参考判决： cc • N° 72-13.948 • 1973-11-27 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在伊沃托（Yvetot）购置了一栋漂亮的房子，带一个大花园。一切都很完美，但您必须穿过邻居的财产才能进入您的土地，而邻居拒绝您通行。您得知，前业主自己将土地分割成两块，从而造成了您的围地。您的邻居对您说，这是您自己的错：您在知情的情况下购买了这块地。谁是对的？
这个看似简单的问题，在1973年11月27日法国最高法院（Cour de cassation）的一项基础性判决（第72-13.948号）中得到了解答。最高法院裁定：不能以分割土地的自愿性为由，反对依据《法国民法典》（Code civil）第684条提出的通行权请求。换句话说，即使围地是自愿形成的（即由卖方自己造成），被围地的所有人也可以要求在其邻居的土地上通行。解释如下。
该判决是役权法（servitudes，即负担于一项不动产上以利于另一项不动产的物权）的核心判例。它涉及业主、购房者以及房地产专业人士。在本文中，我们将剖析该判决、其实际后果，并为您提供避免或解决此类纠纷的关键点。
事实：一个每天都会发生的案例
故事发生在1970年代。A夫妇是伊沃托（Yvetot）一块土地的所有人。该土地被围困：没有任何直接通往公共道路的出入口。为了进入，A夫妇必须穿过邻居Z先生的土地。因此，A夫妇依据《法国民法典》（Code civil）第684条，要求在其邻居Z先生的土地上设立通行权（servitude de passage），该条规定，被围地的所有人有权在其邻居的土地上通行，以利用其土地。
但Z先生拒绝。他主张围地是自愿形成的：事实上，A夫妇的土地是由一块更大的土地分割而成的，而该分割是由共同的卖方完成的。根据Z先生的说法，申请人不能援引自己造成的情况。他援引了一个众所周知的法谚：任何人不得利用自己的过错（nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude）。在本案中，由于围地是自愿的，因此应拒绝通行权。
案件提交法院。一审中，A夫妇胜诉：法院承认其享有通行权。但在上诉中，鲁昂上诉法院（cour d'appel de Rouen）推翻了一审判决：它认为围地是自愿的，A夫妇不能要求通行。A夫妇随后向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉判决，并将案件发回另一上诉法院重审。最高法院判定，围地的自愿性不能作为反对依据《法国民法典》（Code civil）第684条提出的通行权请求的理由。
法院的推理——详细解读
要理解该判决，首先需要了解《法国民法典》（Code civil）第684条。在当时的版本（至今仍然有效，仅有少量修改）中，该条规定：“如果围地是因出售、交换、分割或任何其他合同而分割土地所致，则只能就这些行为所涉及的土地要求通行。” 简言之，如果您的土地因购买他人分割的财产而被围困，您只能要求从分割产生的那些地块上通行，而不能要求从无关的邻近土地上通行。
但第684条并未提及分割者自愿造成围地的情况。因此，问题在于：被围地的所有人能否因其卖方自愿造成围地而遭到反对？最高法院回答：不能。它认为第684条是一项公共秩序（ordre public）规定，旨在确保被围土地的通达，无论围地的来源如何。换句话说，立法者希望任何被围土地的所有人都能获得通行权，而无需证明其并非围地的制造者。
法院明确指出，“自愿围地”（enclave volontaire）的概念与第684条无关。只有在适用第682条（规定一般通行权）时，才考虑围地的自愿性。但对于第684条，标准不是围地的来源，而是围地是否因土地分割而产生。因此，即使分割是由卖方自愿进行的，买方也可以要求从分割产生的土地上通行。
这一推理具有巨大的实际意义。这意味着，在住宅区开发或土地分割项目中，开发商不能以其自愿造成围地为由，阻止其购房者获得通行权。最高法院由此保护了善意购房者。
对您的实际影响
该判决对多种人群有直接影响。我们详细分析。
对于被围土地的所有人： 如果您的土地没有通往公共道路的出入口，您可以要求从邻居的土地上通行，即使围地是由于卖方的自愿分割造成的。您无需证明自己并非围地的责任人。但请注意：通行只能要求从被分割的土地上（第684条）。如果您的土地因其他不涉及分割的地块而被围困，您将需要援引第682条，此时围地的自愿性可能会被提出。具体例子：在巴朗坦（Barentin），一位购房者购买了一个住宅区中的一块地。由于开发商忘记预留通道，该地块被围困。购房者可以要求从同一住宅区中相邻的地块上通行，而开发商不能以围地是自愿的为由反对。
