参考判决： cc • N° 92-21.896 • 1995-05-17 • 查看判决 →
想象一下，您是昂蒂布（Antibes）老城区一栋1960年代住宅公寓的业主。您多年前购买了您的房产，一切似乎都运作正常：费用已支付，建筑得到维护。但有一天，一位邻居跟您谈起“强制性共有权规则”，以及一个“分配型民事不动产公司”应该进行转型。您会想：这真的有必要吗？如果有，何时以及如何操作？
这种情况，我在我的律师事务所经常遇到，无论是在格拉斯（Grasse）、昂蒂布（Antibes）还是瓦洛里斯（Vallauris）。许多1970年代前建造的建筑仍然以分配型民事不动产公司（SCI d'attribution）的体制运作，而业主们并不总是意识到他们必须在某个时刻制定共有权规则。这个问题尤为关键，因为缺少这份文件可能会阻碍销售、使工程复杂化，或在共有人之间引发纠纷。
法国最高法院（Cour de cassation）1995年5月17日的判决正好为这些疑问提供了清晰的答案。它特别明确了1971年前成立的分配型民事不动产公司必须在何时制定其共有权规则，以及需要遵循哪些步骤。但这对于您，无论是业主还是房地产专业人士，具体意味着什么变化？这正是我们将要一起剖析的内容。
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于SCI Pompe Y...，这是一家在1971年7月16日法律生效前很久就成立的分配型民事不动产公司。像当时蓝色海岸（Côte d'Azur）的许多民事不动产公司一样，它管理着一栋被划分为分配给不同合伙人的份额的建筑。想想瓦洛里斯（Vallauris）那些1960年代的漂亮住宅，在那里每个业主持有的是公司股份，而不是传统的共有权份额。
1984年6月26日，该民事不动产公司的股东大会决定解散公司。这一决定可能因各种原因而发生：建筑老旧、重建计划，或者仅仅是为了澄清法律状况。X先生被任命为清算人，负责管理清算阶段。但请注意：股东大会并未决定立即将建筑置于共有权制度之下。
当1987年3月19日一份会议记录被制定时，情况变得复杂起来。这份文件经次年1月20日的股东大会批准，确认了建筑的完工及其与初始描述状态的符合性。它还批准了公司的账目。换句话说，这是对已建造和已融资内容的总结。
纠纷源于这一系列事件：解散发生在1984年，但完工确认和账目批准直到1987年才进行。一些合伙人质疑：这些行为在解散后是否有效？该民事不动产公司是否需要制定共有权规则，如果需要，何时制定？这些问题可能看起来技术性很强，但对每个人的所有权都有非常具体的影响。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在其1995年5月17日的判决中，为这些问题提供了精确的答案。其推理基于几个需要理解的关键文本。
首先，法院重申，对于在1971年7月16日法律生效前成立的分配型民事不动产公司，建筑的完工确认及其与描述状态的符合性，以及账目的批准，可以在最终分割前的任何时间进行。这意味着这些行为可以在民事不动产公司解散之前或之后进行。简而言之，即使公司已解散，仍然可以规范这些技术方面。
但最重要的点涉及制定共有权规则的义务。法院依据的是《建筑与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L. 212-2条第2款和第3款，以及第R. 212-2条第2款。这些条款规定，所有先前成立的公司，自1975年3月8日起，如果所有权分配导致适用1965年7月10日法律，则必须制定共有权规则。
通俗地说：1965年7月10日法律是规范共有权地位的法律。如果您的民事不动产公司向其合伙人分配不动产（公寓、商业场所），并且这种分配属于共有权制度，那么您必须制定规则。即使您的民事不动产公司是在1971年之前成立的！
法院明确，这一义务适用于“章程修改所规定的条件”。具体来说，这意味着需要遵循民事不动产公司章程修改的规则：召开股东大会、所需多数票、登记手续。这不仅仅是简单的行政手续，而是法律组织的真正修改。
在此案中，法院因此确认了该程序：1987年的完工确认和账目批准是合法的，即使在1984年解散之后。最重要的是，它重申了制定共有权规则的义务，这一义务自1975年起适用于所有相关的分配型民事不动产公司。
这对您意味着什么——具体而言
但这在您作为业主或专业人士的日常生活中究竟改变了什么？让我们举一些具体的例子。
