参考判决： cc • N° 17-20.280 • 2018-06-14 • 查看判决 →
想象一下，您是在穆然（Mougins）拥有一座美丽乡间别墅的业主，它坐落在山丘中心。您通过一条通行地役权（在他人土地上通行的权利）进入您的土地，这条地役权穿过邻居的房产。一切都很顺利，直到有一天您决定安装游泳池或扩建房屋。为此，您需要在这条道路下方铺设水电管道。您的邻居坚决反对。谁是对的？
这种情况，我在格拉斯（Grasse）和穆然（Mougins）之间的律师事务所经常遇到。业主们常常认为通行权自动包括在地下铺设管道的权利。但法律现实更为复杂，法国最高法院（Cour de cassation）最近的一项判决有力地重申了这一点。
2018年6月14日，法国最高法官们裁决了一个关键问题：通行地役权是否赋予在地下铺设管道的权利？他们的回答很明确，并将改变您处理房地产项目的方式。但这对于您作为业主、租户或行业专业人士来说，具体意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
故事始于山茶花山丘有限责任公司（SARL Colline des Camélias），一家拥有一块建筑用地的公司。为了进入该地，它享有在侯爵街（rue des Marquis）上的通行地役权，这是一条属于另一业主的私人道路。多年来一切顺利，直到该公司决定在其土地上建造房屋。
为了为其未来建筑提供水电，山茶花山丘有限责任公司计划在地役权范围（行使通行权的具体区域）的地下铺设管道。它认为这一权利包含在其通行地役权中。毕竟，没有连接如何建造？
但地役权所穿过的土地业主不同意。他坚决反对这一安装，认为这构成了地役权的加重（其负担或范围的增加）。对他来说，通行权仅限于地面通行，仅此而已。在他看来，埋在其地下的管道工程超出了最初的规定。
冲突升级并最终诉诸法庭。山茶花山丘有限责任公司诉诸法律以确认其安装这些管道的权利。它辩称，没有这种可能性，其通行地役权对于建造就变得无用。供役地（承担地役权的土地）的业主坚持反对，担心其地下部分，并认为被强加了未预见的额外负担。
一审和上诉中审查事实的法官们将裁决这一纠纷。他们分析了设立地役权的证书（创建这一权利的文件，通常是公证文书或司法判决）。该文件具体说了什么？它是否明确规定了铺设管道的可能性？这就是整个问题所在。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2018年6月14日的判决中采用了严谨的推理，值得逐步解释。法官们首先回顾了地役权法的基本原则：严格解释。换句话说，地役权不能扩展到设立证书中明确规定的内容之外。
这一立场的法律依据见于《民法典》（Code civil）第686条和第697条。第686条规定，地役权只能通过证书（创建它们的法律文件）设立。第697条明确，需役地（受益于地役权的土地）的所有者只能在证书规定的范围内使用地役权。简而言之，未写明的就不存在。
因此，法院审查了山茶花山丘有限责任公司受益的通行地役权的设立证书。如果该文件未明确提及在地下铺设管道的权利，那么这一权利就不存在。法官们认为，安装管道确实构成了地役权的加重，因为它给供役地增加了新的负担。
但请注意：法院并未说这是不可能的。它明确，通行地役权可以赋予在地下铺设管道的权利……但前提是设立该地役权的证书明确规定了这一点。这一区别至关重要。因此，一切都取决于文件中写明了什么。
在此案中，证书未规定这种可能性。因此，山茶花山丘有限责任公司不能将此安装强加给供役地的业主。法官们驳回了其请求，从而确认了上诉法院的判决。很少有人知道的是，即使管道似乎是使地役权有用所必需的，如果未规定，这也不足以创建该权利。
这一判决延续了先前的判例。它并非一场革命，而是对既定原则的庄严确认。因此，法院提醒业主和专业人士证书起草的至关重要性。一个遗漏的词或句子可能在多年后产生重大后果。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是格拉斯的业主出租人，出租一处带有通行地役权的房产，这一判决直接关系到您。假设您的租户想安装空调，需要在通行道路下方铺设管道。您必须首先检查地役权证书规定了什么。如果未提及管道，您不能未经供役地业主同意授权这些工程。拒绝可能导致与租户的冲突，但授权可能导致与邻居的诉讼。
