参考判决： cc • 第82-16.448号 • 1984年3月7日 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：您在Cagnes-sur-Mer拥有一栋漂亮的房子，可以直接通往公路。一直以来，您都穿过邻居的一小块土地去车库。这很方便、快捷，而且30年来没有人提出异议。但有一天，邻居改变了态度：他安装了一个大门，禁止您通行。您心想：“我通过使用获得了权利，不是吗？”别急。法国最高法院（Cour de cassation）在1984年3月7日的一项判决中裁定：享有约定通行地役权（即在公证文书中规定）的需役地所有人，不能通过30年的占有来获得与最初约定不同的路线。换句话说，长期使用并不能创造新的权利。
这项判决虽然常常被忽视，但对于所有面临相邻关系或通行情况的人来说至关重要。无论您是Grasse的业主、Alpes-Maritimes的租户还是房地产专业人士，了解这一规则可以避免许多麻烦。因为如果您在没有书面权利的情况下使用通道，或者以不同于规定的方式使用，您可能会面临无法救济的风险。
但这究竟会带来什么改变？如果您处于这种情况，该如何应对？让我们深入分析最高法院审理的这个案件。
事实：每天都会发生的故事
Y小姐是位于Rennes几公里外的一块土地（称为“需役地”，即享有地役权的土地）的所有人。她的邻居X先生是“供役地”（即承受地役权的土地）的所有人，持有一份几十年前的公证文书。该文书规定了一条仅供步行、明确界定的道路的地役权。但事实上，30多年来，Y小姐使用的不是规定道路，而是另一条更宽、可通车的通道。没有人反对……直到有一天，X先生厌倦了或想收回其土地的使用权，决定封锁这条新通道。Y小姐起诉，主张她通过30年时效（连续且无争议的占有）获得了使用这条新路线的权利。
初审法院支持了她的主张。X先生上诉。雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）在1982年7月7日的判决中撤销了原判：驳回了Y小姐的请求，理由是间断地役权（如通行，需要人的行为）不能通过时效取得。Y小姐向最高法院提起上诉。最高法院于1984年3月7日驳回了她的上诉，维持了上诉法院的判决。核心问题：约定地役权的范围能否通过30年的占有来变更？答案是否定的。
法院的推理——详细解读
最高法院基于法国法律的一项古老原则，该原则已编入《法国民法典》（Code civil）第690条（现为第690-1条）：“连续且明显的地役权可通过证书或30年的占有取得。”但请注意：间断地役权（如通行）只能通过证书，即书面文件（公证文书或私署文书）取得。即使长期占有，也不足以产生通行权。这就是所谓间断地役权的不可时效取得原则（imprescriptibilité des servitudes discontinues）。
简而言之，即使您使用一条道路30年，如果该道路未在文书中规定，您也永远不能取得通行权。如果存在文书，您也不能通过使用将该权利扩展到另一路线或另一种通行方式（例如从步行改为通车）。上诉法院的判决是正确的：“在他人土地上通行超过30年，只有在通行权按约定范围设立的情况下，才能取得通行权。”而本案中，约定的范围是严格界定的。Y小姐不能主张通过时效取得了不同的范围。
很少有人知道的是，最高法院明确区分了地役权本身（权利）和其范围（路线）。如果地役权是间断的，其范围只能通过双方的新协议或在封闭地（enclave）情况下通过司法判决（法定地役权）来变更。占有绝不能变更约定地役权的范围。这是判例的一贯立场，后续判决也予以确认。
这对您意味着什么——具体影响
这项判决对所有房地产参与者都有直接影响。对于供役地所有人（承受通行的一方），这是一种保护：您可以质疑任何超出文书范围的使用，即使这种使用已经持续了几十年。对于需役地所有人，这是一个警告：不要依赖容忍或习惯。如果您使用未经规定的通道，您就处于非法状态，可能被迫停止。
以Grasse的一个具体例子：您购买了一栋别墅，附带一条通往停车场的通行地役权。文书提到一条3米宽的道路。但前业主40年来一直使用一条5米宽的道路。您认为自己有权使用这条宽路吗？不。卖方不能转让超出其拥有的权利，且时效未起作用。您只能满足于3米宽的道路，或者与邻居协商。
对于租户，情况类似：您不能主张扩大使用权。对于购买者，必须检查地役权文书，不要相信表面现象。在我的实践中，我遇到过一些案件，业主在不同地点建造了一个大门，认为时间会证明他们是对的。致命错误：法官命令恢复原状，费用高昂。
如果您处于这种情况，您应该：1) 查阅您的产权文书，了解地役权的确切范围；2) 停止任何不符合规定的使用；3) 尝试友好协商修改范围（通过公证文书）；4) 如果不行，向法院提起诉讼，如果您处于封闭状态，请求确认您的权利（法定地役权）。
但请注意：提起诉讼的时效各不相同。在地役权方面，供役地所有人的回复原状请求权自妨害行为发生之日起30年。但如果您质疑法定地役权，规则不同。最好尽快行动。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查您的产权文书：在购买或建造之前，仔细阅读地役权条款。公证人必须告知您。如果使用的通道与规定不符，要求进行正规化处理。
- 不要容忍不符合规定的使用：如果您的邻居使用更宽的道路或通车，而文书规定的是步行通道，请以书面形式（挂号信）表示反对。容忍可能造成权利外观，即使时效被排除。
- 对现场进行公证：如有疑问，请聘请司法执达员（huissier de justice）对使用情况进行公证。这将在纠纷中帮助您证明现场状况。
- 协商修改：如果您希望修改地役权的范围，始终可以与供役地所有人通过公证文书约定新的路线。这样可以保障您的状况，避免诉讼。
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深入探讨：相关判例及发展
最高法院自1984年判决以来的立场一直保持不变。可以引用1989年5月3日的判决（第87-18.890号），该判决重申了间断地役权的取得时效是不可能的，即使使用历史悠久且未受质疑。最近的2019年9月12日判决（第18-18.789号）确认，对约定地役权范围的侵占不能通过占有来合法化。
这对未来的意义：法院对书面文书的遵守特别严格。趋势是保护财产权，反对事实使用。因此，对于业主来说，任何协议都必须以书面形式正式确定，否则将面临无权利的抗辩。房地产专业人士在交易中必须保持警惕：不符合使用的地役权可能是纠纷的根源。
实际操作：该怎么做
问题： 我使用一条通道已40年，但文书中未规定。我能主张权利吗？
回答： 不能，因为通行地役权是间断的，不能通过时效取得。您不能以长期使用为由主张权利。
问题： 我的邻居未经我同意修改了地役权的路线。我该怎么办？
回答： 您可以要求他停止，通过挂号信。如果他坚持，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求停止妨害并获得损害赔偿。
问题： 如果我处于封闭状态，我能获得法定地役权吗？
回答： 可以，如果您的土地处于封闭状态（没有足够的公共道路通道），您可以依据《法国民法典》第682条及后续条款向法院请求通道。但法官将确定最短且损害最小的路线。
问题： 地役权诉讼的费用是多少？
回答： 律师费根据复杂程度在1,500欧元至5,000欧元之间，外加鉴定费和诉讼费。事先咨询可以评估您的胜算。
问题： 我能否通过友好协议修改约定地役权的范围？
回答： 可以，经双方业主同意，您可以订立公证文书修改范围。这是最简单且成本最低的解决方案。
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