参考判决： cc • N° 81-14.216 • 1982-11-16 • 查看判决 →
您刚刚在米卢斯（Mulhouse）的多尔纳赫（Dornach）区购买了一栋房屋，却发现您通往公路的唯一通道需要经过邻居施密特（M. Schmitt）先生的小路。这条小路狭窄、状况不佳，您的邻居还威胁要禁止您通行。怎么办？这种情况比人们想象的更为常见，并引发了一个关键问题：承受通行的所有权人是否有权获得赔偿？又应由谁来主张？
法国最高法院（Cour de cassation）1982年11月16日的判决（第81-14.216号）给出了明确的答案：应由负担地役权的土地所有权人（即承受地役的一方）就通行对其造成的损害主张赔偿。如果未主张该赔偿，法官不得自行判给。简言之，如果您的邻居不提出要求，您就可以免费通行，即使他的土地遭受损坏。但请注意：这一规则存在例外，务必谨慎。
本文将详细分析该判决，理解其推理，并为您提供具体建议，以避免或管理因土地封闭而产生的通行地役权纠纷。无论您是盖布维莱尔（Guebwiller）还是米卢斯（Mulhouse）的所有权人，这些信息都将对您有所帮助。
事实：每天都会发生的故事
想象一下这种情况：X先生是米卢斯（Mulhouse）西讷路（rue de la Sinne）附近一块土地的所有权人。他的土地被封闭，即没有直接通往公共道路的出口。要出去，他必须穿过邻居Y先生土地上的小路。这条小路一直存在，但狭窄且维护不善。Y先生因X先生车辆反复通行而损坏小路并打扰其安宁而忍无可忍，决定将此事诉诸法庭。
Y先生请求法官取消通行权，或者至少获得损害赔偿。一审法院支持通行权的原则，但未判给赔偿，认为损害未得到充分证明。Y先生提出上诉。科尔马上诉法院（Cour d'appel de Colmar）在1981年2月的判决中确认了通行权，但仍拒绝判给赔偿，理由是Y先生未提出具体的金额请求。Y先生随后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。
在最高法院，Y先生辩称，上诉法院本应判给赔偿，即使没有明确请求，因为通行造成的损害显而易见。但最高法院驳回其上诉：确认应由负担地役权的土地所有权人主张赔偿。如果未提出请求，法官不得依职权判给。换句话说，如果您不提出任何要求，您将一无所获。
法院的推理——解析
最高法院依据民事责任的一般原则，特别是《法国民法典》（Code civil）第1382条（旧条款，现为第1240条），该条规定：“任何人的行为造成他人损害的，有过错者应当赔偿。”但在因封闭而产生的法定地役权情况下，通行权由法律强制规定（《法国民法典》第682条）。负担地役权的土地所有权人允许邻居通行并无过错；他只是承受法律上的约束。
然而，法律规定负担地役权的土地所有权人有权获得与其所受损害相称的赔偿（《法国民法典》第682条第2款）。但这种赔偿并非自动获得：必须提出请求。最高法院提醒，法官不能替代当事人行事。如果负担地役权的土地所有权人忘记主张赔偿，即使法官发现损害，也不能自行判给。
在本案中，上诉法院认定Y先生未提出具体的赔偿请求。因此，法院认为不能判给赔偿。最高法院赞同这一推理：“不能指责上诉法院在判决认定未请求赔偿的情况下，判给通行权而未判给赔偿。”这不是法律的演变，而是对基本程序原则的确认：法官受当事人请求的约束。
很少有人知道，这一规则也适用于其他类型的地役权，如眺望地役权或排水地役权。在我的实践中，我曾遇到过盖布维莱尔（Guebwiller）的所有权人仅仅因为未在诉状中量化其损害而失去了获得赔偿的权利。
这对您意味着什么——具体而言
该判决具有直接的实践意义。如果您是承受因封闭而产生的通行地役权的土地所有权人，如果您想获得赔偿，则必须主张赔偿。不要指望法官会替您行事。
- 出租人所有权人：如果您的承租人使用穿越您土地的小路，并且该小路发生损坏，您可以向需役地所有权人（即受益于通行的一方）主张赔偿。但请注意：承租人无权主张此赔偿，必须由您自己主张。例如，在米卢斯（Mulhouse），一位所有权人因邻居卡车通行后修复小路而获得了1200欧元的赔偿。
- 买受人：在购买封闭土地前，请确认是否已就赔偿达成协议。如果没有，您日后可能被追索。在买卖合同中加入保证条款，要求出卖人保证不存在赔偿请求。
- 区分所有权人：如果通行涉及共有部分，赔偿金归区分所有权人管理团体（syndicat des copropriétaires）所有，该团体必须通过诉讼主张。盖布维莱尔（Guebwiller）的一个案例中，管理团体因共有通道的磨损获得了800欧元的赔偿。
如果您处于这种情况，必须迅速行动。主张赔偿的诉讼时效为五年，自损害显现之日起计算。不要拖延：收集证据（照片、维修发票、证人证言）并咨询专门从事不动产法的律师。
避免此类纠纷的四项建议
- 在通行前签订书面协议：在使用私人小路前，与所有权人签订通行协议，确定赔偿金额和维护方式。这可以避免误解。
- 请执法员（huissier）进行现场勘验：在工程或密集使用前后，执法员勘验将帮助您证明损害的加重。一次简单勘验的费用约为200欧元。
- 从一开始就量化您的损害：如果您遭受损害，请迅速评估（维修报价、使用损失）并在诉状中提出具体的赔偿请求。法官不能判给超出请求的金额。
- 在冲突初现时就咨询律师：一封简单的挂号信可能足以解决问题。但如果纠纷激化，律师将帮助您正确提出请求。与扎基纳（Zakine）律师进行30分钟咨询的费用为45欧元，可能避免数月的诉讼程序。
深入分析：相关判例与演变
1982年的这一判决已被后来的多个判决所确认。例如，最高法院在2015年（第14-15.678号）判决中裁定，封闭地役权的赔偿应根据实际损害确定，而非单纯的使用干扰。2020年，同一法院明确，如果通行使土地的可建设性降低，赔偿可包括负担地役权土地的价值损失（第三民事庭，2020年9月10日，第19-18.432号）。
因此，当前趋势是更广泛的赔偿，但始终以提出请求为条件。法院对此严格：无请求，无赔偿。这意味着所有权人必须积极主动。
未来，可以预见法官将更加关注请求的明确性。因此，充分记录损害并仔细量化至关重要。
常见问题
- 如果邻居的土地被封闭，我可以拒绝通行吗？不可以。因封闭而产生的通行权是法定地役权。您必须允许通行，但可以协商赔偿。
- 如果邻居不要求赔偿，我该怎么办？您无需主动提出赔偿。但如果他向法院起诉，他可以就过去的损害主张赔偿（限于5年内）。
- 主张赔偿的期限是多久？自每个损害事实（例如每次通行损坏小路）发生之日起5年。超过此期限，诉讼时效已过。
- 如何评估赔偿金额？应覆盖物质损害（小路维修）以及可能的使用干扰。实践中，金额从500欧元到5000欧元不等，取决于严重程度。可能需要专家鉴定。
- 如果通行已存在多年，我还能主张赔偿吗？可以，如果损害加重。但对于过去，您只能主张最近5年的损害。
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