

我们今天分析的判决为这个疑问提供了清晰的答案。它具体涉及房地产商的这项优惠制度及其附带的严格转售条件。但是，对于您这样计划在朗德省（Landes）或法国其他地方进行房地产操作的人来说，这到底意味着什么变化呢？

事实：一个每天都在发生的故事

这个故事像我们地区的许多其他故事一样开始。一家公司，我们称之为“朗德房地产公司”（Immobilière des Landes），于2007年购买了一块土地。像许多专业人士一样，它选择了房地产商、开发商和土地分割商的优惠制度。该制度使其能够享受登记税（购买不动产时支付的税款）的优惠税率，按1%征收，而不是普通税率（根据财产价值可能达到5%或更高）。

但这个制度有一个关键的对等条件：购买者承诺在四年内转售该财产。如果不遵守此承诺，则必须支付差额税款，即1%的优惠税率与正常税率之间的差额，外加1%的额外罚款。

朗德房地产公司因此拥有了一块土地。它决定将其分割成“空间份额”（lots-volume）。具体来说，它不出售土地的地块，而是出售空间中的体积：想象一下地面上方对应于未来待建建筑的虚构立方体。这些体积在深度（tréfonds）和高度上进行了界定，但不包括土地本身。土地仍归公司所有。

在2010年至2011年间，它将这些空间份额出售给不同的购买者。因此，它认为自己已履行了四年内转售的义务。但税务机关不这么认为。它认为该公司并未真正转售土地，而只是转让了空中体积的权利。因此，它要求支付差额税款，即数万欧元。

该公司在法庭上提出异议。上诉法院（cour d'appel）支持了该公司，认为出售空间份额确实等同于优惠制度意义上的转售。但税务机关并未认输，并向法国最高法院（Cour de cassation）——法国最高司法法院——提起了上诉。而这就是我们朗德省公司遇到麻烦的地方。

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）在2021年6月9日的判决中，撤销了上诉法院的判决。其推理基于两个基本的法律支柱。

首先，它依据新喀里多尼亚税法（code des impôts de Nouvelle-Calédonie）第Lp 279条。为什么是新喀里多尼亚？因为该判决具体涉及新喀里多尼亚适用的法律，但其原则在法国本土是相似的。该条款明确规定，只有在四年内转售财产的条件下才授予优惠制度。简而言之，如果您以1%的优惠税率购买土地，您必须完整地转售它，而不是部分地或以伪装的形式转售。

其次，最高法院援引了同样适用于新喀里多尼亚的民法典（code civil）第552条和第553条。第552条规定：“土地所有权包含对地上和地下的所有权。”换句话说，如果您是土地的所有者，您就拥有其上方和下方的一切所有权，除非有法律例外。第553条进一步明确：“土地之上或之内的一切建筑、种植和工程，均推定为由所有者自费建造并归其所有。”

最高法院严格适用了这些原则。它认定，在本案中，出售的体积对应于在深度和高度上界定的待建建筑，但它们不包含不可分割的共有部分（多个所有者共享的部分）。更糟糕的是，这些体积转让不包括地基土地（建筑物应建于其上的土地），该土地仍归公司所有。

推理是无可辩驳的：出售体积而不出售土地，就像出售空气而不出售土地一样。这不是对所购财产的转售，而仅仅是权利的分割。因此，该公司未履行其四年内转售的承诺。它必须支付按普通税率计算的差额税款，外加1%的罚款。

很少有人知道的是，该判决确认了一贯的判例法。这不是演变或逆转，而是提醒：房地产商的优惠制度不是一个可以通过复杂安排规避义务的技术游戏。它要求对财产进行真实且完整的转售。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是房地产商、开发商或土地分割商，该判决具有直接影响。让我们以蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的一个具体例子来说明。假设您以1%的优惠制度购买了一块价值30万欧元的土地。您支付3000欧元的登记税，而不是大约15000欧元（按5%税率计算）。您有四年时间进行转售。

如果您决定将这块土地分割成体积并出售这些体积而不转让土地，您可能认为自己履行了义务。但请注意：根据该判决，这是不够的。税务机关可以要求您支付差额税款，即12000欧元（15000 - 3000），外加1%的罚款（3000欧元），总计额外15000欧元。您最初节省的12000欧元变成了3000欧元的损失！

如果您是空间份额的购买者，该判决也间接关系到您。您购买了对一个体积的权利，但不是土地。这可能会在未来产生复杂情况，特别是在工程、地役权（通行权或使用权）或转售方面。如何应对？始终核实您购买的究竟是什么：是土地还是仅仅一个体积？

对于出租业主，该判决提醒了土地所有权的重要性。在我的实践中，我遇到过一些案例，其中共有产权建立在没有土地所有权的体积上，导致地基工程或维修时出现无法解决的困境。如果您处于这种情况，您必须咨询专业律师以澄清您的权利。

最后，对于房地产专业人士，该判决意味着在分割安排中必须极其谨慎。优惠制度不是一个可以用技巧利用的税收漏洞，而是一个受严格条件约束的机制。一个错误可能代价高昂，不仅是在金钱上，也在诉讼时间上。

避免此类纠纷的四个建议

• 建议1：始终核实您真正出售的是什么。如果您选择优惠制度，请确保转售确实涉及土地本身，而不仅仅是衍生权利。使用清晰的公证文书，准确描述销售标的。
• 建议2：严格遵守四年期限。该期限从购买之日起计算。相应地规划您的操作并避免延误。在4年零1天时转售可能使一切前功尽弃。
• 建议3：在策划复杂操作前咨询专业律师。不要仅仅依赖非正式建议或“在其他地方行得通”的安排。每种情况都是独特的，需要深入的法律分析。
• 建议4：在决策时考虑判例法。最高法院的这项判决并非孤立。它属于一贯的判例路线，即重实质轻形式。相应地调整您的做法。

深入探讨：相关判例法与演变

该判决属于一个既定的判例法体系。例如，在2017年12月13日的一项判决（n° 16-20.677）中，最高法院已经提醒，转售必须针对财产本身，而不是分割的权利（如用益权或虚有权）。同样，2016年7月6日的一项判决（n° 15-17.180）处罚了一家公司，该公司出售了持有土地的民事房地产公司（Société Civile Immobilière, SCI）的股份，而不是直接出售土地。

法院的趋势是明确的：他们拒绝旨在规避优惠制度义务的人为安排。他们倾向于实质性方法：真正出售的是什么？如果是土地，则适用该制度。如果是其他东西，则不适用该制度，并且可能触发处罚。

展望未来，该判决意味着专业人士必须更加警惕。税务机关对这些安排越来越关注，法院也定期进行处罚。我们很可能会看到做法的统一，以及对优惠制度条件更严格的适用。

常见问题

问：我是一个想分割土地建造多栋房屋的个人。我可以享受优惠制度吗？
答：可以，但前提是遵守所有条件。您必须在4年内转售分割后的土地，而不是保留它们或以体积形式出售。咨询公证人或律师以调整您的项目。

问：如果我在4年零1天时转售会怎样？
答：您将失去优惠制度的利益。您必须按正常税率支付差额税款，外加1%的罚款。最好提前规划并在到期前出售。

问：该判决适用于法国本土吗？
答：是的，原则是相同的。房地产商的优惠制度存在于法国本土，条件相似。该判决虽然针对新喀里多尼亚作出，但对本土法院具有指示性。

问：如何核实我的操作是否符合规定？
答：起草一份清晰的公证文书，并提交给专门从事房地产和税务法律的律师。事先核实可以避免代价高昂的意外。

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