Régime de faveur des marchands de biens : attention aux pièges de la revente en volume

Imaginez-vous à Saint-Vincent-de-Tyrosse, propriétaire d'un terrain de 2 000 m² que vous souhaitez développer. Vous avez entendu parler d'un régime fiscal avantageux pour les marchands de biens qui vous permettrait de payer moins de droits d'enregistrement (taxes sur les transactions immobilières) lors de l'acquisition. Mais comment être sûr de respecter toutes les conditions pour éviter une mauvaise surprise fiscale plusieurs années plus tard ?

Cette question, je la rencontre régulièrement dans mon cabinet de Mont-de-Marsan. Des promoteurs, des investisseurs, parfois même des particuliers qui veulent construire plusieurs maisons sur leur terrain, se demandent comment optimiser leur fiscalité tout en restant dans la légalité. Le piège est souvent le même : croire qu'une astuce technique suffira à contourner les obligations légales.

La décision que nous analysons aujourd'hui apporte une réponse claire à cette interrogation. Elle concerne précisément ce régime de faveur des marchands de biens et les conditions strictes de revente qui y sont attachées. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous qui envisagez une opération immobilière dans les Landes ou ailleurs en France ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'histoire commence comme tant d'autres dans notre région. Une société, que nous appellerons « Immobilière des Landes », acquiert un terrain en 2007. Comme beaucoup de professionnels, elle opte pour le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs. Ce régime lui permet de bénéficier d'un taux d'imposition réduit à 1% sur les droits d'enregistrement (taxes payées lors de l'acquisition d'un bien immobilier), au lieu du taux de droit commun qui peut atteindre 5% ou plus selon la valeur du bien.

Mais ce régime a une contrepartie cruciale : l'acquéreur s'engage à revendre le bien dans un délai de quatre ans. S'il ne respecte pas cet engagement, il devra payer le complément de droits, c'est-à-dire la différence entre le taux réduit de 1% et le taux normal, plus une pénalité supplémentaire de 1%.

Immobilière des Lands a donc un terrain. Elle décide de le diviser en « lots-volume ». Concrètement, elle ne vend pas des parcelles de terrain, mais des volumes dans l'espace : imaginez des cubes imaginaires au-dessus du sol, correspondant à des futurs immeubles à construire. Ces volumes sont délimités en tréfonds (en profondeur) et en hauteur, mais ils ne comprennent pas le terrain lui-même. Le sol reste la propriété de la société.

Entre 2010 et 2011, elle vend ces lots-volume à différents acquéreurs. Elle considère ainsi avoir rempli son obligation de revente dans le délai de quatre ans. Mais l'administration fiscale n'est pas de cet avis. Elle estime que la société n'a pas réellement revendu le terrain, seulement des droits sur des volumes aériens. Elle réclame donc le complément de droits, soit plusieurs dizaines de milliers d'euros.

La société conteste devant les tribunaux. La cour d'appel lui donne raison, estimant que la vente des lots-volume équivaut bien à une revente au sens du régime de faveur. Mais l'administration ne s'avoue pas vaincue et saisit la Cour de cassation, la plus haute juridiction judiciaire française. Et c'est là que le bât blesse pour notre société landaise.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 juin 2021, casse la décision de la cour d'appel. Son raisonnement repose sur deux piliers juridiques fondamentaux.

Premièrement, elle se fonde sur l'article Lp 279 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie. Pourquoi la Nouvelle-Calédonie ? Parce que cette décision concerne spécifiquement le droit applicable en Nouvelle-Calédonie, mais les principes sont similaires en métropole. Cet article prévoit clairement que le régime de faveur n'est accordé qu'à condition de revendre le bien dans les quatre ans. undefined si vous achetez un terrain avec le taux réduit de 1%, vous devez le revendre entièrement, pas seulement en partie ou sous une forme déguisée.

Deuxièmement, la Cour invoque les articles 552 et 553 du code civil, applicables également en Nouvelle-Calédonie. L'article 552 dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». undefined, si vous êtes propriétaire du terrain, vous êtes propriétaire de tout ce qui est au-dessus et en dessous, sauf exceptions légales. L'article 553 précise que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir ».

La Cour de cassation applique ces principes de manière rigoureuse. Elle constate que dans cette affaire, les volumes vendus correspondaient à des immeubles à construire délimités en tréfonds et en hauteur, mais qu'ils ne comportaient pas de parties communes indivises (parties partagées entre plusieurs propriétaires). Pire encore, ces cessions de volumes n'incluaient pas le terrain d'assiette (le sol sur lequel les immeubles devaient être construits), qui restait la propriété de la société.

Le raisonnement est implacable : vendre des volumes sans vendre le terrain, c'est comme vendre l'air sans vendre la terre. Ce n'est pas une revente du bien acquis, mais une simple division de droits. La société n'a donc pas rempli son engagement de revente dans le délai de quatre ans. Elle doit donc acquitter le complément de droits, calculé au taux de droit commun, augmenté de la pénalité de 1%.

undefined, c'est que cette décision confirme une jurisprudence constante. Ce n'est pas une évolution ni un revirement, mais un rappel à l'ordre : le régime de faveur des marchands de biens n'est pas un jeu technique où l'on peut contourner les obligations par des montages complexes. Il exige une revente réelle et complète du bien.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes un marchand de biens, un promoteur ou un lotisseur, cette décision a des implications directes. Prenons un exemple concret à Mont-de-Marsan. Supposons que vous achetiez un terrain de 300 000 € avec le régime de faveur à 1%. Vous payez 3 000 € de droits d'enregistrement au lieu d'environ 15 000 € (avec un taux de 5%). Vous avez quatre ans pour revendre.

