参考判决： cc • N° 09-65.261 • 2010-04-08 • 查看判决 →
想象一下，您是格拉斯（Grasse）一座美丽别墅的业主，别墅坐落在芬芳的山丘之中。您的土地是封闭的（即没有直接通往公共道路的通道），但您享有一项通行地役权（即穿越相邻土地的权利）以进入您的房产。您正在进行翻新工程，并希望将您的房屋连接到水、电和污水处理网络。自然地，您认为可以沿着您已经使用的道路下方铺设这些管道。但这真的那么简单吗？
这个问题比想象中更为常见，在我们这个地区经常出现，格拉斯（Grasse）或穆然（Mougins）的许多老房产都存在封闭情况。业主通常认为通行权自动包括安装地下基础设施的权利。然而，正如法国最高法院（Cour de cassation）的一项重要判决所重申的，法律现实更为微妙。
这项于2010年作出的判决，为这一日常疑问提供了清晰的答案。它明确了通行地役权的确切限制以及在其中包含地下设施所需的条件。现在先不透露太多，请记住这一点：步行或车辆通行权并不一定意味着有权挖掘以铺设管道。
事实：一个每天都在发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）是格拉斯（Grasse）帕克斯区（quartier des Parcs）一块封闭地块的业主，他享有在其邻居马丁先生（M. Martin）土地上的通行地役权，以通往省道。这项地役权早已确立，可能是通过家父指定（destination du père de famille，即因财产分割时场地配置而默示创建）的方式设立的。杜邦先生着手进行工程，以使他的房屋适合全年居住，这需要连接到公共水、电、气和污水处理网络。
逻辑上，他考虑在地役权范围（即行使通行权的土地带）的地下铺设管道。马丁先生坚决反对，认为地役权只授予他通行的权利，而不是安装地下工程的权利。冲突迅速升级：杜邦先生认为这些连接对于居住是必不可少的，而马丁先生则担心对其自身土地造成损害和未来的限制。
在一审法院（tribunal de première instance）面前，杜邦先生胜诉。法官认为，对于封闭地块的正常使用所必需的通行地役权，逻辑上意味着可以进行连接到网络的工程。上诉法院（cour d'appel）确认了这一立场，认为供水、燃气、电力和电话供应对于居住是必不可少的。但马丁先生并不打算就此罢休，并提起了上诉至最高法院（pourvoi en cassation）。
司法转折点随后变得具有决定性。受理此案的法国最高法院（Cour de cassation）将质疑这看似实际的明显事实：通行权是否自动允许在其中安装管道？您猜对了，答案并非杜邦先生所期望的。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在其2010年4月8日的判决中，撤销了上诉法院（cour d'appel）的判决。其推理基于通行权本身与可能伴随的地下设施之间的根本区别。法官们重申了《民法典》（Code civil）第686条和第691条所阐述的原则：地役权（为一块土地的效用而对另一块土地施加的负担）由其设立文件（即创建地役权的文书）严格定义。
换句话说，只有在设立该地役权的文件中明确规定了地下管道时，通行地役权才授予在地下铺设管道的权利。上诉法院（cour d'appel）曾认为，家父指定（destination du père de famille）的地役权必然意味着通行权应被释放以允许连接到网络，因为这些连接对于居住是必不可少的。法国最高法院（Cour de cassation）判定这一推理违反了上述法律条文。
简而言之，最高法官们认为，即使实际效用明显，也不能将地役权扩展到其文件规定之外。如果地役权仅是为人员和车辆通行而设立的，则未经供役地（即承担地役权的土地）业主同意，不能扩展到地下管道。法院强调，案卷中没有任何内容可以证明争议中的通行地役权最初设立时包含了这一扩展。
很少有人知道的是，这一判决符合一贯的判例法：地役权应严格解释。不能给予它们比最初约定或确立的范围更广的解释。在此案中，法国最高法院（Cour de cassation）重申了这一基本原则，即使面对看似坚实的实际必要性论点。
这对您意味着什么——具体而言
但这对于业主、租户和房地产专业人士究竟意味着什么？让我们举一些具体例子。如果您是穆然（Mougins）一块封闭地块的业主，并且您享有一项通行地役权，您不能假设您自动有权在其中埋设管道。在开始工程之前，您必须检查地役权的文件：它是否明确提到了地下设施？
如果您是购买带有地役权的房产，这一判决直接关系到您。例如，在购买格拉斯（Grasse）一座价值85万欧元的别墅时，您必须仔细检查现有的地役权。一项未提及管道的通行地役权可能会使未来的某些改造变得不可能，从而降低您房产的价值。在我的实践中，我遇到过一些案例，买家发现这一限制为时已晚，不得不启动昂贵的程序来规范情况。
对于租户而言，影响是间接但真实的。如果您的业主因限制性地役权而无法正确将房屋连接到网络，您可能会面临舒适度问题甚至居住缺陷。至于房地产开发商，这一判决要求在购买建筑用地时更加警惕：起草不充分的通行地役权可能会阻碍整个项目。
但请注意：这一判决并不意味着地下管道总是被禁止的。它只是提醒，地下管道需要特别授权，要么在地役权的初始文件中规定，要么通过与供役地业主的后续协议。没有这种协议，您可能会面临异常邻里干扰（trouble anormal de voisinage）的诉讼，可能被判处移除设施并支付损害赔偿。
避免此类纠纷的四个建议
- 在开始涉及地下管道的工程之前，系统检查地役权文件。查阅设立地役权的公证文书或判决。
- 如果现有地役权未规定地下设施，与供役地业主协商书面补充协议。请公证人认证以赋予其证明力。
- 在购买房地产时预见此问题。要求您的公证人核实地役权的确切范围，并在签署最终文件前协商扩展（如有必要）。
- 准确记录已有的口头协议。即使是非正式的，书面交流（电子邮件、信件）也可以在未来的纠纷中作为证据。
深入探讨：相关判例法和演变
这项2010年的判决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯判例法。早在1995年（判决 n° 93-16.902），最高法院就已重申地役权应严格解释，不能扩展到其文件规定之外。更近的是，2018年（判决 n° 17-19.316），它确认了这一原则，判定一项眺望地役权（servitude de vue，即保留面向相邻土地开口的权利）不允许在没有特别授权的情况下倚靠其建造建筑物。
法院的趋势是明确的：他们拒绝通过扩大解释来创建或扩展地役权，即使这似乎有实际考虑的理由。这种法律严谨性保护了供役地的财产权，防止未经最初预料的侵占。对于未来，这意味着创建地役权的文书起草必须更加精确，预见现代需求，如连接到网络或光纤通过。
如何应对这种严格的判例法？通过专业化地役权的起草。公证人和专业律师现在必须系统地包含明确规定常见地下设施的条款，从而避免未来的纠纷。这一演变在我们这样的地区尤为重要，那里日益增长的城市化使复杂的邻里情况倍增。
需记住的关键点
- 通行地役权并不自动允许铺设地下管道——地役权文件必须明确规定。
- 在开始工程或购买房地产之前，始终核实您地役权的确切范围。
- 如有疑问，咨询法律专业人士——事先核查可以避免多年的司法程序。
- 口头协议不足够——任何地役权的扩展都必须以书面形式正式化，最好通过公证文书。
- 判例法在此点上是一贯的——不要指望法院会进行扩大解释。
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