参考判决： cc • 编号 93-12.375 • 1995-03-21 • 查看判决 →
您签署了一份附带贷款获批解除条件的购房初步协议。两个月期限已过，但卖方未作任何表示，继续准备公证文书。然后，他突然以承诺失效为由反悔。他能否这样做？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1995年3月21日的一项判决中提出的问题，该判决对业主和购房者至今仍有现实意义。
在阿卡雄（Arcachon）和佩里格（Périgueux），销售承诺司空见惯。但如果解除条件未在期限内实现，会发生什么？卖方能否像什么都没发生一样要求继续履行？或者相反，他必须迅速采取行动确认失效？法官的答复是明确的：沉默可能构成放弃。
在本案中，卖方在期限届满后继续向公证人传送文件，未对延迟提出异议。法官认定，他因此放弃了援引解除条件的权利。解读这一改变所有房地产参与者格局的判决。
事实：每天都会发生的故事
1986年12月，A夫妇签署了一份购买Z先生房产的销售承诺，附带两个月内获得贷款的解除条件。协议规定，如果贷款未能在该期限内获得，“双方各自恢复自由”。换言之，销售将失效。
几个月过去了。期限届满时，购房者仍未获得贷款。然而，Z先生继续向公证人提供起草公证文件所需的文件。他什么也没说，没有提出异议。然后，几个月后，他告知不再继续出售。他认为，自期限届满起，承诺已失效。
A夫妇将他告上法庭。他们认为Z先生已默示放弃援引失效的权利。上诉法院支持了他们的主张。Z先生向最高法院提起上诉，辩称其单纯的被动不能构成放弃，除非有“无歧义”的意愿。但最高法院驳回了他的上诉。它认为，下级法院可以从他的行为中推断出明确且无歧义的放弃。
法院的推理——解析
这一判决的法律依据是《法国民法典》原第1134条（现第1103条），该条规定协议必须善意履行。放弃一项权利，即援引承诺失效的权利，不得推定。它必须源于明确表明放弃意愿的行为。
但什么是“无歧义”的意愿？上诉法院注意到，Z先生在期限届满后向公证人传送了文件，未核实贷款获批日期，未提出任何异议。对于法官来说，这些积极行为（而非单纯的不作为）足以明确表征放弃。
最高法院认可了这一推理。它提醒，放弃可以是默示的，只要源于对放弃意图不产生任何怀疑的行为。在本案中，卖方表现得好像销售必须完成，配合准备公证文件。他随后不能改变这一立场。
这一判决是对先前判例的确认。它说明了法院对矛盾行为的警惕：不能让对方相信一切顺利，然后在对自己有利时反悔。
对您的实际影响
对于卖方，信息很明确：如果解除条件未在期限内实现，您必须迅速作出反应。不这样做，就有被视为放弃失效的风险。届时您将被迫以约定价格出售，即使市场已经变化。想象一下：在佩里格（Périgueux），一处估价20万欧元的房产，六个月后您想以25万欧元转售。如果您拖延了，您可能会被迫以最初价格出售。
对于购房者，这一判决是一种保护。如果卖方在期限后未作反应，您可以认为销售仍然有效。但注意：您必须证明卖方有积极行为（发送文件、与公证人预约等），表明他未援引失效。单纯的沉默并不总是足够。
对于公证人和房地产经纪人，教训是记录每一步。如果卖方在期限后传送文件，必须书面询问其立场。电子邮件或信函可以作为证据。
避免此类纠纷的四点建议
- 设定明确期限并遵守。在承诺中，注明解除条件的截止日期。不留灰色地带。如果期限已过，立即行动。
- 始终书面沟通。如果您是卖方且期限已过，向购房者和公证人发送挂号信确认失效。不要只打电话。
- 不要做任何可能被解释为继续销售的行为。传送文件、接受与公证人预约、讨论付款方式——所有这些都可能对您不利。
- 一旦出现延迟迹象，立即咨询律师。在阿卡雄（Arcachon）或其他地方快速咨询，可以避免昂贵的诉讼。律师费通常低于被迫以低价出售的损失。
深入研究：相关判例与演变
这一判决属于一贯的系列。在1996年2月13日的一项判决（编号93-21.456）中，最高法院认定，对解除条件的放弃可能源于卖方自愿履行销售。同样，在2009年7月8日的一项判决（编号08-17.234）中，它认为，卖方接受新的解除条件期限而未提出异议，即放弃援引失效。
趋势很明确：法院重视合同善意。它们惩罚矛盾行为，保护合理相信销售继续进行的购房者。相反，如果卖方在期限后明确表示不出售意愿，他将受到保护。
未来，法官可能继续要求卖方迅速反应。电子通信的发展可能有助于证明放弃：卖方要求确定签署日期的简单电子邮件可能就足够。
关键要点
- 问题：卖方在解除条件期限后的沉默是否构成放弃？
答案：是的，如果伴随积极行为（传送文件、未提出异议）。单纯被动沉默不足够。 - 问题：如果我是卖方且期限已过，该怎么办？
答案：立即向购房者和公证人发送挂号信确认失效。不要等待。 - 问题：购房者能否在期限后仍获得贷款？
答案：是的，如果卖方已放弃失效。但必须通过书面证据证明放弃。 - 问题：此判例是否适用于单方承诺？
答案：是的，如果受益人在期限后行使选择权而承诺人未反对，则同样适用默示放弃原则。
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