对于购买者，需保持警惕。当您在穆然购买一处带有通行地役权的房产时，务必要求查看设立该地役权的证书。不要仅仅知道它存在。精确阅读它允许的内容。如果您计划未来需要管道的工程，而证书未规定，您将需要与供役地业主协商。这一协商可能需要数月且成本高昂：在我的实践中，我见过业主为授权管道通行要求5,000至20,000欧元。
租户也受到影响。如果您租用一处房产并希望进行改造，首先与您的业主核实通行地役权是否允许。否则，您的项目可能被阻止。最近有一位客户就格拉斯游泳池安装事宜咨询我：工程准备开始时，发现地役权不允许水管通行。结果：六个月延迟和15,000欧元的额外费用以寻找替代方案。
共有人也需注意。在共有部分被地役权穿过的共有物业中，任何安装新管道的决定都必须在证书的背景下审查。物业管理者必须在启动工程前仔细检查允许的内容。如果您发现您的项目与地役权不兼容，该如何应对？要么放弃，要么协商修改证书，这可能漫长且复杂。
简而言之，这一判决加强了供役地业主的法律安全性，但使地役权受益者的生活复杂化。它提醒我们，在房地产法律中，未写明的就不存在。一个简单但常在建造或改造项目的热情中被遗忘的教训。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何购买或工程计划前仔细阅读地役权证书。不要依赖口头声明。要求提供设立地役权的公证文书或司法判决，并精确检查其允许的内容。如有需要，请法律专业人士协助。
- 在创建地役权时预见未来需求。如果您是需役地（受益于地役权的土地）的业主，坚持证书明确提及在地下铺设管道、电缆和其他网络的权利。最好从一开始就宽泛规定。
- 记录与供役地业主的所有协议。如果您协商扩展地役权以包括管道，请起草公证文书或对原始证书的补充协议。简单的邮件交换或握手在冲突中不足够。
- 在启动影响地役权的工程前咨询专业律师。一小时的咨询可能避免数月的诉讼和数万欧元的费用。在格拉斯管辖范围内，地役权纠纷频繁，法官们非常注重遵守证书。
深化：相关判例和演变
法国最高法院（Cour de cassation）的这一判决属于一贯的判例。早在1995年（判决 n° 93-16.902），法院就已裁定，如果证书未规定，通行地役权不包括铺设水管的权利。2007年（判决 n° 06-11.418），它确认了这一原则适用于电缆。
有趣的是，一些法院有时采用更灵活的解释，认为管道是通行权的必要附属物。但法国最高法院（Cour de cassation）坚定地维持其立场：只有证书的文字才有效。这种严谨性保护供役地财产免受滥用扩展。
因此，趋势明确：法官们优先考虑法律安全性和可预测性。他们拒绝创建当事人未明确意愿的权利。对于未来，这意味着文件起草将变得更加关键。公证人和律师在起草地役权证书时必须特别精确。
在我的实践中，我遇到过一些案例，业主未经核实证书就铺设管道，认为这是包含在内的。结果：他们不得不自费全部挖出，并支付邻居损害赔偿。一个可能代价高昂的错误，尤其是在土地价值高的蓝色海岸（Côte d'Azur）。
总结和后续步骤
常见问题解答——您的问题，我们的答案：
1. 通行地役权是否自动赋予铺设管道的权利？
否。只有设立地役权的证书才能赋予这一权利。如果未明确提及，您不能未经所穿土地业主同意安装管道。
2. 如何知道我的地役权证书规定了什么？
查阅买卖或创建地役权的公证文书。如果您没有，向建立该文件的公证人或土地公示服务处索取。如有疑问，请律师协助。
3. 如果我的证书未规定管道但我需要它们，该怎么办？
您必须与供役地业主协商。如果他同意，通过公证文书起草对证书的补充协议。如果他拒绝，您需要找到替代方案（如可能通过公共道路连接）。
4. 这样的协商可能需要多长时间？
根据复杂性和当事人的善意，3个月到1年不等。在项目时间表中预留。
5. 如果我无视会有什么风险？
供役地业主可以要求您自费拆除管道，外加异常邻里干扰的损害赔偿。金额可能相当大，尤其是如果工程损坏了他的土地。
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