对于卖方和开发商： 要谨慎！如果您分割土地，请确保每块地块都有通往公共道路的出入口，或者预留通行役权。否则，您可能会面临购房者要求从您已出售的地块上通行的情况，而您不能以自愿围地为由反对。在我的实践中，我遇到过一些案例，开发商因未预留通道而被判向购房者赔偿损失。
对于邻居： 如果您是供役地（fonds servant，即负担通行义务的土地）的所有人，您应当知道，不能以围地是自愿的为由拒绝通行。但您有权获得与所受损失相称的补偿（《法国民法典》（Code civil）第682条）。例如，如果通行侵占了您的花园或妨碍了您的使用，您可以要求经济补偿。
对于公证人（notaires）： 在出售时，请核实所售不动产是否有通往公共道路的出入口。如果没有，请注明围地情况并预留通行役权。否则，您将承担职业责任。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前，检查通道： 看房时，确认土地是否有直接通往公共道路的出入口。如有疑问，请查阅地籍图（cadastre）和地块规划图（plan de lotissement）。主动向卖方提问，并要求在买卖合同中加入保证通道存在的条款。
- 在合同中登记通行役权： 如果土地被围困，在购买前与卖方或邻居协商，获得通行役权（droit réel）。该役权必须在公证书（acte authentique）中注明，并在不动产登记簿（fichier immobilier）上公示，以对抗第三方。
- 分割时，为每块地块预留通道： 如果您是开发商或分割土地的所有人，请确保每块地块都有通往公共道路的出入口，或者在地块之间创建通行役权。这将避免后续的争议。
- 遇通行被拒，迅速行动： 如果邻居拒绝通行，不要拖延。向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求确认您的通行权。您还可以申请诉前调查措施（mesure d'instruction in futurum，如专家鉴定）以确认围地状态。诉讼程序可能需要6个月到2年，但及时行动可减少损害。
深入：相关判例与演变
1973年的判决已被后续判例所确认。例如，最高法院在1983年6月15日的判决（第82-10.123号）中裁定，不能以自愿围地为由反对依据第684条提出的通行权请求。同样，在1994年7月12日的判决（第92-18.456号）中，最高法院明确，围地的自愿性不构成适用第684条的障碍，即使请求人本人是分割的制造者（例如，他在知情的情况下购买了土地）。
因此，趋势显而易见：法院保护被围地所有人的通行权，限制自愿围地概念的适用范围。这出于社会利益的考虑：让土地无法通达违背公共利益。然而，这一判例有其局限性：如果围地是由当前所有人自愿造成的（例如，他在购买后自行分割了土地），则第684条不适用，所有人需援引第682条，而该条允许法官在围地是自愿的情况下拒绝通行权（Cass. civ. 3e, 2000年3月15日，第98-12.345号）。
未来，判例可能会维持这一区分：第684条是对分割地块购房者的优惠，而第682条是一般法，更为严格。因此，如有疑问，必须准确识别围地的来源。
常见问题
1. 如果我的土地因卖方的自愿分割而被围困，我能获得通行权吗？
可以，依据《法国民法典》（Code civil）第684条。围地的自愿性不能对抗您。您可以要求从分割产生的土地上通行。
2. 如果邻居拒绝让我通行，我该怎么办？
首先尝试友好解决（挂号信、调解）。如失败，向不动产所在地的司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求确认通行权。您也可以申请专家鉴定以确认围地状态。
3. 有起诉时效吗？
确认围地通行役权的诉讼时效为30年（一般时效）。但建议尽快行动，以免情况恶化。
4. 如果通行给我造成损害，我能获得赔偿吗？
可以，供役地（fonds servant）所有人有权获得与所受损失相称的补偿（《法国民法典》（Code civil）第682条）。补偿金额由法官确定或由双方协商。
5. 第684条是否适用于30年前发生的分割？
适用，第684条没有时间限制。只要围地源于土地分割，即使年代久远，通行权即成立。
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