如果您是昂蒂布（Antibes）一家分配型民事不动产公司的出租业主，这项判决意味着您必须核实您的建筑是否确实拥有共有权规则。没有这份文件，您在出售房产时可能会遇到困难。事实上，公证人通常要求提供共有权规则以制定销售契约。缺少它可能会延迟甚至危及交易。我曾见过因这个原因销售被搁置数月，造成重大财务损失。
如果您是租户，这可能看起来不那么直接，但要知道，缺少共有权规则可能会使建筑内的工程复杂化。集体决策（外墙翻新、电梯安装）需要清晰的法律框架。没有规则，投票和融资程序可能会受到质疑。
对于购买者来说，这项判决是一个警示信号。在购买一家老旧的分配型民事不动产公司的房产之前，务必系统地核实共有权规则的存在。缺少它可能隐藏着治理问题或未识别的债务。在我的实践中，我遇到过一些案例，其中缺少规则掩盖了合伙人之间在费用分摊或公共区域使用方面的深刻分歧。
以瓦洛里斯（Vallauris）的一个数字为例：一栋有12个份额但没有共有权规则的建筑。制定这份文件可能花费3,000至6,000欧元，具体取决于复杂性（律师费、测量师费用、手续）。但不这样做可能代价更高：想象一下，一项150,000欧元的外墙翻新工程因为投票规则不明确而受到质疑。由此产生的司法纠纷可能持续数年，并花费数万欧元的律师费。
如果您处于这种情况，您必须召开民事不动产公司的股东大会，以决定制定共有权规则。但请注意：这一决定通常需要代表至少三分之二公司股份的合伙人多数同意。这个过程可能很漫长，并且需要谈判。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统性地核实共有权规则的存在，在进行任何老旧分配型民事不动产公司的房地产交易之前。要求查看文件并核实其制定日期。如果日期在1975年之前，它可能不完整或已过时。
- 如果您的民事不动产公司成立于1971年之前，组织一次法律审计。专业律师可以分析您的章程，识别未履行的义务，并提出规范化的时间表。很少有人知道的是，一些民事不动产公司几十年来运作却没有遵守所有法律义务。
- 在您的预算中预见规范化成本。制定共有权规则涉及律师费、测量师费和登记费。还要预留咨询所有合伙人并获得所需多数票所需的时间。
- 仔细记录所有股东大会的决定，特别是那些关于工程完工确认和账目批准的决定。这些会议记录对于制定共有权规则和避免后续争议至关重要。
深化：相关判例与演变
1995年的判决是关于分配型民事不动产公司的更广泛判例的一部分。它确认了法院要求逐步规范化这些老旧结构的趋势。在此判决之前，一些上诉法院对于制定共有权规则的义务何时生效的确切时间点犹豫不决。
法国最高法院（Cour de cassation）于1989年7月4日作出的一项先前判决（n° 87-15.357）已经强调了分配型民事不动产公司遵守1965年7月10日法律的义务。但它没有如此详细地说明解散后规范化的条件。1995年的判决因此补充并明确了这一判例。
自那时起，法院定期应用这些原则。例如，在格拉斯（Grasse）大审法院（tribunal de grande instance）2018年处理的一起案件中，一家成立于1968年的分配型民事不动产公司被责令制定共有权规则，并处以每天100欧元的逾期罚款。法官们重申，1975年产生的这一义务不会因时间的流逝而失效。
这对未来意味着什么？业主和专业人士必须预计到公证人、银行和税务机关在这方面日益严格的监督。随着手续的数字化，“钻法律空子”变得越来越困难。没有共有权规则的民事不动产公司越来越有可能被识别并受到制裁。
总结与后续步骤
为了总结这项判决及其影响，如果您受到影响，以下是需要做的事情清单：
- 确认您的民事不动产公司是否成立于1971年之前，以及是否向其合伙人分配不动产。查阅您的章程和成立文件。
- 核实共有权规则的存在。如果不存在，或者日期在1975年之前，它很可能不完整。
- 召开股东大会，以决定制定共有权规则。与专业律师一起准备规则草案。
- 规范其他方面：工程完工确认、账目批准，即使民事不动产公司已解散。
- 在不动产公示服务处登记共有权规则，并通知所有合伙人其生效。
如果您发现您的民事不动产公司没有共有权规则，该如何应对？不要惊慌，但要迅速行动。您等待的时间越长，潜在困难积累得越多。首先收集所有文件（章程、股东大会记录、建筑平面图），并咨询房地产法律专业人士。
您发现自己处于类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您避免数月的法律程序——而且通常远不止于此。预约 →
