建筑租赁中的地役权：能否通过合同排除？

想象一下：您是拉尼叙尔马恩（Lagny-sur-Marne）一块土地的所有者，与一位开发商签订了建筑租赁合同。在合同中，您同意他可以在土地上为邻居设定通行地役权。后来，您改变了主意并拒绝。您有权反悔吗？这个问题很多人都会遇到，答案并不总是如您所想。

建筑租赁法有点特殊。它允许承租人（建造者）享有广泛的权限，但权限有多大？法国最高法院在1998年7月16日的一项判决中裁定了一个关键问题：当事人能否通过合同排除关于地役权的法律规定？答案是肯定的，但有一个重要前提。

这项二十多年前的判决仍然是所有房地产从业者的参考。它明确了什么是公共秩序（不可排除）和什么是合同自由。解读如下。

事实：一个日常发生的故事

起初，一家房地产民事公司（SCI Marly）拥有一块土地。它将土地以建筑租赁形式出租给另一家房地产民事公司（SCI IRMTS）。合同规定承租人可以在土地上设定地役权，特别是为第三方设定通行地役权。几年后，SCI Marly反对设定该地役权，认为承租人未经其同意无权这样做。

争议提交至巴黎上诉法院。上诉法院依据《建筑与住宅法典》（CCH）第L.251-8条支持了SCI Marly的主张，该条款限制了承租人转让权利或设定地役权的可能性。上诉法院认为，未经出租人同意设定的任何地役权均无效。

SCI IRMTS向最高法院提起上诉。它辩称上诉法院忽视了当事人的合同自由，因为第L.251-8条对于非建筑必要的地役权不具公共秩序性质。最高法院支持了其主张，撤销了上诉判决。最高法院重申，只有对实现建筑必要的地役权才属于公共秩序；对于其他地役权，当事人可以通过合同自由排除。

法院的推理——解析

最高法院依据CCH第L.251-8条（当时有效的版本）。该条款规定，建筑租赁的承租人可以在合同规定的限度内转让其全部或部分权利，或设定地役权。问题在于这些限度是强制性的还是补充性的。

最高法院通过区分两类地役权来回答：必要于建筑的地役权（例如，用于排放废水的排水地役权）和附属地役权（例如，用于美化花园的通行地役权）。对于前者，法律属于公共秩序：不能通过合同排除。对于后者，当事人可以自由决定在租赁中是否允许。

在本案中，上诉法院未审查该地役权是否必要于建筑就予以撤销。最高法院因此批评其忽视了合同自由：既然当事人在租赁中规定承租人可设定地役权，则该条款应受尊重，除非能证明该地役权是必要的。

这一推理是合同自由原则（《民法典》第1102条）的典型应用。它也表明，下级法官必须精确审查事实：地役权并非原则上被禁止，而要看其是否为实现房地产项目所必需。

对您的实际影响

如果您是出租人所有者（提供土地的一方），该判决提醒您必须注意合同的起草。如果您同意承租人设定地役权，您随后不能反对，除非地役权改变了建筑的用途。例如：在蓬蓬（Pomponne），一位所有者签订了建造办公楼的建筑租赁合同；承租人想为一条步行道设定通行地役权。所有者试图反对，但租赁条款允许了。结果：他只能接受。

对于承租人（建造者），这一判例是一种保障。只要租赁合同有所规定，您就可以获得对项目有用的地役权。但请注意：如果地役权是必要的（例如，接入公共网络），即使没有条款，您也可以强制设定。但最好明确约定以避免争议。

对于购买者（购买附有建筑租赁地役权的房产），请核查该地役权是否经租赁合同授权。如果没有，可能被质疑。实践中，公证人会在销售时核查这些要点，但聘请律师进行检查更为谨慎。

避免此类争议的四个建议

• 在建筑租赁合同中起草精确条款：明确说明承租人是否可以设定地役权，如果可以，是哪些（通行、管网、景观等）。避免过于笼统的表述，以免被质疑。
• 区分必要地役权和附属地役权：即使法律强制要求前者，也应在合同中明确说明以消除歧义。对于后者，列出允许的地役权。
• 在签署前进行地役权状况调查：测量师可以识别现有和潜在的地役权。这可以避免意外。
• 规定控制条款：例如，任何新地役权均需出租人书面同意，除非明确列出的。这既保留灵活性又保障安全。
• 咨询专业律师：专业人士可以根据您的情况（拉尼叙尔马恩的土地、商业项目等）调整条款，避免昂贵的诉讼。

深入探讨：相关判例与演变

1998年的这项判决是最高法院一贯立场的体现。早在1994年（民事第三庭，1994年3月23日，第92-17.012号），最高法院就裁定当事人可在公共秩序范围内自由组织建筑租赁的条款。最近，2016年（民事第三庭，2016年9月15日，第15-18.853号），最高法院重申，如果合同允许，承租人无需出租人同意即可转让租赁，再次确认了合同自由的力量。

因此，趋势是当事人享有广泛自主权，仅受建筑技术必要性的限制。法院对“必要”地役权的认定越来越严格：要求具体证明其必要性（例如，没有其他通道、城市规划限制）。未来，预计法官将继续保护合同自由，同时制裁滥用行为（不必要或不成比例的地役权）。

总结与下一步

需要记住的要点：

• 建筑必要的地役权属于公共秩序：不能排除。
• 附属地役权可以由合同自由允许或禁止。
• 如果条款允许地役权，出租人事后不能反对。

签署建筑租赁合同时的实用清单：

1. 检查合同是否明确提及允许的地役权。
2. 由测量师对现有地役权进行诊断。
3. 咨询律师以验证地役权条款。
4. 如对必要性存疑，请建筑师或设计事务所出具证明。

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