参考判决： cc • N° 10-10.528 • 2011-01-19 • 查看判决 →
想象一下，您是瓦勒博讷（Valbonne）一座美丽乡间别墅的业主，拥有一条穿过邻居土地的私人通道。这条通道由几十年前的合同确立，使您能够到达主干道。有一天，您的邻居决定悄悄地将通道移动几米，从而改变了您习惯的路线。您多年来一直使用这条新路径，没有提出异议。三十年后，您的邻居突然封锁了您的通道，声称您不再拥有原始通道的权利。该怎么办？
这种情况在蓝色海岸（Côte d'Azur）的住宅区比人们想象的更为常见，引发了一个根本问题：是否可能因为长期以不同方式使用而失去通行权（地役权）？法国最高法院（Cour de cassation）在此判决中给出的答案是明确的，值得每位业主理解。
简而言之，该判决重申，当通行权通过合同（约定地役权）确立时，其确切路线不能未经双方同意而修改。即使您使用不同路径长达三十年，这既不会让您获得新权利，也不会让您失去旧权利。但这对您具体意味着什么变化？
事实：一个日常发生的故事
在这个案件中，时间回到1966年。两位相邻业主通过公证文书在他们的土地上确立了两项地役权（为一方财产利益而加于另一方财产上的物权）：一项“北地役权”和一项“南地役权”。这些通行权使双方能够进入各自的财产。想象一下，戛纳（Cannes）的杜朗先生（M. Durand）拥有一座被围困的别墅（没有直接通往公共道路的通道），受益于邻居马丁先生（M. Martin）土地上的通道以到达道路。
岁月流逝。业主变更。Garrot Chaillac公司成为供役地（承担地役权的财产）的所有者，而Y...共有人获得了需役地（受益于地役权的财产）。在没有正式协议的情况下，南地役权的设定（具体路线）逐渐被移动。新业主使用这条修改后的路径数十年，几乎忘记了合同中规定的原始位置。
2009年，冲突爆发。Garrot Chaillac公司向法院起诉Y...共有人，主张南地役权因三十年未使用而消灭（消失）。换句话说，由于受益者超过三十年未按合同规定使用通道，他们可能已失去权利。尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）作为一审法院，驳回了这一论点。法院认为地役权并未消灭，因为它一直被行使，即使是在不同路线上。该公司随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation），作为法国最高司法法院，将基于《民法典》第706条和第691条裁决此争议。但这些条文说了什么？第691条定义了不连续地役权（那些需要人类行为才能行使的地役权，如通行权），而第706条规定了其消灭（消失）的条件。
法官们的推理是严谨的。他们首先重申一个基本原则：约定地役权（通过合同确立）不能单方面修改。需役地所有者（受益于通道的一方）不能仅凭其意愿移动地役权的设定。简而言之，如果您的合同规定了一条沿东墙2米宽的通道，您不能决定将其移到花园中央。
接着，最高法院审查了未使用的论点。Garrot Chaillac公司主张，由于Y...共有人三十年未使用原始通道，地役权已消灭。但请注意：最高法院仔细区分。未使用确实可以消灭某些地役权，但仅限于那些通过时效（因长期使用而获得）或家父指定（同一所有者拥有的两处财产被分离的情况）确立的地役权。对于像本案中的约定地役权，未使用合同路线不足以使其消失。
因此，最高法院撤销了上诉法院的判决，认为其违反了第706条和第691条。信息明确：不能通过使用获得与合同约定不同的设定。如果您使用不同路径三十年，这不会赋予您对新路径的权利，但也不会让您失去对原始路径的权利。在我的实践中，我遇到过一些案件，业主认为通过长期使用“获得”了新通道，但判例法在此点上是一致的。
这对您的具体影响
该判决对不同人群具有非常实际的影响。如果您是出租业主（出租您的财产），请注意，未经书面同意修改约定通道的路线可能会与您的租户或邻居产生纠纷。想象一下，您在戛纳（Cannes）出租一座带有特定通行权的别墅。如果您默许不同路线，可能在归还财产时遇到麻烦。
对于购买者，此判决至关重要。在购买财产前，请仔细核查地役权的确切设定。一位称职的公证人应向您展示图纸和实地上的路线。如果使用的通道与产权证书上的规定不同，要求在购买前进行正规化。在格拉斯（Grasse）辖区，我曾见过因定义不清的地役权导致财产价值损失10%至15%的情况。
共有人也需保持警惕。如果您的共有财产受益于相邻土地上的通行权，任何即使微小的修改也必须经业主大会决定并以书面形式确认。仅凭管理人与邻居的口头协议是不够的。
最后，对于房地产专业人士（经纪人、开发商），此判决提醒了透明度的重要性。例如，在瓦勒博讷（Valbonne）出售财产时，明确说明使用的通道是否与合同路线不同。否则，您可能面临隐藏瑕疵担保诉讼，赔偿金可能高达数万欧元。
避免此类纠纷的四个建议
- 制定精确图纸：在创建地役权时，要求提供详细图纸，由双方签署并附于公证文书。该图纸应明确标示设定（宽度、路线、参考点）。
- 记录所有变更：如果您需要临时修改路线（例如因工程），制定书面补充协议，即使简单，也需明确期限和恢复原始路线的条件。
- 购买前核查：在购买财产时，实地比较使用的通道与产权证书中描述的通道。如有差异，要求在签署前进行正规化。
- 冲突时迅速咨询：一旦邻居质疑或修改通道，立即咨询专业律师。及时发送挂号信可以避免多年的诉讼。
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深化：相关判例法及演变
该判决符合一贯的判例法。早在1995年（Cass. 3e civ., 1995年2月15日, n° 93-15.187），最高法院已重申约定地役权只能经双方同意修改。更近的是2018年（Cass. 3e civ., 2018年7月12日, n° 17-20.168），它明确即使默示同意（非书面）也不足以持久修改地役权的设定。
鲜为人知的是，这种判例法的严格性与通过时效确立的地役权的一定灵活性形成对比。在这种情况下，设定可以随使用演变，但仅当该使用连续、公开且明确达三十年时。法院的趋势明确：保护约定的法律安全性。未来，这意味着业主必须越来越关注其权利的书面形式化。
实践：应采取的措施
常见问题解答：
1. 我的邻居20年前移动了我们的共同通道。我失去权利了吗？
没有。您对原始通道的权利仍然存在。您可以要求恢复合同路线，但可能需要提起诉讼。
2. 我可以通过长期使用获得新通道吗？
可以，但仅当该通道未在合同中规定时。然后需要证明连续、公开且和平使用达三十年（时效）。
3. 如果我发现使用的通道与合同不同，该怎么办？
咨询公证人或专业律师。根据情况，您可以通过补充协议正规化或要求恢复原始路线。
4. 为强制执行地役权提起诉讼的费用是多少？
费用因复杂性而异。一审预计3,000至8,000欧元，加上必要的专家费用。通常建议事先调解（约500欧元）。
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