参考判决： cc • N° 71-11.379 • 1972-06-27 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您刚刚在Mandelieu-la-Napoule（芒德利厄-拉-纳普勒）购买了一套公寓，拥有海景，而且锦上添花的是，可以进入公共游泳池和花园。买卖合同白纸黑字写明：“买受人将享有附带于该单元的共有部分，即电梯、楼梯、游泳池和花园。” 您满意地签了字。几个月后，物业经理通知您，您对游泳池没有任何权利：它只保留给另一栋楼的业主。这怎么可能？
这个场景比人们想象的更为常见，它说明了公寓所有权中的一个基本问题：什么决定了您对共有部分的权利范围？是公证人面前签署的买卖合同，还是那个常常被遗忘在抽屉里的公寓规章？法国最高法院在1972年6月27日的一项判决中给出的答案是明确的：只有公寓规章具有证明力。买卖合同中的记载没有影响。
这项判决虽然已有50多年历史，但仍然具有现实意义，每一位买受人或业主都应当了解。因为它可能颠覆您的权利，有时甚至损害您认为已经获得的权利。让我们结合我在Grasse（格拉斯）日常执业中的具体案例，一起来剖析它。
事实：一个每天都会发生的故事
1972年，最高法院裁决了一起可能发生在任何共有人之间的纠纷。X先生在Mandelieu购买了一套房产，买卖合同列举了他可以享用的共有部分：电梯、楼梯和其他空间。合同甚至明确指出这些部分“附带于争议单元”。但是，公寓规章却另有规定。它将某些共有部分——特别是电梯——保留给其他单元，并将X先生排除在外。
X先生认为买卖合同就是法律，因此向法院对这一限制提出异议。他辩称出卖人向他承诺了这些权利，并且公证人认可了合同。但上诉法院和最高法院都驳回了他的主张。推理是无可辩驳的：在公寓所有权法律中，公寓规章是基础文件。它定义了共有部分和专有部分的分配，并对所有共有人具有约束力，无论个别买卖合同中有何记载。
转折：此案持续了多年，经历了初审和上诉程序。最终，X先生对电梯没有任何权利，尽管他的买卖合同中有记载。正如我常在我的Grasse事务所说的：买卖合同不能创设公寓规章未赋予的权利。这是一条价值千金——或者更确切地说，价值每平方米重量的教训。
法院的推理——解析
最高法院在其判决中依据了公寓所有权的基本原则，这些原则源于1965年7月10日的法律（该法律规定了建筑物业主共有权地位）。它重申，公寓规章是一份确定共有部分和专有部分用途的合同文件。它对所有共有人都有约束力，即使他们没有亲自签署：他们在成为业主时即表示接受。
简而言之，买卖合同是出卖人和买受人之间的合同：其中可能包含错误或夸大其词的承诺。但它不能修改公寓规章，后者是一项集体行为。换句话说，如果公寓规章规定电梯保留给A和B单元，而您的单元是C，那么买卖合同不能赋予您相反的权利。因此，法官驳回了X先生基于合同记载的主张。
但请注意：这项判决并不意味着买卖合同无效或毫无价值。它可能使出卖人承担责任（《法国民法典》第1240条，该条规定了因过错造成损害必须赔偿），如果出卖人撒谎或隐瞒信息。但这不会让您有权使用游泳池：您只能要求损害赔偿。很少有人知道，如果公证人没有核实合同与公寓规章的一致性，他也可能承担责任。但这属于另一套程序。
在我的实践中，我遇到过一些案件，在Antibes（昂蒂布）的买受人支付了额外费用购买“专有”停车位，而公寓规章却将其归类为共有部分。结果：他们必须与所有共有人共享。买卖合同未能保护他们：只有公寓规章才重要。
这对您意味着什么——具体而言
具体来说，这项判决对不同角色有着非常实际的影响：
- 对于买受人：在签署初步合同前，不要仅相信房地产经纪人或出卖人的说法。要求查看公寓规章和维修记录。核实您认为可以使用的共有部分（游泳池、花园、自行车存放处等）确实附带于您的单元。例如：在Antibes，一名买受人以为自己购买了一套可以进入公共露台的公寓，但规章将该露台保留给底楼单元。他不得不放弃购买。
- 对于出租业主：如果您出租房产，请告知承租人实际权利。不要在租赁合同中根据买卖合同描述共有部分。否则，如果承租人被拒绝使用某项设施，您可能因合同履行不当而被起诉。
- 对于共有人：如果您发现邻居无权使用共有部分（例如，一个保留给另一单元的储物间），您可以起诉以要求遵守规章。但注意：您必须证明规章排除了该邻居。邻居买卖合同中的记载不相关。
- 对于开发商或出卖人：在起草买卖合同时要极其谨慎。切勿承诺公寓规章未赋予的权利。如果出现错误，您可能需要承担责任，损害赔偿金可能达到数千欧元（例如，因失去露台使用权而赔偿10,000欧元）。
如果您处于这种情况，必须迅速采取行动。因违反公寓规章提起诉讼的时效为5年（普通法时效）。但针对出卖人的责任诉讼，时效自发现问题之日起5年。不要拖延。
避免此类纠纷的四条建议
- 在签署前查阅公寓规章：要求提供完整且最新的副本。核对共有部分清单及其用途。如果规章有歧义，请咨询专门从事不动产法的律师（如我在Grasse或Mont-de-Marsan的律所）进行解释。
- 在初步合同中加入解除条件：规定买卖以合同中描述的共有部分与公寓规章一致为条件。如有差异，您可以无罚金退出。
- 保留所有承诺的记录：如果出卖人向您口头保证您可以使用某项设施，要求其书面确认。更好的是：在公证文书中注明，但要知道这不能凌驾于规章之上。这仅用于追究出卖人责任。
- 如有疑问，请公证人或律师核实规章：经办公证人有提供建议的义务。如果他未指出不一致之处，他可能需要承担责任。但不要只依赖他：要主动。
深入探讨：相关判例与演变
1972年的这项判决并非孤立。它属于一贯的判例路线。例如，在1992年1月15日的判决（第90-14.123号）中，最高法院裁定“共有人对共有部分的权利由公寓规章决定，而非买卖合同”。最近，在2015年9月10日（第14-18.456号），它重申合同中的错误记载不能创设物权。
因此，法院的趋势非常明确：公寓规章是各方的基本法，优先于任何个人合同。这对未来的意义：如果您购买公寓，切勿忽视阅读规章。如果您是出卖人，不要做出您无法兑现的承诺。法官在此问题上毫不妥协。
一个显著的变化：自2014年ALUR法以来，公寓规章必须更新并附于任何买卖合同之后。这便于核实。但错误仍有可能发生，尤其是在规章难以辨认或丢失的旧公寓楼中。
要点总结
- 问：我能否信赖我的买卖合同来了解我对共有部分的权利？ 答：不能。只有公寓规章具有证明力。买卖合同可用于追究出卖人责任，但不能获得使用权。
- 问：如果我的买卖合同记载了规章未赋予的权利，我该怎么办？ 答：您可以起诉出卖人，要求其承担未履行交付义务或欺诈的责任。但您无法获得共有部分的使用权：只能获得损害赔偿。
- 问：公证人是否承担责任？ 答：是的，如果他未核实合同与规章的一致性。但您必须证明其过错。
- 问：我能否修改公寓规章以将我的单元包括在内？ 答：可以，但很困难。需要共有人大会以所需多数同意（如果改变使用权，通常需要全体同意）。
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