公寓物业受托人：提起诉讼的授权必须由全体业主大会表决通过

您住在比什海姆（Bischheim）一个安静的公寓楼里，突然水管漏水损坏了外墙。物业受托人告诉您，他打算“起诉建筑商”。您松了一口气，表示同意。但几个月后，法院宣布该诉讼不可受理：物业受托人无权提起诉讼。这怎么可能？

每年都有数百名业主提出这个问题。被选来管理大楼的物业受托人是否可以自行决定提起诉讼？答案是否定的，法国最高法院（Cour de cassation）在1996年1月31日的一项判决（n° 93-19.421）中明确重申了这一点。

这一至今仍然有效的判决确立了一条黄金法则：授予物业受托人提起诉讼的授权必须来自全体业主大会（assemblée générale）的明确投票。仅仅同意赔偿请求并不构成授权。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

想象一下下莱茵省（Bas-Rhin）林戈尔舍姆（Lingolsheim）的一栋公寓楼。公共区域出现故障：渗水、裂缝。物业委员会（conseil syndical）和物业受托人一致同意要求建筑商（SCIC）及其保险公司赔偿。物业受托人以为做对了，便以业主协会（syndicat des copropriétaires）的名义提起了诉讼。

但问题是：全体业主大会只投票通过了一项决议，授权物业受托人“向建筑商采取一切步骤以获得故障赔偿”。完全没有提及诉讼。物业受托人出庭辩护，在一审和上诉中均胜诉。科尔马上诉法院（cour d'appel de Colmar）裁定诉讼可受理，认为诉讼授权必然包含出庭资格。

SCIC及其保险公司随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。他们的论点是：物业受托人越权。全体业主大会并未明确投票通过诉讼，只授权了友好协商步骤。

法院的推理——详细解读

最高法院撤销了上诉判决。它依据1967年3月17日法令第55条（现已编入1965年7月10日法律第18条）：物业受托人代表业主协会出庭，但只能在全体业主大会明确授权的情况下行事。换句话说，投票必须明确提及“诉讼”或“打官司”一词。投票“要求赔偿”或“采取步骤”是不够的。

初审法官错误地推断出了默示授权。最高法院提醒，出庭代理是一种严重的行为，会给公寓楼带来财务风险（律师费、诉讼费、败诉风险）。不能推定存在授权。

这既不是发展也不是转变：而是对一项既定原则的确认。早在1984年，最高法院就曾做出同样的判决（Civ. 3e, 1984年10月10日）。但1996年的判决澄清了一个典型情况，即物业受托人混淆了友好索赔和司法诉讼。

须知：诉讼既包括起诉也包括应诉。如果公寓楼被起诉，物业受托人也必须获得授权才能应诉，除非情况紧急（迫在眉睫的危险，1967年3月17日法令第55条第2款）。

这对您意味着什么——具体而言

这一决定对公寓楼的所有相关方都有实际影响。

对于业主：您必须检查全体业主大会的决议是否措辞精确。模糊的投票可能导致一切失败。例如：在林戈尔舍姆，如果您的物业受托人在没有明确授权的情况下提起诉讼，您可能不得不从自己的资金中偿还对方的诉讼费，因为诉讼将不可受理。这意味着公寓楼承担数千欧元的费用。

对于物业受托人：不要满足于原则上的“同意”。在议程中列入一项具体决议：“授权物业受托人针对[对方当事人]向有管辖权的法院提起诉讼，并选择律师。”如果两次会议之间出现紧急情况，则召开临时全体业主大会（15天期限），或使用紧急程序（référé d'heure à heure），并说明紧急情况。

对于租户：您不直接相关，但如果您的房东是公寓楼的业主，司法判决可能会影响租赁费用（工程、维修）。请保持关注。

在我的实践中，我遇到过比什海姆的一栋公寓楼因物业受托人未获得必要授权而输掉十年责任担保诉讼的案件。结果：浪费了15,000欧元的诉讼费，业主不得不召开新的会议重新启动程序。浪费时间和金钱。

避免此类纠纷的四条建议

• 起草清晰的决议：在全体业主大会上，投票通过明确提及“诉讼”和对方当事人名称的决议。避免“所有必要步骤”等模糊术语。
• 保留会议记录：全体业主大会的会议记录是授权的证明。确保其已签署并认证。在发生争议时，它将是您的护身符。
• 预见紧急情况：如果损失需要迅速采取行动，物业受托人可以在紧急情况下未经事先授权向紧急法官（juge des référés）提起诉讼（1967年法令第55条）。但他随后必须召开全体业主大会以确认实体诉讼。
• 在行动前咨询律师：在启动程序前，请专业律师检查授权是否有效。30分钟的交流可以避免因缺乏权力而被驳回。

深入研究：相关判例和演变

1996年的判决属于一贯的判例系列。早在1984年（Civ. 3e, 1984年10月10日，n° 82-17.029），最高法院就判定“物业受托人未经全体业主大会授权不得提起诉讼，紧急情况除外”。最近，2016年9月8日的一项判决（n° 15-19.607）明确指出，授权必须针对每个案件单独作出。允许物业受托人就未来所有纠纷提起诉讼的一般性投票无效。

趋势是加强控制：法官对决议形式越来越严格。如果纠纷对象不明确，仅仅投票“授予物业受托人权力”被认为是不够的。

未来，可以预见判例还将要求对诉讼费用金额或其上限进行投票。在此之前，规则很简单：没有明确授权，就没有有效诉讼。

您必须记住的要点

常见问题解答：

• 物业受托人能否未经授权提起紧急诉讼？ 可以，在紧急情况下（迫在眉睫的危险），但须在下次全体业主大会上报告。
• 如果物业受托人已在无授权的情况下提起诉讼怎么办？ 诉讼很可能会被裁定不可受理。召开全体业主大会事后追认（但判例对追溯效力存在分歧）。
• 我能否质疑物业受托人提起的诉讼？ 可以，任何业主都可以请求法官以物业受托人缺乏权力为由宣布诉讼不可受理。
• 财务风险是什么？ 如果诉讼被裁定不可受理，业主协会可能被责令支付对方的诉讼费（《民事诉讼法典》第700条），通常为数千欧元。
• 是否需要律师起草决议？ 不是强制性的，但强烈建议以避免形式缺陷。

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