参考判决： cc • 编号 63-11.291 • 1965-05-10 • 查看判决 →
您是比斯卡罗斯（Biscarrosse）一栋房子的业主，您的车库通向一条您多年来一直使用的私人死胡同。有一天，您的邻居（他拥有需役地，即享有役权的一方）告诉您，他想拓宽通道以便他的房车进入。您想知道：他可以在未经您同意的情况下这样做吗？如果设立役权的公证文书包含一条关于役权消灭的模糊表述，该役权是否可能突然消失？
这正是1965年5月10日最高法院（上诉编号63-11.291）审理的案件中提出的问题。一个关于走廊、邻居，尤其是关于一条措辞如此模糊的条款的故事，差点让一位业主失去了其通行权。但最高司法机关裁定：当一条条款清晰明确地设立了役权时，另一条模糊的条款不能将其消灭。换句话说，不能用模糊的词语摧毁一个确定的权利。
在本文中，我将向您讲述这个案件，仿佛您身临其境，剖析法官的推理，并特别为您提供实用建议，以避免您自己的役权成为难题。无论您是米米藏（Mimizan）的业主、农村土地的购买者，还是房地产专业人士，这些规则都与您相关。
事实：每天都在发生的故事
想象一下在朗德省（Landes）比斯卡罗斯的一栋建筑，两位相邻的业主需要共用一条走廊。A先生是一套公寓的业主，他需要穿过这条走廊才能进入他的地窖。他的邻居B先生拥有这条走廊（这是供役地——承受役权的一方）。1950年，他们之间签署了一份公证文书：该文书为A先生的利益设立了一条通行役权，并规定了该役权可能消灭的条件。到目前为止，一切都很清楚。但公证人起草的消灭条款措辞如此模糊，以至于十五年后，没有人对其含义达成一致。
1963年，B先生决定封锁通道，声称根据该模糊条款，役权已经消灭。A先生起诉要求承认其权利。一审法院判B先生胜诉，认为该文书存在歧义，双方当事人的意图是消灭役权。A先生提出上诉，但上诉法院维持了原判。于是他向最高法院提出上诉。
在最高法院，A先生主张设立役权的条款清晰明确，而消灭条款则模糊不清。因此，他认为，初审法官本应适用清晰条款，而不应依据模糊条款来消灭役权。最高法院支持了他的观点：它撤销了上诉判决，并将案件发回另一家上诉法院重审。简而言之，一项明确设立的役权不能被一条晦涩的条款所否定。
法院的推理——解析
最高法院依据合同和役权法的一项基本原则：in claris non fit interpretatio（清晰者无需解释）。具体而言，当一份文件同时包含清晰条款和模糊条款时，法官必须使清晰条款生效，而不能利用模糊性来否定它。
在本案中，1950年的文件以明确的措辞设立了役权：“A先生有权穿过属于B先生的走廊进入其地窖。”然后它添加了一句关于消灭的句子，但该句措辞如此不精确，以至于既可以表示立即消灭，也可以表示附条件的消灭。初审法官选择了优先适用该模糊条款，认定役权已消灭。最高法院指责他们“拒绝适用清晰明确的条款”，并依据“因两条款关联而产生的歧义”作出判决。
换句话说，最高法院提醒，文件的解释必须优先考虑清晰的规定。如果一条条款是清晰的，就不能为了另一条模糊的条款而将其搁置。这是一条常识性规则，但具有重要的实际后果：它保障了通过公证文书设立的役权的法律安全性。
这一判决并非转向：它确认了最高法院自19世纪以来一贯的判例。但它特别有趣，因为它表明，即使是一条消灭条款，如果过于模糊，也可能被中立化。在实践中，这意味着要消灭一项役权，需要一条与其设立条款同样清晰的条款。
这对您意味着什么——具体而言
对于业主出租人：如果您出租一处负担有役权的房产（例如，通道），您必须确保公证文书的起草没有歧义。如果消灭条款模糊，租户或邻居可能会试图质疑通行权。在我的实践中，我曾遇到过一些案件，米米藏的一位业主因为买卖合同提到“通行役权直至建造一堵墙”，而未说明墙应由业主还是邻居建造，从而失去了对其土地的通行权。结果是多年的诉讼。
对于购买者：在购买房产之前，请务必检查役权文书。如果您看到一条看起来模糊的消灭条款（例如，“当不再需要时，役权终止”），请要求公证人或律师进行解释。花费200至500欧元的核查费用，可以避免价值数千欧元的纠纷。
对于共同业主：在共同所有权中，各单元之间的役权很常见（通行、管道）。如果共同所有权规则中包含一条关于役权消灭的模糊条款，请注意，法院将适用设立役权的清晰条款。不要让邻居利用一条模糊条款来阻止您通行，从而被吓倒。
在发生纠纷时，一审程序的司法时间可能为12至24个月，律师费根据复杂程度从1,500欧元到5,000欧元不等。预防胜于治疗。
避免此类纠纷的四条建议
- 请专业人士起草您的役权文件：公证人或专门从事房地产法的律师将避免歧义。不要复制从互联网上找到的模板，因为每种情况都是独特的。
- 要求消灭条款与设立条款同样清晰：如果您规定役权可能消灭，请明确具体条件（日期、事件、由执法员确认）。例如：“役权将于2030年1月1日消灭，或者如果受益人连续两年停止使用通道。”
- 保留所有与役权相关的文件：公证文书、平面图、通信。如有疑问，这些材料将有助于证明当事人的意图。
- 发生纠纷时，不要独自做决定：在封锁通道或援引消灭条款之前，请咨询律师。无根据的消灭尝试可能会让您因邻里骚扰而支付高额损害赔偿。
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深入研究：相关判例及演变
1965年的这一判决属于一系列保护役权法律安全性的判决。例如，在1959年1月13日的一项判决（第三民事庭）中，最高法院已经裁定，通过证书设立的役权只能通过明确且不含糊的条款消灭。更近期的，2021年2月4日的一项判决（第三民事庭，编号19-24.527）重申，消灭条款的歧义不能优先于设立役权的清晰条款。
因此，法院的趋势是一贯的：不能轻视文件的清晰性。如果您是供役地（承受役权）的业主，请注意，没有明确的条款，很难使役权消灭。相反，如果您是受益人，判例法保护您免受滥用消灭企图的侵害。
未来，公证文书的起草趋于标准化，采用标准条款，但歧义仍然是一种风险。文件的数字化可以改善可追溯性，但没有什么能取代精心的起草。
您绝对需要记住的内容
1. 如果您的邻居质疑您的通行役权，该怎么办？
不要封锁任何东西。收集公证文书和任何证明役权存在的文件。咨询律师以检查消灭条款是否模糊。如果是，您有很大的胜算。
2. 如果我一段时间不使用役权，我会失去它吗？
根据法律，役权可能因连续30年不使用而消灭（《法国民法典》第706条）。但如果文件规定了更短的期限，该期限必须清晰。注意：1965年的判例只涉及条款的解释，不涉及不使用。
3. 如果文件包含两条相互矛盾的条款，该怎么办？
清晰条款优于模糊条款。如果两条条款都清晰但相互矛盾，则需要寻找双方的共同意图（《法国民法典》旧第1156条）。
4. 通过诉讼承认役权的费用是多少？
预计律师费在1,500至5,000欧元之间，外加可能的执法员和鉴定费用。可以申请司法援助（需满足收入条件）。
5. 买卖预约合同能否设立役权？
可以，但必须通过公证文书确认。如果预约合同包含模糊条款，将由法官解释。最好在签署前澄清。
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