Si vous décidez de diviser ce terrain en volumes et de vendre ces volumes sans céder le sol, vous pensez peut-être avoir respecté l'obligation. Mais attention toutefois : selon cette décision, ce n'est pas suffisant. L'administration fiscale pourra vous réclamer le complément de droits, soit 12 000 € (15 000 - 3 000), plus la pénalité de 1% (3 000 €), soit un total de 15 000 € supplémentaires. Votre économie initiale de 12 000 € se transforme en une perte de 3 000 € !

Si vous êtes un acquéreur d'un lot-volume, cette décision vous concerne aussi indirectement. Vous avez acheté un droit sur un volume, mais pas le terrain. Cela peut créer des complications futures, notamment pour les travaux, les servitudes (droits de passage ou d'usage), ou la revente. Comment réagir ? Vérifiez toujours ce que vous achetez exactement : un terrain ou un simple volume ?

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision rappelle l'importance de la propriété du sol. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétés avaient été créées sur des volumes sans propriété du terrain, créant des situations inextricables lors de travaux de fondation ou de réparations. Si vous êtes dans cette situation, vous devez consulter un avocat spécialisé pour clarifier vos droits.

Enfin, pour les professionnels de l'immobilier, cette décision signifie qu'il faut être extrêmement prudent dans les montages de division. Le régime de faveur n'est pas une niche fiscale à exploiter avec des astuces, mais un dispositif soumis à des conditions strictes. Une erreur peut coûter cher, non seulement en argent, mais aussi en temps de procédure.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conseil 1 : Vérifiez toujours ce que vous vendez réellement. Si vous optez pour le régime de faveur, assurez-vous que la revente porte bien sur le terrain lui-même, pas seulement sur des droits dérivés. Utilisez des actes notariés clairs qui décrivent précisément l'objet de la vente.
• Conseil 2 : Respectez scrupuleusement le délai de quatre ans. Ce délai court à partir de l'acquisition. Planifiez vos opérations en conséquence et évitez les retards. Une revente à 4 ans et 1 jour peut tout remettre en cause.
• Conseil 3 : Consultez un avocat spécialisé avant de monter une opération complexe. Ne vous fiez pas uniquement à des conseils informels ou à des montages « qui ont marché ailleurs ». Chaque situation est unique et nécessite une analyse juridique approfondie.
• Conseil 4 : Tenez compte de la jurisprudence dans vos décisions. Cette décision de la Cour de cassation n'est pas isolée. Elle s'inscrit dans une ligne constante qui privilégie la substance sur la forme. Adaptez vos pratiques en conséquence.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence bien établie. Par exemple, dans un arrêt du 13 décembre 2017 (n° 16-20.677), la Cour de cassation avait déjà rappelé que la revente doit porter sur le bien lui-même, et non sur des droits démembrés (comme un usufruit ou une nue-propriété). De même, un arrêt du 6 juillet 2016 (n° 15-17.180) avait sanctionné une société qui avait vendu des parts sociales d'une SCI (Société Civile Immobilière) détenant le terrain, plutôt que le terrain directement.

La tendance des tribunaux est claire : ils refusent les montages artificiels qui visent à contourner les obligations du régime de faveur. Ils privilégient une approche substantielle : qu'est-ce qui a réellement été vendu ? Si c'est le terrain, le régime s'applique. Si c'est autre chose, le régime ne s'applique pas et les pénalités peuvent être déclenchées.

Pour l'avenir, cette décision signifie que les professionnels devront être encore plus vigilants. Les administrations fiscales sont de plus en plus attentives à ces montages, et les juridictions les sanctionnent régulièrement. Il est probable que nous assistions à une harmonisation des pratiques, avec une application plus stricte des conditions du régime de faveur.

Questions fréquentes

Q : Je suis un particulier qui veut diviser mon terrain pour construire plusieurs maisons. Est-ce que je peux bénéficier du régime de faveur ?
R : Oui, mais à condition de respecter toutes les conditions. Vous devez revendre les terrains divisés dans les 4 ans, et non pas les conserver ou les vendre sous forme de volumes. Consultez un notaire ou un avocat pour adapter votre projet.

Q : Que se passe-t-il si je revends à 4 ans et 1 jour ?
R : Vous perdez le bénéfice du régime de faveur. Vous devrez payer le complément de droits au taux normal, plus la pénalité de 1%. Mieux vaut anticiper et vendre avant l'échéance.

Q : Est-ce que cette décision s'applique en métropole ?
R : Oui, les principes sont les mêmes. Le régime de faveur des marchands de biens existe en métropole avec des conditions similaires. Cette décision, bien que rendue pour la Nouvelle-Calédonie, est indicative pour les tribunaux métropolitains.

Q : Comment puis-je vérifier si mon opération est conforme ?
R : Faites rédiger un acte notarié clair, et soumettez-le à un avocat spécialisé en droit immobilier et fiscal. Une vérification préalable peut vous éviter des surprises coûteuses.

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